향후 정부가 내 놓을 수 있는 카드와 전월세 시장에 대한 의견 (아고라펌)

[에헤라디어]

아시다시피 정부는 집값 하락을 원치 않기에 폭락 사태를 막아보고자 여러가지 시도를 하고 있습니다.  앞으로 정부가 더 내놓을 수 있는 방법과 그에 따라 어떤 일이 일어날지 예측해보고자 합니다.

또 후반부에는 전월세 시장을 눈여겨 봐야 하는 이유도 써보겠습니다.

1.금리 문제
상승미소님 글처럼 결국 집 값과 금리는 뗄수 없는 관계인데요 이걸 아는 정부도 대통령까지 직접 나서서 가계대출 금리 내려라 라고 하며 한국 은행은 기준 금리를 대폭 내린 상태이며 심지어 직접 시중은행 은행채와 CD까지 사주고 있습니다. 차후 어디까지 더 진행할지 모르겠군요.. 일본처럼 제로금리까지 갈런지도 모르죠.

이로 인한 문제는 다 아시다시피 원화 가치 하락입니다. 사실 최근에 정부에서 내 놓는 대책들을 보시면 외환 관련해서는 한마디 언급도 없습니다. 아.. 한마디 있었군요. 대통령이 페루에서 하신 말씀. “외환은 건들면 안 된다. 가만히 있어야 한다"  즉 외환 시장은 이미 손을 뗀 상태라 보여집니다.
환율이 1470원대에 머물러도 이제 기사화도 되지 않는 형국입니다.  환율을 이대로 방치하면 수입 물가 상승으로 크나큰 소비자 물가 상승 압력이 생길겁니다. CJ에서 설탕값을 15% 올리면서 1200원대 환율 적용이라 발표했습니다. 즉 1500원대 환율로 물건을 수입해 오는 시점이 되면 설탕, 밀가루 등등 수입을 해야만 만들 수 있는 생필품의 가격이 얼마나 오를지 알 수 없습니다.

2.다 주택자 양도세 완화

특수 계층에 대한 혜택으로 인한 논란이 큰 부분이라 지난번 11.3 대책에서는 빠졌습니다만 집값 하락을 막기 위해라는 명분으로 현 이명박 정부에서는 쓸거라 예상됩니다. 그런데 어떤 형태로 완화를 해주느냐에 따라서 결과가 바뀔겁니다. 무슨 말이냐면 지금부터 구매하는 다주택에 대해서만 양도세를 완화 해준다면 돈 있는 분들이 투자 목적으로 여러채 사는걸 조장하는 결과가 되어 집값하락을 방지 하는데 도움이 될수도 있을겁니다. 하지만 기존 다주택자들의 반발이 클거라 보이므로(현 정권 최대 지지 세력이기도 하므로) 기존 주택 보유자에게도 혜택을 준다면 매물이 급증하여 결국 공급 과잉으로 인해 가격 상승 보다는 하락의 결과가 예상됩니다.


3.미분양아파트 한시적 양도세 면제와 미분양 아파트 정부 매입

"외환위기 당시 `국민의 정부`는 가라앉은 건설경기를 활성화할 대책으로 1998년 5월22일~1999년 12월31일과 2000년 11월1일~2003년 6월30일 등 두 시기에 대해, 신축주택을 취득한 경우 잔금지급일로부터 5년 안에 매각하면 기존 주택을 1채 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세 혜택을 주어 양도세를 면제해주는 조세특례제한법(제99조)을 마련했다. 국정브리핑은 "외환위기 당시 양도세의 고삐를 하나씩 하나씩 풀어준 결과, 웃지 못할 사태가 벌어지기도 했다"며 "`최고가 아파트`인 타워팰리스가 `전용면적 50평` 이하 아파트의 경우 세금 한 푼 내지 않고 수억원대의 매매 차익을 고스란히 챙기게 됐다"고 지적했다. "

지난 정부에서도 한시적으로 사용된 적이 있는 정책으로 현 정권에서도 미분양 문제를 풀기 위해 사용할 가능성이 있습니다. 그로 인한 부작용은 위 기사처럼 향후 집값이 안정 되거나 상승시에 이익을 본 사람들의 양도세가 면제 되는 결과가 생길것입니다.

또 미분양 아파트를 정부에서 사주는것도 이미 5천억어치 사줬습니다만(그때 신청은 1조2천억이 몰렸습니다) 내년에 1조원 넘게 사준다는군요. 어디까지 사줄지, 그렇게 산 집을 어떻게 할지 두고봐야겠습니다.

4. 거래세를 더욱 인하

올해 정부는 4%선인 취등록세의 세율을 2%로 내렸습니다.  앞으로 얼마까지 내릴 수 있을지 모르겠습니다만 부동산 가격을 지킬수만 있다면 무슨 짓이라도 할 수 있다는 정부의 의지를 보면 1%까지, 아니 그 아래로도 내릴지 모르겠군요. 그런데 재밌는건 세수 감소를 이유로 기획재정부에서는 반대 한다는군요.

5. 강남 3구 투기지역, 투기과열지구 해제

11·3 대책으로 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제외한 수도권 대부분 지역이 투기과열지구와 투기지역에서 풀렸습니다.  대한민국 부동산 오름의 시작은 강남이요, 하락의 마지막은 강남이라는 말이 있듯이 강남 집값의 하락부터 막아야 한다는 의지를 가진다면 강남 3구 마저 다 풀어 버릴수도 있겠습니다. 신문 기사들에서도 가장 먼저 나오는게 대치동 은마이지 않습니까? 그 은마 가격을 지키는게 목적이라면 충분히 사용 가능할듯 싶군요.

6.재건축 규제 완전 폐지
5번과 같은 맥락입니다. 강남 집값 하락을 막기 위해서 재건축발 광풍을 다시 일으키고자 한다면 쓸 수 있는 카드입니다.  오늘 동부이촌동 렉스 56층으로 재건축 기사가 떴더군요. 멋진 조감도를 보여주면 구매자들의 환상이 자극되지 않겠습니까?  은마, 압구정 구현대, 신현대, 한양, 개포 주공 잠실 5단지 반포 1단지 등등에 층고제한, 용적률 제한, 소형평형 의무비율, 임대 아파트 규제 등등을 다 풀어 버리면 가격이 다시 상승 될지도 모르겠군요.

그런데 재건축에서 눈여겨 봐야 되는게 이 사업이 성공 할려면 결국 일반 분양분이 잘 팔려야만 되는건데 아시다시피 지금 반포 자이와 반포 레미안의 일반 분양분이 미분양이거든요. 이게 안 팔리는데 새로 재건축 되는 집들이 이보다 비싼 가격에 팔릴지는 의문입니다.

저는 개인적으로 재건축 규제는 다 풀되 1대1 재건축을 하는게 맞다고 생각합니다.  1대1 재건축을 하면 2천세대의 집을 부수고 새로 지어도 2천세대이므로 일반 분양이 없고 대지는 기존 주택 소유자들이 공동으로 제공하고 건축비 역시 공동으로 자신들의 돈으로 부담해야 상식에 맞는것 아니겠습니까? 물론 자기돈 들여서 자기집을 새로 넓게 좋게 지으라는 이 방식으로는 아무도 재건축을 안합니다. 이익이 없기 때문이죠. 이미 정해 놓은 용적률을 높여주고, 층고 제한도 풀어주고, 남의 돈(일반 분양)으로 내 집을 새로 짓는 지금의 재건축은 특혜라는 단어외에 설명할 길이 없습니다.

7. 분양가 상한제 폐지

현재도 유명무실합니다만 그래도 차후에 분양가가 싼 집이 나올수도 있기에 매수 대기자들의 기대심리를 꺾기 위한 목적이라면 사용 가능성이 있습니다.

8.마지막일지 모를 정책으로 전 부동산에 대해서 양도세 면제
뭐.. 막장이겠습니다. 알아서 폭탄 돌려봐라.. 이건데.. 막차 타신 분만 죽어나겠죠.

이제 지난 글에 이어 전월세 시장을 매매 시장 보다 더 중요하게 보셔야 하는 이유를 몇가지 더 들어 보겠습니다. 특히 강남3구 판교 분당의 지역을 살펴 보셔야 합니다.

현재 잠실의 신규 입주 아파트들이 입주 완료가 되어 있지 않습니다. 즉 비어 있는 집들이 많습니다. 9월 말부터 입주를 시작한 엘스는 현재 입주율이 40%에 불과하고 이보다 앞서 7월 말 입주를 시작한 리센츠도 70% 수준으로 빈집이 많은 상태입니다.이보다 더 대단지인 파크리오도 상황은 비슷합니다. 즉 7천세대 이상이 비어 있는 상황이라는 말이죠. 그런데 이런 상황에서 앞으로 새로 입주를 시작할 단지가 매우 많다는게 전월세 시장의 문제점입니다.  

강남 삼성동 힐스테이트(2070 가구, 12월 11일), 반포 자이(3410가구, 12월 17일), 반포 래미안(2444가구, 내년4월)이 기다리고 있고 전월세 시장의 핵폭탄이라 볼 수 있는 판교가 올해 12월부터 내년초까지 1만3천세대 내년 말까지 2만 세대가 입주 합니다. 대충 계산해도 2만8천 세대가 내년까지 입주 해야 합니다.(소규모 단지는 계산하지도 않았습니다). 여기 입주 하실 분들은 지금 집이 없는 노숙자는 아니겠죠? 이분들은 지금 어딘가(아마도 근처)에서 전월세 또는 자가로 살고 계실겁니다.  그런데도 비어 있는 상황인데 3만세대 가까이가 더 공급이 되면 시장이 어떻게 될런지.. 걱정 됩니다. 현재 잠실 1단지 재건축 엘스 33평형의 전세가가 지금 2억에 나와 있더군요. 판교 33평은 얼마에 나올까요?

경기가 안 좋다는건 우리 모두가 다 아는 사실입니다. 이런 상황에서 2억만 주면 새 아파트에서 전세를 살 수 있고 앞으로도 좋은 집들이 줄줄이 입주 예정인데 8억에 집을 살까요? 전세 시장은 현 아파트의 거주 비용만 계산합니다. 차후에 이 집이 재건축이 되던 말던 상관 안하고 지금 살기에 얼마나 편한가만 본다는 말이죠. 그렇기에 새아파트인 판교의 전세가가 인접한 분당 야탑 이매동의 헌 아파트보다 비싸리라는건 명약관화 합니다.
즉 강남>서초>송파>판교>분당>용인 순으로 도미노처럼 전월세 하락이 진행 되게 되어 있다는거죠. 전월세가 안 오르는데 집값이 오르는 일은 없을겁니다.  

제가 염려스러운것은 이로 인한 집주인과 세입자의 분쟁 때문입니다.
월세는 그나마 분쟁의 소지가 덜할듯 싶은데(집주인이 월세만 덜 받으면 되므로), 전세는 문제가 좀 심각합니다. 무주택이 상팔자라는 식으로 집 가진분만 지금 힘들다는 식의 기사가 나오는데 그건 아닙니다.  현재 강남 33평에서 전세 4억에 살고 계신 분 역시 엄청난 손해를 보고 있는거죠. 그 돈으로 같은 33평 잠실 엘스로 이사를 가면 2억을 은행에 넣고 7% 이자만 받아도 년 1400만원을 2년이면 2800만원을 손해 보고 있는 겁니다. 이처럼 이사를 가고 싶은데 집주인에게 4억이 있을까요? 이 집주인은 새로 들어오는 세입자에게 4억을 받아서 전 세입자에게 줄려고 하는데,  새로 4억을 내고 들어올 세입자가 있겠습니까? 당연히 없기에 집주인은 가격을 낮춰서 새로 전세를 내줘야 합니다. 이에 따른 금액을 내줘야 하는데 집주인이 그마저도 돈이 없다면 이제 문제가 심각해집니다. 지금 정부에서는 주택담보대출에만 신경을 쓰고 있는데 전세금 역시 사금융의 일부이며 이 문제가 아주 심각하다는거죠. 집주인은 이 전세금에 대해서 의지할곳이 없습니다. 세 내준 집이 대출이 하나도 없는 상태라서 은행에서 신규 대출을 받을 수 있다면 괜찮을텐데, 집주인이 투자 목적으로 전세끼고, 대출 끼고 집을 산 경우도 많은걸 보셨을겁니다. 이 경우가 가장 심각한 상황이 되버립니다. 이미 대출은 있는 상태에서 내려간 전세금 만큼을 마련해야 되는데 경기는 안 좋아 수입은 변변찮고 미리 준비 해 놓은 돈은 없다면 집주인이 택할 방법이 몇개 없습니다. 정부는 이런 상황에 대한 대책을 마련해야 될겁니다.
원래 도심 재건축이라는 것은 기존의 주택을 부수고 새로 짓는 것이기에 거기서 살고 있는 사람들이 어디로 옮길 수 있는지를 예측하고 그에 맞는 대책을 세워 놓고 조금씩 조금씩 부셔 가면서 진행을 해야 하는 것입니다.  일본을 비롯한 선진국들은 모든 재건축을 그렇게 천천히 진행합니다. 심지어 한 동네 재개발 하는걸 30년씩 할때도 있습니다. 우리는 강남 재건축을 한답시고 기존의 주택들을 한번에 부셔 가면서 진행을 했습니다. 잠실 1 2 3 4 단지와 시영만 해도 3만가구 가까이 됩니다. 살고 있던 3만가구를 부셔 놓으니 그 집들이 주변의 집을 전월세 얻거나 구매 하는 바람에 수요의 폭증으로 이어졌고 강남 재건축발 집값 상승이 바로 그렇게 시작된겁니다.

이제 그 반대의 일이 일어 납니다. 한번에 우르르르 생성되었던 수요가 와르르르 무너지는 일 말이죠. 강남권에 집을 살려고 하시는 분들이라면 이 부분을 반드시 참고 하셔야 할겁니다.

그리고 이는 현재 강북에서 일어나고 있는 일에도 똑같이 적용 되는 일입니다. 강북이 강남보다 하락세가 덜한 이유이기도 합니다. 뉴타운, 재개발, 재건축 등등으로 부숴 놓은 집들이 얼마나 많습니까? 이렇게 부숴진 집에 살던 분들이 수요로 이어져서 전월세 시장이 하락되는걸 막고 있는데 이 집들이 다 지어져서 입주가 시작될때면 지금의 강남권에서 일어나는 일이 강북에서도 일어 날겁니다.

아무쪼록 이런 변화의 시기에 잘못된 선택으로 큰 손해를 보는 분이 없길 바랍니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=427...

[에헤라디어]

앗, 중복이군요.. 앞부분이 겹치지 않으니 그냥 두겠습니다.

[헉~]

정말 대단하세요
82에서 세상돌아가는 공부 많이하고있습니다
고마워요 꾸벅

[꾸미타샤]

저도 감사~~~~

[홍이]

좋은글 감사합니다

[...]

많은 분들이 읽으시면 좋겠네요