서울 전,월세 사시는 분들 필독!!

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전월세 시장을 매매 시장 보다 더 중요하게 보셔야 하는 이유를 몇가지 들어 보겠습니다.
특히 강남3구 판교 분당의 지역을 살펴 보셔야 합니다.


현재 잠실의 신규 입주 아파트들이 입주 완료가 되어 있지 않습니다. 즉 비어 있는 집들이 많습니다.
9월 말부터 입주를 시작한 엘스는 현재 입주율이 40%에 불과하고 이보다 앞서 7월 말 입주를 시작한 리센츠도
70% 수준으로 빈집이 많은 상태입니다.이보다 더 대단지인 파크리오도 상황은 비슷합니다.

즉 7천세대 이상이 비어 있는 상황이라는 말이죠.
그런데 이런 상황에서 앞으로 새로 입주를 시작할 단지가 매우 많다는게 전월세 시장의 문제점입니다.  

강남 삼성동 힐스테이트(2070 가구, 12월 11일), 반포 자이(3410가구, 12월 17일),
반포 래미안(2444가구, 내년4월)이 기다리고 있고 전월세 시장의 핵폭탄이라 볼 수 있는 판교가
올해 12월부터 내년초까지 1만3천세대 내년 말까지 2만 세대가 입주 합니다.
대충 계산해도 2만8천 세대가 내년까지 입주 해야 합니다.(소규모 단지는 계산하지도 않았습니다).

여기 입주 하실 분들은 지금 집이 없는 노숙자는 아니겠죠?
이분들은 지금 어딘가(아마도 근처)에서 전월세 또는 자가로 살고 계실겁니다.  
그런데도 비어 있는 상황인데 3만세대 가까이가 더 공급이 되면 시장이 어떻게 될런지.. 걱정 됩니다.
현재 잠실 1단지 재건축 엘스 33평형의 전세가가 지금 2억에 나와 있더군요. 판교 33평은 얼마에 나올까요?


경기가 안 좋다는건 우리 모두가 다 아는 사실입니다.
이런 상황에서 2억만 주면 새 아파트에서 전세를 살 수 있고 앞으로도 좋은 집들이 줄줄이 입주 예정인데
8억에 집을 살까요? 전세 시장은 현 아파트의 거주 비용만 계산합니다.
차후에 이 집이 재건축이 되던 말던 상관 안하고 지금 살기에 얼마나 편한가만 본다는 말이죠.
그렇기에 새아파트인 판교의 전세가가 인접한 분당 야탑 이매동의 헌 아파트보다 비싸리라는건 명약관화 합니다.
즉 강남>서초>송파>판교>분당>용인 순으로 도미노처럼 전월세 하락이 진행 되게 되어 있다는거죠.
전월세가 안 오르는데 집값이 오르는 일은 없을겁니다.  

제가 염려스러운것은 이로 인한 집주인과 세입자의 분쟁 때문입니다.
월세는 그나마 분쟁의 소지가 덜할듯 싶은데(집주인이 월세만 덜 받으면 되므로), 전세는 문제가 좀 심각합니다.

무주택이 상팔자라는 식으로 집 가진분만 지금 힘들다는 식의 기사가 나오는데 그건 아닙니다.  
현재 강남 33평에서 전세 4억에 살고 계신 분 역시 엄청난 손해를 보고 있는거죠.
그 돈으로 같은 33평 잠실 엘스로 이사를 가면 2억을 은행에 넣고 7% 이자만 받아도
년 1400만원을 2년이면 2800만원을 손해 보고 있는 겁니다.

이처럼 이사를 가고 싶은데 집주인에게 4억이 있을까요?
이 집주인은 새로 들어오는 세입자에게 4억을 받아서 전 세입자에게 줄려고 하는데,  
새로 4억을 내고 들어올 세입자가 있겠습니까?

당연히 없기에 집주인은 가격을 낮춰서 새로 전세를 내줘야 합니다.
이에 따른 금액을 내줘야 하는데 집주인이 그마저도 돈이 없다면 이제 문제가 심각해집니다.
지금 정부에서는 주택담보대출에만 신경을 쓰고 있는데 전세금 역시 사금융의 일부이며
이 문제가 아주 심각하다는거죠. 집주인은 이 전세금에 대해서 의지할곳이 없습니다.

세 내준 집이 대출이 하나도 없는 상태라서 은행에서 신규 대출을 받을 수 있다면 괜찮을텐데,
집주인이 투자 목적으로 전세끼고, 대출 끼고 집을 산 경우도 많은걸 보셨을겁니다.
이 경우가 가장 심각한 상황이 되버립니다. 이미 대출은 있는 상태에서 내려간 전세금 만큼을 마련해야 되는데
경기는 안 좋아 수입은 변변찮고 미리 준비 해 놓은 돈은 없다면 집주인이 택할 방법이 몇개 없습니다.
정부는 이런 상황에 대한 대책을 마련해야 될겁니다.

원래 도심 재건축이라는 것은 기존의 주택을 부수고 새로 짓는 것이기에
거기서 살고 있는 사람들이 어디로 옮길 수 있는지를 예측하고 그에 맞는 대책을 세워 놓고
조금씩 조금씩 부셔 가면서 진행을 해야 하는 것입니다.  

일본을 비롯한 선진국들은 모든 재건축을 그렇게 천천히 진행합니다.
심지어 한 동네 재개발 하는걸 30년씩 할때도 있습니다.

우리는 강남 재건축을 한답시고 기존의 주택들을 한번에 부셔 가면서 진행을 했습니다.
잠실 1 2 3 4 단지와 시영만 해도 3만가구 가까이 됩니다.
살고 있던 3만가구를 부셔 놓으니 그 집들이 주변의 집을 전월세 얻거나 구매 하는 바람에
수요의 폭증으로 이어졌고 강남 재건축발 집값 상승이 바로 그렇게 시작된겁니다.

이제 그 반대의 일이 일어 납니다.
한번에 우르르르 생성되었던 수요가 와르르르 무너지는 일 말이죠.
강남권에 집을 살려고 하시는 분들이라면 이 부분을 반드시 참고 하셔야 할겁니다.

그리고 이는 현재 강북에서 일어나고 있는 일에도 똑같이 적용 되는 일입니다.
강북이 강남보다 하락세가 덜한 이유이기도 합니다.
뉴타운, 재개발, 재건축 등등으로 부숴 놓은 집들이 얼마나 많습니까?
이렇게 부숴진 집에 살던 분들이 수요로 이어져서 전월세 시장이 하락되는걸 막고 있는데
이 집들이 다 지어져서 입주가 시작될때면 지금의 강남권에서 일어나는 일이 강북에서도 일어 날겁니다.

아무쪼록 이런 변화의 시기에 잘못된 선택으로 큰 손해를 보는 분이 없길 바랍니다.

[감사]

분당 세입자로 도움되었습니다. 고맙습니다.

[남편이랑]

주말에 나라 걱정하면서 했던 비슷한 얘기가 여기 올라와서 놀랐네요.^^
몇년 전, 주위에 계신 분들이 무리해 새큰 평수 늘려 갔던 걸 부러워 했거던요.
지금 생각하니...무섭네요.

[정말]

그렇군요. 고맙습니다.

[저]

아는 분이 내년 6월인가 만기인데
벌써 걱정하시더라구요,
주인이 전세금 못 빼줄까봐...

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전세기간이 만료되어도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.

1) 남에게 돈을 빌려서 돌려주면 이자부담이 생긴다. 그래서 싫다.
2) 이전가격보다 전세가를 저렴하게 내놓으면 그 차액을 집주인이 부담해야 한다. 그래서 싫다.
3) 집을 팔아서 돈을 돌려주면 된다. 그러나 비싸지 않으면 안팔겠다.

이것을 한마디로 정리하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다는 것입니다.
그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러살거나
그 가격에 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고
편지를 보내도 폐문부재로 되돌아 오지요.

이런 경우를 당하는 분들이 부지기 수인데 대부분 잘몰라서 그냥 당하는 경우가 많고 개인의 문제로 생각하고 말기 때문에 집값 하락시에 충분한 집값하락을 부추기는 힘으로 작용하지 못하고 끝납니다. 우선 절차를 살펴보기로 합니다.

1) 계약기간 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 내용증명(우체국에 신청)으로
계약만료와 함께 이사하겠다는 의사를 분명히 통보한다
(내용증명은 세입자의 이사간다는 의사를 우체국을 경유하여 집주인에게 통보하였음을
국가가 보증한다는 형식임).

2) 계약만료일이 지나면 바로 그 다음날 임차권등기를 신청한다.
임차권등기라는 것은 한마디로 집에 대하여 세입자가 그 집을 압류하는 것과 같습니다.
비용은 2만원 약간 더 듭니다. 가까운 법원으로 가세요.

3) 약 2주 후면 임차권등기가 실제로 등기소에 설정되었는지 확인한다.
그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도
그 집은 세입자의 허락없이 거래가 불가능한 상태가 됩니다.
대부분 집주인들은 임차권이 설정되면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다
바로 이 싯점에서 집주인들이 요즘과 같이 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어
집값 하락이 유도되는 것입니다.

4) 임차권이 설정되었음에도 돈이 돌아올 기미가 없으면 가까운 지방법원에 '전세금 반환소송'을 신청한다. 모르면 인터넷 검색하여 '전세금반환'을 치면 법무사들이 친절히 설명해줍니다. 돈도 몇푼 안듭니다.

다른 소송이나 다툼과 달리 전세계약위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 +매월 이자 20%씩 되돌려 받게되고 법무사, 변호사 등 소송비용 전부를 집주인이 토해내야 합니다.

5) 만일 그럼에도 돈을 안주면 바로 경매신청하여 그 집을 매각한다.
물론 세입자가 사고 싶으면 참여해도 된다.

그러나 세입자들이 바보같이 가만히 앉아 있으니 집주인들은 요즘과 같이 집값이 하락하는 시기에 전세금 돌려줄 돈도 없으면서 버티면서 집을 안팔고 버티기 때문에 정상적인 시장질서가 왜곡되고 있다는 것을 말씀드립니다.

[알고...]

알고있기에 요즘 너무 불안합니다
강북이 지금 조금 나은 이유는 당장 재건축이 시작하는 단계라 전세가 모자라서구요
강남은 이미 재건축이 끝나서 아파트가 남아돌기 때문입니다
2~3년 후에 강북에 새아파트가 쏟아져나오면 강북이 더 큰 폭락을 할것이라고 하는 말도 수긍이 갑니다
그나마 나은 집들은 융자 없는집이지만 융자 있는 집들은 아마 세입자 구하기도 쉽지 않을 것입니다
전세값 받아서 주식이나 펀드 하신 분들....잠 못 잡니다

우리나라에만 있는 전세제도가 우리나라의 부동산 쓰나미라는 말이 사실 같아요
이래저래 잠 못 자는 나날입니다

[...]

슬슬 많이들 이야기 합니다.
http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=429...

[휴우]

시댁에서 아이들 키우기현재 저희 집 너무 좁고 학군도 그렇다며
어차피 물려주실 유산중 일부분이라 생각하고
미리 받아서 학군 좋고 현재보다 넓은집 사라 부추기셨어요.
작년 내내 이사갈 궁리하며 집보러 다니다
몸이 여기저기 아파서 중단했었어요.
몸이 아프니 집 넓혀서 이사가는것도 짜증나더라구요.
실상 아프니 귀찮아서 이사 못간건데 요즘은 그 당시 아팠던게 감사할 따름입니다.
사업하는 친정도 걱정이고 여러모로 걱정이네요.
저야 작은집 한채 깔고 앉아있는거 내려가든 올라가든 상관도 없지만 말예요.
어차피 넓은 평수 갈아타기도 내 집값 내려가면 다른 집값도 올라가는거니
저렴할때 아파트 구입해서 대출없는 일주택이야 걱정이 좀 덜하죠.
그래도 다들 잘살아내야할텐데 걱정입니다.
제 친구도 내년 만기 전세금 떼일까 노심초사입니다.

[dd]

저도..비슷한 이야기 들었어요. 목욕탕에서 한 아주머니가 전세금 못준다며..법대로 하라고 소리를 지르더라구요. 계속 안 나가겠냐고..언젠가는 나가지 않겠냐구요
전세금 조심해야겠네요

[원글님...]

전세 만료시에 대한 자세한 설명 정말 감사 합니다.

저에게 지금 굉장히 필요한 내용 이었거든요...

[윗님]

전세 만료시 자세한 사항 감사합니다.
복사해서 저장해놨습니다 저희도 전세가
워낙 비싸서 걱정하고 있었거든요