너무감사해요님 임대차관련 질의 답변입니다.

[권지산]

님의 상황을 알겠습니다.
매매계약 후에 권리관계가 불명해 진 것이 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 될듯합니다.
다만 평소 겪지 않았던 스트레스를 받으니 풀기가 어려워보이지만 차분히 풀면 될 것 같습니다.

먼저 궁금한 것이 현재 님의 소유로 되어있는 집을
매도인이 12월 3일까지 일시적으로 전세보증금 6000만원에 전세를 사는 것으로 되어있는 것 같은데
(매매금액 1억5천에서 계약금2000만원, 7/16일 2000만원, 8월1일 5000만원을 제하고 나면 6000만원)
이것을 뒤에 매매한 집 임차인이 나가는 날자에 맞추어 집을 빼기가 어려운 문제가 있는지요?
대개 매도인이 일시적으로 역전세를 살 경우에는 나중에 집을 빼기 좋게 전세보증금을 시세보다 적게하는 것이 일반적인데......



1, 우선 새로 구입한 주택의 임차인에게 소유주가 바뀜으로 하여 계약을 해지하겠다고 하면 받아들이겠다고 하십시오.
현재 전세보증금 8000만원은 이사할 집을 구하게 되면(전세든 매매든) 이사일자를 정해지겠지요.
이사일자가 정해지는 그 계약을 치뤄야 하니 그 때 전세보증금 중 10%인 800만원을 지불하고
남은 7200만원은 이사나가는 날 지불한다고 하면 됩니다.
그리고 님은 그 날자에 맞추어 현재 살고 있는 집을 새로운 임차인을 찾아 계약을 해주면 되겠지요.

2, 1항의 조건이 맞다고 하면 그 날자는 분명 8월 1일 이후가 될 것입니다.
그 때면 현재 사는 집에서 정리하고 나오면 되고 새로 입주할 집에는 잔금을 다 지불하고 기 작성된 현금보관증을 회수하면 되겠지요.

상기 기술한 1,2항에서 문제가 될 부분은 님이 걱정하는대로 12월 3일 이후에는 현재 거주하고 있는 집 소유주가
집이 나가지 않더라도 전세보증금 6000만원을 내주겠다고 하는데
그 전에는 불가하니 만약 그 전에(8,9월에) 지금의 전세가 나가지 않으면 곤란해지겠지요.
사실 중개업을 하는 저로서는 현재 거주하고 있는 집의 전세가 나가지 않는다는 것이 이상하긴 하지만
6000만원이 시세보다 비싸거나 매수인이 전세 확정일자 전에 대출을 받거나 둘 중에 하나의 상황일 것 같은데
만약 6000만원이 시세보다 비싸면 매수인(새로운 주인)을 설득하여 전세보증금을 낮추어 놓도록 권유하는 것이 좋을듯 합니다.
만약 선대출이 문제라면 선대출이 있다고 해서 집의 전세가 꼭 나가지 않는 것은 아니니
일단 인근 부동산에 부탁을 해 보시고 일부 감액이 필요하면 매수인에게 협조를 구하십시오.
혹 다른 문제가 있나요?

이도저도 아니고 해결방법이 마땅찮다면
새로운 주택을 담보로 일시대출을 받거나 지인에게 돈을 빌리는 방법밖에는 없을듯 합니다.
이 과정에서 3~4백만원의 비용이 발생하겠지만 좋은 집을 사기 위해서 치르는 희생이라 생각하셨으면 합니다.


일단 이렇게 조언하는 것이 님이 처한 주변의 상황에서의 처리방법이라고 생각합니다.
꼬인 문제를 시간을 두고 풀다보면 그렇게 최악의 상태로 가진 않습니다.

자 여기까지는 원칙적인 해결방법이고요.

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이렇게 하는 방법도 있을것입니다.

새로 구입한 주택의 임차인에게
"무슨 말이냐? 아직 계약기간이 12월 3일이면 아직 많이 남았는데 그 날자 전에는 돈이 없어 못 빼주겠다.
그리고 집을 산 내가 빼줘야 할 의무가 잇는 것도 아니다.
만기가 되면 전세보증금을 무조건 빼줄테니 그대로 있어라"고 우기는 방법이 있을것입니다.
현실적으로 전세만기가 되어도 집이 나가지 않고 주인은 돈이 없어 이도저도 못하는 경우도 왕왕있습니다.
주택임대차보호법이 어떻다 해도 돈이 없으면 해결못하겠지요.
하지만 지금은 그렇게 막나가는 상황도 아닙니다.
만약 그렇게하면 임차인은 "12월 3일에도 못나가겠다"고 으름장을 놓을 수 있겠는데
그것은 그 무렵에 닥쳐서 정리하시면 됩니다.
아직 발생하지 않은 내일 일을 미리 걱정하시는 것은 사치입니다요. ^^*
현재 세입자가 그렇게 말해도 그 때가면 싫은 소리는 할지 모르지만 그냥 나갑니다. (99% 확실)
부득이 명도소송을 하게되면 그 번거럽고 동네 창피한 것을 님께서 어찌 감당할까 하지만 살고 있는 세입자 입장도 마찬가지입니다.

걱정하지 마십시오. 제가 오랜 시간 변호사 사무장과 중개업을 하고 있지만
임대차에 있어 명도소송까지 간 경우는 매우 보기 드뭅니다.



추가 질의할 내용이 있으면 메일을 주시면 되겠습니다...다른 분에게 미안해서.........
<an2837@paran.com>
참고로 저는 안양에서 중개업을 운영하고 있고(가까운 곳에 계시면 상담해드릴 수 잇습니다.)
조중동과의 치열한 전쟁을 하고 있는 중에 여기 사이트를 잠시 들른 것입니다.


감사합니다.