임대계약시 주의할점은 뭔가요.

[지연맘]

집 월세계약을 하게되었는데, 주인은 외국에 살고 있고 모든것은 부동산에 문의하면 된답니다.
부동산에서 위임장을 갖고 있다고 걱정할것 없다는데 웬지 주인하고 해야 할듯해서요.
우선 가계약만 하고왔는데 괜찮을까요. 이것저것 살펴봐야 하는데 급하게 계약을 해서 대충보고 말았어요. 집 계약시 꼭 체크해야 할게 있나요.

[삼천포댁]

제 블로그에 올려 놓았던 내용중 일부를 퍼다 올립니다.
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전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.

2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.

3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.

4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.

5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.

6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.

7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.

8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.

9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.

10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.

[현수현서맘]

저는 전세로 아파트 처음 입주해서 버티컬, 우유마개, 열쇠를 했고 4년을 살고 1달 전에 이사하고 5일 전에 전세금 돌려받았는데, 너무 기분 나쁜 일이 있어서 올립니다. 열쇠는 제가 4년 전과 2년 전 재계약할 때 우리 것이라고 했는데, 주인 왈 4년 전 일이라 그런 말한 기억이 안 난대요. 4년 썼으니까 특별수선충당금에다 조금 더 보태 달라고 했더니, 필요없으니 다 떼어가라고 하대요. 그러면 세입자들은 90% 이상이 그냥 두고 간다네요. 주인도 물론 그런 생각(공짜로 받겠다는)을 가진 게 틀림없었어요. 전세 살면서 집은 꼭 사야겠다는 생각을 하고 결국 실행에 옮겼습니다. 이자가 아깝기는 하지만 주인과 부딪힐 일 없으니 너무 마음이 편합니다. 제가 작년 4월에 갑자기 아파트 분양권을 샀어요. 올 4월이 전세 기간 만기라서 복비 내면서 집을 빼겠다니 주인 아저씨 왈 무슨 말이냐 올해까지 살아야 한대요. 제 입장(전세 빼도 1억 빚이 있다고)을 얘기했는데도 전혀 먹히지 않았습니다. 작년 8월에 입주했어야 했는데, 주인이 욕심 려 결국 9300만원 집에 걸려 있고 새 아파트는 비워 두고 해서 한 해가 정말 악몽 같았습니다. 주인이 올해 이사온다더니 연락도 없이 집 전세 내놔서 결국 7000만원에 나갔답니다. 제가 작년 4월에 8500만원에 살겠다는 사람 만났는데, 주인이 꼭 9000만원 받아야 한대요. 그 다음부터 가격이 뚝뚝 떨어져서 결국 5000원까지 떨어졌지요. 그 때 계약했으면 서로 좋았을 것을(저는 이자 부담 줄어서, 주인은 보증금 많이 받아서). 그 동안 제가 주인한테 당한 걸 생각하면 더 떨어졌어야 했는데. 여유 없지 않다는 사람이 그렇게 욕심이 많은지 모르겠네요. 친구가 새 아파트 입주해서 방범창을 달았는데 돈은 주인이 내기로 했대요. 이사 나올 때 그 돈 달라고 하니 자기가 돈 내서 한 것이니 줄 수 없대서 어쩔 수 없이 그냥 나왔대요. 주인들은 세입자의 입장에서 생각해 주면 안 되나요?? 이런 일이 많으니 특기 사항은 꼭꼭(!)계약서에 써야 합니다. 특히, 돈에 관련된 문제에서는요. 부동산에 위임장과 주인 인감 증명서 있는지 꼭 확인하세요.