서울 강북의 단독주택-> 다세대? 원룸? 고시원?

[깊은고민 도와주세요~]

제목을 어떻게 해야할지 몰라서 이상하게 썼네요. ㅡ.ㅡ;;

친정부모님이  서울 성북구에 있는 대지 53평의 단독주택에 살고계신데

벌써 2억정도는 은행 대출로 쓰셨어요. ㅠ.ㅠ  

일찍 일을 손에 놓으신데다가 ..돈도 크게 떼이셔서  생활비도 자식들이 보태드려야하는데

자식들조차 변변치못해서 ...나이가 70이 넘으셨는데도  항상 돈걱정에 헤어나시지 못하시고
그런 부모님을 보는 저도 너무 괴로워서  얼마정도 도와드리고..도와드리는데
밑빠진독에 물붓기인것같습니다.

그나마 이 집을 팔아야 해결되는데 .. 내놓은지는 꽤 되었는데  
불경기라서 사는사람이 나서지 않네요.

위치는 지하철이 두개노선이 교차하고 주위에  대학들도 많아서
다세대, 원룸. 고시원 ..뭘 지어도 금방 나가는 정말 좋은곳입니다.

주위의 집들은 모두 예~전에  다세대나 다가구같은걸로 고치고 높이 올렸는데

막상 부모님이 고치려고 할때는  주차장법이 생기고 해서 까다롭게 되고
일단 돈이 없으니 못하셨나봐요.

그나마  지금  이 상태로 부모님이 하실수있는 최선의 방법은 어떤게 될까요?

정 안되면...제가  지금 있는 전세를 빼서 친정으로 들어가면서 6천만원 정도는 융통할수있습니다.

집안에 남자가 없어서...이런걸 알아볼데도 없어
제가 고민끝에 글을 올려보니  아시는분들 계시면... 친정부모님 살린다 생각하시고 답글좀 달아주세요.

댓글에 진심으로  감사드릴게요.  

[원글이]

많은 고민끝에 올렸는데..무플이네요. ㅠ.ㅠ
나중에라도 꼭 볼테니 아시는분들 답글 부탁드려요.

[웃음조각*^^*]

무플이라 고민이신 것 같아서 도움안되는 댓글이나마 달아드려요.

은행에 대출이 2억이 있으시면.. 크게 움직이기 쉽지 않으실 것 같아요.

저도 자세히는 모르는데 건축업자들 중에서 일단 공사부터 하고 분양하고 세를 놓으면 그걸로 공사대금 받는 경우도 있다고 들었어요.
이게 어떻게 가능한지는 사실 흘려듣기만 해서..ㅡㅡ;;

물론 업자들과 긴밀한 관계도 유지해야하고(그래야 서로 사기당하지 않거나 곤란한 상황이 줄겠죠) 그쪽 방면으로 어느 정도 좀 알아야 이 방법이 가능할 것 같아요.

그리고 만약 제가 하게 된다면 다가구주택이나 원룸을 지을 것 같아요.

[웃음조각님]

항상 따뜻한 댓글 잘 읽고있어요. ^^

저도 건축업자들이 선 시공 후 분양해서 가는방법이 있다는건 아는데
친정집 경우에는 대출이 2억정도 있는게 문제예요. ㅠ.ㅠ

그 2억 대출받을때 집 시세는 5~6억정도는 갔나봐요.
요즘은 더 내렸을거고 불경기라서요.

고시텔은 별로인가요? 저도 차이를 잘 몰라서요. 너무 많은 질문을 하죠? ^^::

[웃음조각*^^*]

원글님..

제가 고시텔쪽으론 전혀 몰라서..^^;;; (사실 고시텔은 구경도 못해봤거든요)
그런데 월세받기는 고시텔쪽이 좋겠지만.. 그만큼 관리도 어렵고 70넘으신 부모님께서 힘드실 것 같기도 해서요.

원룸이 딱 좋은 것 같은데요^^ 대학교가 인접해있다니.. 수요도 안정적일 것 같고요.^^

어떻게 되든 잘 해결되었으면 좋겠네요^^

[원글이]

dma 님 감사드려요.
저희 사촌오빠가 건축사인데 ..아까 전화해서 의논하니
요즘 경기가 안좋아서 누가 하겠냐고 하면서 인근 부동산에 물어보라는 얘기만해서
사실 맘이 많이 안좋았어요. ㅠ.ㅠ

[dma]

앗~ 수정이 안되어서 다시 남기려고 했는데 그사이에 보셨군요. ^^*
건축설계나 건축비 분석만을 원하시는것이 아닐텐데 사촌오빠분이 바쁘셔서 그런가 봅니다.
건축비야 지역에 상관없이 사실상 상수값에 가깝겠지만
대세대, 원룸, 고시원의 경우에는 분양가나 임대가가 차이가 날수 밖에 없어서 실제 조사가 필요한 부분입니다
예를 들어 53평을 기준으로 1종일반주거지역이라 건폐율 60%에 용적률 200%라 가정한다면
바닥면적 31평에 106평까지 건축을 하니 평당건축비를 400만원이 든다면
건축비만 42,400만원이 들겠지요.

106평이면 투룸 빌라 7채정도가 가능해보이는데
해당지역에서 투룸빌라를 얼마에 분양하고 있는지 확인해보면 대략적인 수익이나 수익률이
나오지 않을런지요.

위사항은 대략적인 것이구요
자세한것은 비용이 들더라도 제대로된 전문가에세 맡기세요.

참고로 수익률자체는 빌라 < 원룸 < 고시원이 될 가능성이 많습니다만
해당지역이니 대지의 위치 토지의 종이나 규제사항에 따라서 달라질 수 있습니다.

[혹시]

다음 텐인텐 카페에 가입해 계시나요?
그렇다면 이 글 한번 읽어보세요. 예전에 제가 스크랩해둔 거예요.
부모님 노후를 위해 집 한채를 어떻게 수익형 부동산으로 만들었는지에 대해
어떤 분이 자세한 노하우를 올리신 글이예요.
http://cafe.daum.net/10in10/sA3/43876

꼭 읽어 보세요.
대출이 2억이나 있다니 걱정스럽네요.

[혹시]

이분이 시리즈로 계속 글을 올렸으니 나머지 글도 찾아서 읽어보세요.

[저도]

같은 고민하고 있어요~~저희 동네도 원룸이 하나 둘씩 생기더니...
이젠 저희집 라인에 단독은 세집빼고 다세대 아님 원룸이랍니다...
신랑은 아이들 생각해서 이사가자는데,,,저는 원룸 짓자고 얘기하고....
세상이 험해서 사람 상대하기 어렵다며....편하게 살랍니다...
엄청 고민하고 있어요~적어도 건축비의 절반 이상은 현금을 보유하고 있어야 합니다...

[잠깐]

T.V. 보고왔더니 댓글 많이 달아주셔서 감사해요.
혹시님..넘 감사해요. 지금 읽어볼게요.
위의 저도님..
그쵸? 현금이 어느정도 있어야하죠? 그래서 답답해서 글을 올렸어요.
방법이 없나해서요. ㅠ.ㅠ

[원룸]

부모님집이 몇층인지 모르겠군요. 신축도 좋고, 버거우시다면 리모델링도 생각해보세요.
신축이든 리모델링이든 그 동네 사정에 밝은 업자가 유리합니다. 혹시 모를 이웃과의 분쟁조정도 그렇고 그 지역에서는 어떤 수요가 많은지도 잘 알고 있거든요. 통상 신축의 경우에는 평당 400만원 정도 예산하구요. 리모델링의 경우에는 방1칸 꾸미는데 1200만원쯤 들어요. (책상 냉장고 인덕션레인지 에어컨 침대 싱크대 개인욕실등을 모두 갖춘 풀옵션원룸의 경우에요) 리모델링의 경우에 내력벽의 지나친 철거나 심한 구조변경은 안전상 삼가하시구요.
방3개정도의 살림집 1층을 리모델링으로 개조하면 원룸이 4-5개 정도 나오지요.(이웃에 원룸이 있다면 방문해보고, 경험으로 체득했을 생생한 정보를 열심히 얻으셔요.) 임대보증금을 받아서 리모델링비용에 보탤수 있고 월세로 부모님의 생활이 되지 않을까요.

[원룸]

신축의 경우는 제가 잘모르겠는데 리모델링은 시공업자에게 구두로만 설명듣지말고 세세한 항목과 비용이 기재된 예상견적서를 꼭 받으세요. 비용은 방이 임대가 나가게 되면 받아서 지불하시기로 약정하시면 되구요.

[방이..]

음.. 방이 많으면 하숙을 쳐보심이.. 그래도 은근 현금 돌텐데요...

[연락주세요...]

대출금액이 2억원이라 걱정을 많이 하시는데, 절대 걱정하실 필요없습니다. 성북구에 대학이 2군데라고 하면 석계역(동덕여대-한예종-서울여대)라인, 회기역(경희대-한국외대) 라인 둘중에 하나로 생각됩니다.아니면 죄송... 솔직히 위에 계신분들이 원룸을 이야기 하시는데, 사실 요즘 수익형 부동산 바람이 한창 불었던 작년에 지은 원룸이 너무 많아요. 실제 면적이 5~7평하는 원룸을 우후죽순으로 많이 짓다보니 경쟁력이 없습니다. 그리고 말씀하시는 부지의 위치가 어디인지는 모르겠습니다만, 강북에서 50평이 넘는 땅은 생각보다 가격이 낮습니다. 그대로 매매하셔봤자 남는게 없죠. 결국 말씀하신대로 주택이나 원룸 신축을 통해 큰 땅을 잘게 쪼개는 지분 쪼개기를 하셔야 되는건데요(재개발쪽에 관심이 많다보니 어감 나쁜 어휘를 쫌 쓰게되었습니다.) 이때에 가장 중요한게 땅의 위치, 용도이구요, 그다음으로 땅의 모양입니다. 위치는 회기역이라고 봤을때, 기존에 재개발 등의 호재가 과거에는 있었으나, 정확한 위치와 구역에 따라 다르기 때문에 쉽게 말씀드릴수 없는 상황이네요.^.^. 용도는 일단 2종주거지역 이상되셔야 용적률을 200%(대지가 53평이니 건축물 총평수가 106평)를 지을 수 있고, 어느정도 수지 타산이 맞을 듯 합니다(1종주거지역이라 할지라도 지역에 따라 용적률을 제한적으로 200%로 내주는 곳이 몇곳 있습니다). 다음은 모양인데요. 가로로 적당히 긴 직사각형 형태가 제일 좋습니다. 땅이 큰게 절대 아니기 때문에 정사각형이라면 좀.. 그리고 맞닿은 도로가 좀 넓으면 넓을 수록 좋습니다. 협소한 도로인경우 도시정비와 관련된 법률/규제 등으로 인해 도로확보를 위한 거리만큼 후퇴해야하므로 손실을 봅니다. 통상 빌라업자들이 제일 좋아하는 땅은 2면 이상이 폭 4미터 이상 도로와 맞닿아 있으면서 북쪽으로 4미터 이상 도로가 나 있는 곳을 좋아하죠. 왜냐면 일조권도 피하면서 건물모양을 제대로 올릴 수 있어서 입니다. 건축비용도 궁금하실텐데 건평당 400만원이 맞습니다만, 이를 돈으로 직접 지불하시는 방법도 있겠지만, 짓는 건축물의 일부로 넘기는 대물이라는 방법도 있습니다. 그리고 비용을 일부 절감하실 수 있는 방법도 있구요. 저도 부업으로 1년에 1채정도는 빌라를 짓고 있는터라 이 분야에 나름 정보가 많구요. 사는곳도 강북쪽이라 어느정도 도움은 되실 수 있을 듯 합니다. 조건만 맞는다면 같이 해볼수도 있는 부분이구요. 같이 하지 못하더라도 도움되는 정보를 좀 드릴 수 있을지 않을까 싶네요. 사실 이 글이 와이프가 예전에 한번 보라고 제 메일로 보내놓은건데 휴가인 지금에야 봐서... 이 댓글을 보실지도 의문이긴하지만.. 암튼 와이프 이메일 남겨놓겠습니다. jamsang@paran.com