[부동산] 종부세 시행시 대처방법과 버블논쟁이후 보유세 전망

[제테크]

본격화되는 세금전쟁, 세태크는 필수


Q3 (종부세 시행시 대처방법) 종부세(종합부동산세) 앞으로도 폭증할까.

그렇다면 그에 대한 대처방법은?



A 지난 5월 전 김병준 청와대 정책실장은 신문보도를 인용, 종부세 8배 폭증 세금폭탄,   집값 고공행진, 종부세 제대로 시행도 못하고 약발이 다됐다는 등등 보도에 부동산 세금폭탄 이제 시작이다, 아직 멀었다, 진짜 위력은 3년후에 발휘할 것이라 반박한 바 있다.



정부의 보유세 부과 목표치가 2%인데 시가가 100% 반영되는 2009년 이후에는 20억대 집부자는 연 4천만원을 내야하며, 거둬들인 부동산 세금은 중앙정부가 아닌 지방정부에서 대부분 갖는 구조를 들어 일각의 주장을 일축했다.



12월 종부세가 첫시행을 앞두고, 시세반영율이 올해 70%, 내년도 80, 내내년도 90%, 2009년도에는 시세 100%가 반영된다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 상한선도 작년 1.5배에서 올해 3배로 증가됐다. 결국 실효세율이 2009년도에 시세의 2% 부과되므로 지금보다 2~3배 정도 보유세가 늘어날 전망이다.



종부세 중과에 따른 절세방안으로는 우선, 다가구를 강남등 인기지역 한가구로 몸집을 줄여야 한다. 가구수를 줄이려면 매해 인상되는 과표 현실화에 대비하여 빠를수록 절세에 유리하다.

일반적으로 종부세 절세전략은 양도차익이 적으면 양도로 가고, 증여자의 채무를 인수하는  부담부 증여가 유리하다면 증여를 택하는 것이 좋다.

증여시 소득이 있는 자녀라면 가구분리로 종부세의 합산과세를 피할 수 있다.

결국 시장이 관건이다. 강세장에서는 보유하는 전략을, 약세장에서는 파는 전략이 유효하리라 본다.



Q4 (버블논쟁이후 보유세 상황)소위 ‘버블 세븐’ 지역 이 외에도 ‘보유세 부담’이 향후 집값 향배의 가장 큰 변수로 떠오르고 있는데, 현재 보유세에 대한 상황은 어떠한가?



A 8.31, 3.30대책이후에도 고공행진하던 용인등 버블세븐지역의 집값은 용산, 과천, 산본, 일산등 일부 주변지역으로 확산되는 양상을 띄었다.

지난 5.15 정부의 버블경고이후 금리인상과 소득대비 총부채상환비율(DTI)에 따른 추가 대출억제등 잇달은 후속대책에 힘입어 버블경고 이전 3개월간 집값 평균은 12.42%가 상승한 데 반해, 경고이후 3개월 평균 집값은 0.45% 상승에 그쳤으며, 강남재건축시장을 중심으로 일부지역은 12% 하락한 곳도 있다. 강북등 버블지역이외의 지역은 작년부터 가격이 조정되거나 상승군에서 소외이며 산본등 재료가 있는 지역을 제외하고는 상승폭도 5% 정도에 머물렀다. 최근 수도권 대표주자로 용산등 버블제외지역도 최근 정비지구 6평이상 전격 허가제 도입으로 거래가 끊기고 급매물도 출회로 가격이 급속도로 조정될 전망이다.



집값결정에 중요한 변수인 보유세 상황 내지는 전망도 이처럼 버블심리가 시장에서 완전히 거치지 않는 불안장세에서는 큰 부담으로 작용할 수 있다.



올해부터 2009년까지 보유세(종부세와 재산세) 부담은 눈덩이처럼 불어날 전망이다.

재산세가 오른 공시가격에 누진과세가 되기 때문에 세액이 늘고, 2008년부터는 55%, 2009년 60%등 매해 5%씩 상승으로 2017년도까지 세율이 100% 현실화가 된다.

종부세도 매해 증가한다. 종부세의 과표적용률은 작년 50%, 올해 70%, 2008년 90%, 2009년까지 100% 현실화 된다.

특히 올해부터는 과표(과세 기준금액)가 공시가격 9억원에서 6억원 초과 주택으로 확대됐고, 종부세 부과 기준도 '개인별'에서 '세대별' 합산으로 개정되면서 종부세 과세대상이 당초보다 확대되었다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 증가 상한선이 작년 세액의 1.5배 였지만 올해는 3배로 대폭 증가하고 하고 있다.

예컨대, 대치동 은마아파트 34평형 2006년 6억8천 공시지가/216만원 보유세, 2007년 8억1천/357만원, 2008년 8억9천/488만, 9억8천/701만원을 보유세로 납부하게 된다.

(1가구 1주택, 2007년 20% 물가상승, 나머지 해 각각 10% 상승 감안)



Q5 하반기 세금 절약에 있어 유의할 점은



A  현재 강남권에 있는 사람들은 판교당첨 결과보고 판교로 이사가거나 강남집을 팔려는 움직임도 보인다. 연말연시 종부세와 2주택자 양도세 중과가 임박하여서 당장 세금문제로 발등에 불이 켜진 셈이지요.



현재의 하락심리가 강한 장세에서는 당장 연말연시 종부세 부과시기 및 내년 2주택자 양도세 중과시기가 다가올 수록 보유냐, 양도냐 , 증여냐 등등 고민이 많을 것이다.

현재 다주택자라도 상시 소득이 없는 자나, 임대수입으로 보유세를 담세할 능력이 없는 자는 유리한 방법으로 처분을 서둘러야 할 것입니다.



마무리 ...



버블심리전이 지속되는 가운데 연말연시 종부세 및 양도세 중과로 특별한 이유가 없는 한 내년 상반기까지는 부동산 시장은 대체로 안정세를 유지하리라 본다.

반면에 고강도 세제개편으로 세금을 아낄 수 있는 길은 점점 멀어지고 있지요.

이런 때 일수록 시장 상황을 잘 체크하여 자신의 눈높이 맞는 세테크 전략이 요구됩니다.

지금 세계 경제계의 가장 중요한 자은 ??아무게??가 아닌 바로 '당신(YOU)'입니다.

납세자의 현명한 판단과 행동이 그만큼 막중하기 때문이다.