재건축 단독과 빌라 보상기준이 다른가요.

[재건축]

먼저 살던 동네 경기 과천근처 단독주택 2층짜리 총 4가구 세를 놓고 왔는데요.

요즘 부동산 매매 시세가  15평 빌라는 평당 2300만원인데

단독은 빌라에 비해 덩치가 커서인지 평당 1300만원이라네요.

공사는 빨라야 3년뒤라는데  

시공사에서 보상할 때 토지분과 현 부동산 시세 매매가도 인정을

한다는게 무슨 이야긴지 모르겠네요.

아시는분 답글 부탁 드려요.

[...]

재건축 지분 얻으려고 사는 부동산은 일단 조합원 자격만 얻으면 되니까 큰 거 필요없거든요. 그래서 작은 지분일수록 싸요. 보상은 어차피 감정 할 거고 그때 시가를 반영하지요. 혹시 시낙 여유가 있으면 세대별로 나누어서 등기할 수 있는지 알아보세요. 지분 쪼개기라고, 바람직한 건 아니지만요...

[감나무]

우리도 재개발이 걸려있어 아무런 법적인 지식없이 나름 생각해본건데요..함께 생각해보세요.60평 주택을 가진자나 10평짜리 원룸을 가진자나 같은 조합원으로써 재건축 될 아파트를 조합원가로 분양받을 자격이 똑같이 생깁니다. 예를 들어 시중가 3억하는 30평 아파트를 조합원가로 분양받으면 두사람다 1억 5천에 받는다고 쳐요.누가 이익일까요? 10평짜리 원룸을 가진 사람이 이익이겟죠..그럼 60평짜리 주택을 가진 사람이 불평을 할텐데 이를 위해 보상을 해주잖아요 이 보상가라는게 보상해주는 사람은 절대 많이 주려고 하지 않을겁니다.글을 보니 업자가 부동산을 모두 매입해서 재건축하는것 말하는것 같은데 요즘도 그런데가 있나요? 조합설립해서 하는것 아닌가요? 제 생각에는 조합설립해서 하는것이면 업자들이 조합에 들기위해 빌라나 원룸 같은 것을 사서 그 값을 올려 자기들 보상가를 높일 것 같습니다. 님은 잘못하면 헐값에 쫒겨나는 꼴이 될수도 있어요..돈이 걸리니 사람들 무서워지든데..이런식의 재개발은 살던 원주민 쫒아내고 업자들 배불리는건데 저는 반댄데 명박님은 이것도 저랑 생각이 다르더군요..에휴...웬쑤..

[재건축]

...님
지분쪼개기는 바람직하진 않다는건 왜인지 정말 몰라서요..

감나무님
조합설립하고 다음달엔 조합장 선거를 한다네요.

그 일대가 모두 재건축하는 중인데

현재 엘지자이, 대림, 두산위브, 삼성래미안에서 하고 있어요.

[...]

지분쪼개기... 원래 있던 지분이야 당연한 거지만, 재건축 이익을 노리고 쪼개는 건 그만큼 원래 지분 가진 이들의 몫이 줄어드니까 그렇지요. 조합원 수가 많아지면 그만큼 일반 분양할 것이 줄어들거든요. 일반분양은 조합원가 아닌 일반가로 분양해서 그 차액으로 공사비에 보태는 거라서요.

[권지산]

15평 빌라의 시세가 대지지분당 2300만원이면 단독의 대지가 몇 평인지 모르지만 평당 1300만원이면 크게 왜곡된 가격은 아니라고 본니다.
기본적으로 대지지분당 가격은 대지면적이 작을수록 비쌉니다.
예를 들어 15평짜리가 평당 2300만원이면 10평정도는 26~2700만원 정도 되지요.
이것에 대해서 이상하게 생각하는 분들이 의외로 많은데 전혀 이상하지 않습니다.
과학입니다.

시공사에서 보상할 때 단독주택의 경우는 토지와 건물을 구분해서 감정을 하여 보상을 해주는데 감정당시의 현시세 반영을 하게 되는데 재개발이 목전에 닥쳐 프리미엄 성격으로 오르는 가격분까지 꼭 반영되는 것은 아닙니다.

[...]

감나무님, 보상이 그렇게 손해보는 걸 보상해 주는 거는 아니예요. 그럼 불평이 없겠죠. 설령 좀 적게 받는다 해도요. 보상은 내 집 덩치가 커서 분양가를 내고도 집값이 남는다 할 때 그걸 돌려주는 거예요.

[권지산]

아마도.......................지금의 시점에서 지분쪼개기는 어려울겁니다.
지분쪼개기를 하려면 다가구주택에서 다세대주택로 바꾸거나 신축허가를 받아 다세대주택으로 지어야 할텐데 어느 쪽이든 허가가 쉽지 않을겁니다.

[감나무]

근데..권지산님..제 생각인데요 부동산 가치를 그리 계산하는 것은 이해되는 면도 있지만 문제가 있다고 봅니다.그 계산법은 대지 이용 밀도에 중점을 둔 것이 아닌가요? 하지만 단독주택에서 누리는 가치도 있지 않을까요? 단독주택에서 사는사람이 이용밀도를 높여서 얻는 이익을 몰라서 단독주택에 사는거은 아니라고 보거든요..그들만의 가치가 있는 것이므로 허물어서 새로 건축을 올릴때 대지의 가치를 정함에 있어 그동안의 이용밀도만 중시한다는 것은 문제가 있다고 봅니다.

[끼어들기]

빌라, 단독을 떠나 대지의 크기가 갖는 의미를 생각해 봐야겠죠. 소형평수가 더 비싼 이유는
초기 투자를 상대적으로 적게 하면서 분양받을 자격을 얻는데 있다고 생각해요. 제 생각에
작은 대지가 비싼 이유는 부동산에서 매매할때의 이야기이고요 실제로 건설사와 대지/건물값
계산할때는 단가가 같은것으로 압니다. 지금 10평은 2억(평당2천)주고 사놓고 10년을 기다리는게
유리한지, 50평을 5억(평당 1천)주고 사서 마냥 기다리는게 유리할까요? 어짜피 분양권은 1장입니다.
나중에 보상받을때 33평짜리가 분양가 5억이고, 대지보상가가 1500만원이라면, 10평 가진 사람은 3억5천을 내야하고요. 50평 땅 주인은 2억5천을 건설사로부터 받습니다.
그럼 10평은 애초에 2억주고 샀고, 추가비 3억5천이면 총 5억5천주고 아파트를 사게 되는겁니다.

지분쪼개기는 다 세대가 달라야합니다. 팔고 나오셔야죠. 잘게 잘라서 비싼값에 넘기는거요.
그리고 저희 지역은 건물 하나에 분양권 1장이랍니다. 수십개로 쪼개도 안준다네요.
이것도 재개발재건축 조합 타협 나름인가봐요.

[재건축]

성의 있는 답글 감사합니다.

대지가 68평에 건물 위아래 30평씩인데

제 짧은 생각으로는 건설사에 지분대비 재건축 토지비율을 단독이 빌라보다 많이 제공을

하는 입장이라 시세가에 대한 반영은 상상도 못했었거든요.

암튼 이일로 동네 단독주택 어르신들은 재건축 반대해야 한다고 하니 ,,


지분쪼개기는 제가 처음에 몰랐던 상태로 다시 돌려 놓을랍니다.

그렇게 까지는 안하려고해요.

[재건축]

혹 재건축 추천 카페 있으면 소개 부탁드려요.