부동산 구입시 참고

[혜나맘]

다른 사이트에서 읽은건데 도움이될까봐 ......

부동산에서 착각하기 쉬운 5가지

9월부터 청약가점제가 실시되면서 주택청약시장에는 큰 변화가 올거 같습니다

내집마련을 위하여 노력하시는 많은분들이 철저한 준비와 분석을 통하여

내집마련 전략을 세우면서 진행하시고있지만

반면에 의외로 막연한 기대감으로 기다리시는분들도 많이 있는거 같습니다.

막연한 기대는 아무런 도움이 되지않습니다.막연한 기대감을 가지고있는

내집마련의 몇가지 오해에 대해 이야기해보고자 합니다.

1. 청약가점제 실시되면 내집마련이 더 쉬워진다?

많은 무주택자 분들이 청약가점제라는 제도를 통해 내집마련의 쉬워질거라고 생각합니다.

청약가점제는 무주택기간이 높은 세대주를 위한 제도입니다.

청약가점제는 무주택기간,부양가족, 통장가입기간으로 점수를 계산해서

점수가 높을수록 우선권을 주는 제도입니다.

무주택기간은 최대15년이상 32점, 부양가족은 최대6명이상 35점, 가입기간은 최대15년이상 17점해서

총 82점 만점입니다.

일반적으로 유망지역은 상위 10%인 53점 정도되어야 가능성있다고 말합니다.

정확하게는 알수없으나 광교,송파등 유망지역은 60점이상은 되어야 안정권이 아닐까 생각합니다.

부양가족과 가입기간이 아무리높아도 무주택기간이 짧으면 높은점수 받기어렵습니다.

특히 무주택기간은 만30세 또는 결혼시점중 빠른시점부터 인정이되기때문에

결혼을 엄청 빨리하지않는다면 만30세부터 적용이되며 무주택기간점수 10년 22점 받으시려면

만40세가 되셔야합니다.만40세이상되고 통장가입기간이 높으신분들은

지금까지 내집장만을 하지않으셨다는 이야기며

결국 돈이 부족했거나 내집장만 의지가 없으신분들이라고 보여집니다.

돈이 없어서 내집마련을 못하신분들은 청약가점제 실시되어도

대출규제가 지속되는한 돈없이 내집마련은 쉽지않습니다.

결국 청약가점제는 내집마련의지가 없으신 만40세이상 세대주나 이런분들을

가족으로둔 분들을 위한 제도입니다.

내집마련은 나이순이 아니며 신혼부부라도 내집마련의 필요한 분들한테 기회를 주어야함에도

투기수요를 막는다는 목적으로 이런 제도를 만들었습니다.

유망지역 분양은 부양가족많고 통장가입기간과 나이가 많은 무주택세대주한테 기회가 가며

그런조건이 안되는분들은 안타깝게도 기존제도보다 당첨확률이 더 낮아진다고 보셔야합니다.

가점점수가 높으신분들은 최고의 수혜자인만큼 유망지역 적극적인 청약도전하시는것이 좋습니다.

하지만 가점점수가 높지않은분들은 막연하게 청약가점제가 실시되면

내집마련이 쉬워진다는 환상은 버리셔야합니다.

2. 내집마련의 가장좋은방법은 분양이다?

기존주택은 너무많이 올라버렸고 앞으로 싼 분양가의 집이 나오면 내집장만하시려는 분들이 많이 있습니다.

분양은 집값의 10~20%정도의 계약금으로 내집장만을 할수있으며

2~3년에 걸쳐서 중도금,잔금을 단계별로 내기때문에 자금부담이 적고 대출도 가능해서

적은돈으로 쉽게 내집마련을 할수있는 좋은제도입니다.

하지만 고려해야할 부분이 전매금지와 후분양제도 입니다.

전매금지는 분양가상한제 적용되면 수도권 공공택지는 중소형10년/중대형7년,

민간택지는 중소형 7년/중대형 5년 적용됩니다.

10년동안 재산권행세를 못한다는점은 냉정히 생각해보셔야합니다.

10년이면 강산이 변하는 시간이며 어떤일이 발생할지 모릅니다.

미래의 불확실성에 대한 리스크를 조금이라도 줄이려면 상대적으로 가치가 높은곳으로
접근해야하며

그래서 많은 사람들이 더욱더 유망지역 청약에 몰릴것 같습니다.

양극화가 분양시장에도 더 심화될것인데 유망지역은 너무나 과열된 높은경쟁률이 나오겠지만

비유망지역,비인기지역은 지금보다 더 낮은 청약경쟁률이 될 것입니다.

중소형경우 공공택지 10년/민간택지 7년동안 전매금지되며

입주후에도 공공택지는 7~8년, 민간택지는 4~5년간은 전매가 안된다는 의미입니다.

지금은 양도세를 내면 입주후 매매가능하지만

상한제 실시되면 팔고싶어도 못팔게됩니다.

물론 실거주자들은 큰 문제없을수있지만 실거주자라하더라도

상황에 따라서 팔수도 있지만 이제는 안됩니다.

그렇기때문에 상대적으로 인기있는 좋은곳은 더 많은 사람들이 몰릴것이고

당첨가능성은 현저히 낮아집니다.

그렇다고 7~10년간 팔지도 못하는데 아무곳이나 청약할수는 없을것입니다.

결국 유망지역 당첨가능성이 높은 가점점수가 높으신분들을 제외하고는

유망지역 분양만 고집하시면 강태공이 시간을 낚듯이 시간만 지나갈수있습니다.

상대적으로 가치가 낮은곳 분양보다는 매매가 자유로운 기존주택이 더 메리트가 있을수도 있습니다.

3. 분양가상한제가 실시되면 싼분양가로 내집마련을 할수있다?

물론 분양가상한제 실시되면 분양가가 기존보다 10~20% 저렴해질수있습니다.

기존의 일부 건설사들의 터무니없는 고분양가는 없어지리라 생각합니다.

하지만 당장 그효과를 보기는 쉽지않습니다.

8월까지 사업시행인가, 11월까지 분양승인/관리처분인가되면 분양가상한제 적용안됩니다.

결국 올해 시행되는 대부분의 분양은 분양가상한제 적용되는 곳은 많지않다는 의미입니다.

내년봄정도는 되어야 제대로된 분양가상한제 적용된 아파트 나오겠지만

그효과가 얼마나 될지는 지켜봐야 할 부분인듯 싶습니다.

또한 나오더라도 최대10년까지 전매금지가 적용되는데 과연 10~20% 저렴하다고

덥썩 잡을수있을지 의문입니다.

특히 마이너스옵션제가 실시되면 실질적인 분양가는 오히려 더 높아질수도 있습니다.

누가 벽지도 싱크대도 아무곳도 없는 껍데기뿐인 집에 그냥입주하겠습니까?

결국 마이너스옵션 포기하던가 본인이 직접 외부업자시켜서 인테리어 할수밖에 없습니다.

아마 대부분 사람들은 마아니스옵션 포기하지않을까 싶습니다.

하지만 정부는 발표할때 꼭 마이너스옵션적용하여 싸지는 분양가를

자꾸 언론에 흘려서 엄청난 분양가인하가 되는것처럼 착시효과를 일으키게합니다.

마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체가 아닐까 싶습니다.

4. 공급은 계속 늘어난다?

특히 서울은 올 상반기 4373가구로, 지난해 1만2643가구보다 65.4%나 줄었으며

경기도도 지난해 3만2167가구에서 올해 2만3488가구로 27%가 줄었습니다.

물론 많은건설사들이 분양가상한제전에 물량밀어내기를 하고있기때문에

올하반기 분양시장은 분양물량이 상대적으로 풍성할수있습니다.

하지만 분양가상한제가 본격적으로 실시되는 내년봄부터는 민간건설물량이

눈에띄게 낮아지리라 생각합니다.

건설사는 이윤추구가 목적인 기업입니다.

수익이 적다면 품질비용감소를 통한 수익증대를 노릴것이고

그마저도 여의찮으면 사업포기를 할것입니다.

아파트건설이 아닌 다른수익모델을 찾을것으로 보이기때문에

민간건설물량은 당분간 감소할수밖에 없으며 그효과는 2~3년후 나타난다는점 눈여겨보셔야합니다.

참고로 수도권 주택 연평균 수요 30만 가구필요한데 해마다 감소하고있습니다.-

2004년 : 205,719가구-

2005년 : 197,901가구-

2006년 : 172,058가구

5. 중소형평형이 앞으로도 대세다?

많은분들이 이제는 중대형이 아니라 중소형평형 시대라고 말들 많이 하십니다.

과연 그럴까요?

왜 중소형평형 특히 외곽이나 비선호지역이 최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.

개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던 가치가 높아질수밖에 없습니다.

하지만 최근의 중소형선호현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.

대출규제, 종부세/양도세 강화등 6억이상 고가주택에 집중된 규제정책은

결국 강남을 중심으로한 기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만

그반대로 외곽지역인 강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며

특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.

자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서 결국 대출규제가 약하고

다른규제정책도 약한 상대적으로 쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.

하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요, 중대형평형 분양물량 급감등을 보면

당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며 중대형과 갭이 줄어들고

풍선이 꺼지면 다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.

집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.

지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,공급이 균형을 이루지만

30~40평형 특히 전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는

37,39,40,44,48평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.

6. 부동산시대는 끝났다?

많은분들이 부동산시대는 이제 끝났다고 말합니다.

물론 10년후 시간이 지나봐야 알수있겠지만

전쟁과같은 국가적 사태가 일어나서 국가경제가 붕괴되지않는한 지않는한

부동산,주식은 쉽게 끝나지 않습니다.

물론 2001년부터 2006년까지 가파른 상승을 하였기에 다소 쉬어가는 시간이 필요할수있습니다.

그렇다고 끝났다고 단정짓기는 어렵습니다.

부동산이던 주식이던 잘하면 돈벌고 성공하는건 당연하지만

불확실성 측면에서는 부동산이 더 안정적입니다.

부동산은 실거주도 가능하기에 최악의 경우 실거주를 하면서 살고있으면 됩니다.

하지만 주식은 여유자금이 아니라면 하락기에 엄청난 스트레스를 받게 되며 손절매할수도 있습니다.

또한 가치가 낮거나 잘못된 주식을 사면 휴지조각 되는것도 시간문제입니다.

큰 재능이 있거나 자신있는분들이 아니라면 주식은 펀드등 간접투자가 좋을거 같습니다.

내집마련은 나와 내가족을 위한 최소한의 생활수단입니다.

무리한 대출을 통한 공격적인 내집마련은 하지않는다해도 안정적인 투자는 필수입니다.

하지만 정부정책은 눈여겨보셔야하며 장단점을 잘 분석하셔서 내집마련을 하셔야합니다.

가점점수가 53점이상 되시는분들은 유망지역 적극적인 청약도전하시는게 좋습니다.

가점점수가 40점 되시는분들은 유망지역 범위를 좀더 넓게 잡고 청약도전하셔야합니다.

남들 다 좋다는 광교,송파등만 기다리시면 내집마련의 계속 멀어질수 있으며

부동산시장이 영원히 안정세를 유지하지는 않습니다.

가점점수가 40점미만인분들은 비인기단지 청약보다는

차라리 미래가치가 높은 기존주택 매수도 고려해볼 필요있습니다.

정확한 분석이 아닌 막연한 기대감으로

기다리기만하는것은 바람직하지않습니다.정부가 집값 내려주겠지..

기다리면 싸게 좋은곳에 분양받을수있겠지..

세상은 더 부지런하고 노력하는분들한테 먼저 기회가 가게되어있습니다.

물론 운좋은분들도 있지만 운은 항상오는것이 아니며

노력하는분들한테 더많은 운도옵니다.

철저한 분석에 의한 기다림과 막연한 기다림은 엄연한 차이가 있습니다.

자신의 상황과 목표를 명확히 확인하시고 치밀한 전략을 세우셔서

내집마련에 도전한다면 좋은결과 있으리라 생각합니다.

출처 :부자마을 사람들

[^^;;;]

부동산 시대가 끝났다, 고 하는 분들은.. 저희 엄마때부터 심지어 60년대부터 70년대, 80년대,
90년대, 10년 별로 반드시 있었고, 세상 무너질 것처럼 떠들었다고 엄마가 그러시더군요
복부인 투기 때문에 이제 부동산 극이 막을 내리고 인플레가 종을 칠때가 되었다고 줄창...
그동안 외국 자본, 증시 개막, IMF 별별 부동산 막내릴 만한 요소가 다 활개치고 들어왔어도..
결과는 그 모든 말들이 웃기게 되었다는 겁니다.

한국, 서울에서 내 집갖고 산다는 것과, 아파트용 땅의 아직도 많이 모자라다는 것,
학군이 극도로 몰려있다는 것등은 아마 모두 바뀌려면 50년은 걸리지 않을까요?
그동안 내내 집 안사고 있으면 돈은 둘째치고 마음이라도 편할라나요?
하루라도 빨리 집 장만해서 깔고 열심히 벌어 사는게 그나마 제일 바보 안되는 길이라는 거
아직도 긴가민가하다니.. 그것도 말기 노정권을 믿고 말인가요? 푸..입니다.
청약 가점제가 내 집마련 시기를 늦출수 있는 이유가 된다는 것도 말도 안되고
10월에 유망지라고 나온 용인 보니 64가구 분양하더군요. 은평과 왕십리도 다 합해서
몇 백 가구 될라나.. 그냥 집 사고 말겠습니다. 차라리.

[성공]

내집마련 성공했습니다.. 흐흐 저도 머리털 빠지게 고민했으나... 결국은
일을 저질렀어여..대출받아서..그러나.. 맘이 안정되는데.. 편안해지네여..^^

[근데요..]

용인, 은평 분양많이 하는데,,,http://news.naver.com/news/read.php?mode=LSD&office_id=023&article_id=0000278... 기사보시면,,,
은평 : 1지구는 총 2817가구이며, 78~211㎡(24~65평형) 1643가구가 청약통장 가입자에게 분양된다 용인 : 흥덕지구에서는 호반건설(236가구), 한국종합건설(474가구), 동원개발(720가구)이 각각 분양될 GS건설은 10월 중 용인시 성복동에 ‘수지 자이2차’ 500가구(121~197㎡)를 공급할 예정이다.

[그리고]

집값이 몇억씩 대출받아 질러도 될만큼 앞으로 계속 억소리 내며 계속 올라줄지, 아니면 내릴지는 모르겠지만,,,어쨌든 미리 집 장만해둔 40-50대, 그리고 대출끼고 집산 30대들이야 계속 오르길 바라고 부동산 불패를 외치시겠지만,,,저같은 신혼부부들은 더이상 서울에서는 희망이 없네요...그냥 전세로 넓은데 살다가 은퇴하면 지방내려가서 내집 마련해 사는게 나은거 같다는 생각도 드네요

[지도]

대출 풀로 땡겨 노블세븐에 집장만 했어요.적금든다는 생각으로요 아무래도 알들하게게 살아지게 되더라구요 옷이며 화장품이며 그릇들 자제하게 되고 꼭필요한것만 사게되니 집안도 어수선 하지 않고요 절약이 몸에 배게 되는군요..

[저두요]

위에 그리고님 말씀에 동감이예요..
고향에 고향집도 있고 형제,자매도 거기있고...
딱 나중에 자식 성인될때까지만 키워놓고 지방으로 내려가고 파요

[--;]

저도 그리고 님의 생각과 같네요. 나이들면 고향가서 조용히 살고 싶네요.

[전]

너무 비싸서 포기했다가 막차라도 타자싶어 대출 만땅끼고 집사서 2주후면 들어가네요.
근데 25평에 3억이 넘어가니 나중에 갈아타기는 절대 기회가 안될 것 같아요.
진작 살걸 후회해도 이미 오를대로 올라버렸어요.

[한가지]

분양일정 말고.. 현재 분양 공고 날짜가 정확히 난 부분만 놓고 말했을때는 아직 용산 64가구 기타 몇 백가구 밖에 안됩니다... 그 사이 또 발표가 났다면 몰라도..

[5번은]

좀...제 주변엔 10억가진 사람들 말고는 전부 20평대 원하는데...
저도 마찬가지로 집이 2개지만..20평대 원합니다..
비싼 관리비며, 유지비며, 식구도 4명이고..
진짜 목매서 20평대 원하는데...
왜 20평대는 이다지도 없냐고요!!!