세무사이신 분 계신가요?- 세법문의

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  세무사가 계시거나 세법전문가가 계시면 양도세 관련 궁금증 좀 해소해 주시면
  고맙겠습니다.

  시골에 농가 주택이 1 채가 있고 서울에 아파트 1채가 있는데요.
  이 두채의 주택을 다 팔려고 하는데 양도세가 걱정입니다.
  1가구 2주택으로 양도세가 걸린다고 해서요.

  서울로 이사온지 18년 되었고 그 때부터 농가 주택은 비어 있습니다. 폐가나 다름 없고요.
  먼저 파는 주택에 양도세가 걸린다하니 당연히 값이 덜 나가는 시골집을 먼저 팔려고요.
  그런데 이 시골주택이 영 안 팔려요.
  그래서 알아보니 이 시골집을 부셔서 철거하면 집이 없어지니까 멸실이라고 면사무소 대장에서
  싹 지워진다네요. 그러면 1가구 1주택이 되니 서울 아파트를 먼저 팔아도 양도세가 안 걸린다더군요.

  그런데 제가 정확히 알고 싶은 것은 이 "멸실"이라는 것이 세법상 언제나 인정이 되나요?
  제가 듣기로 세법은 거의 매년 개정되다시피 하니까 세법이 적용되는 기간이  있고 적용이 안 되는
  기간이 있다던데, 이 문제는 어떤가요?

  전문적인 얘기를 공짜로 물어서 염치 없지만  잘 아시는 분 계시면 알려주시면 정말 고맙겠습니다.

[전문가는아님]

농가주택이 미등기주택인가보죠?
그렇다면 농가주택 멸실후 면사무소에서 멸실대장 확인되면
서울집에 대한 양도소득세 1세대1주택 비과세 가능성이 있겠네요.

[미르]

폐가인 농가주택을 멸실시키시고
건물관리대장 등 공부를 정리해 놓으면 주택이 아닌 것이 되기 때문에
당연히 1세대 2주택에 해당되지 않습니다.

그리고 토지는 나대지가 되겠지요.

[미르]

물론 양도소득세는 실질내용에 따라 과세하므로 농가주택이 폐가상태로
주택으로서의 기능을 하지못한다면 나머지 1주택을 양도하는 경우
비과세적용을 받을 수는 있으나,
이를 인정받기가 그리 쉽지 않습니다.

왜냐하면 양도소득세 과세자료는 부동산을 양도하고 난 후
통상 3~4개월이 지나서 전산출력되는데
아파트 양도당시 농가주택이 폐가상태였다는 것을
누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하기 때문입니다.

[미르]

국세청은 "만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 고지서를 받고 나서
소급해서 자료를 준비하거나 집을 헐어버리면,
세금을 회피하려는 의도가 있었다고 의심받기 십상인데다
자료준비는 물론 이를 인정받기도 매우 어렵다"고 조언했다.

이에 따라 국세청은 "농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워
세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니면
폐가상태에 있는 농가주택은 멸실 시킨 다음 건축물 관리대장 등 공부를 정리해 두라"고 권고했다.

공부를 미리 정리해 두면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도
아무 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다는 것이 국세청 설명이다.

[,,]

미르님 짱!!