증발한 집주인, 엄청난 가압류 어떻게 할까요?

[속터지는 새댁 ㅠㅠ]

어제 계약 만료 전 이사하려면 집주인에게 언제 말해야 하느냐고 글 올렸던
결혼 2년 전에 세번째 이사하는 나름 새댁입니다. ㅠㅠ

어제 답글 주신대로 집주인에게 연락을 취하려고 보니 남편분 휴대전화는 없는 번호라고,
아내분 휴대전화는 그런 사람 아니라고 하더군요.

혹시나 싶어서 인터넷 등기소에서 등기부등본을 떼어보니 저희집 가격의 몇 배가 넘는
압류 및 가압류가 들어와 있더라구요.

세무서, **시, 국민연금관리공단에서 압류가 들어오고, 은행 및 거래처로 보이는 곳에서
가압류가 들어와 있었습니다.


전세권 설정은 저희가 이사들어올 때 동사무소에서 해두었구요. 시점은 압류 및 가압류
이전입니다.




저희는 내년 2월 중순 경에 이사를 할 계획으로 집주인에게 연락을 취하려고 한 건데
집주인은 연락이 안 되는 상태에서 이런 상황을 알게 되고 나니 어찌할 바를 모르고
황.당.한. 크리스마스를 보내고 있는 중입니다. ㅠㅠ

혹시 주변에서 유사한 사례를 보셨거나, 아니면 이런 상황에서 저희가 취할 수 있는 방법이
어떤 것이 있는지 조언해주실 수 있는 분들의 도움을 좀 부탁드리겠습니다.

오늘은 휴일이라 할 수 있는 게 없어서 우선 저희가 들어올 때 계약한 부동산에 가볼
작정입니다.

즐거운 성탄에 이런 꿀꿀한 소식으로 도움을 청하게 되서 안타깝고, 송구스럽습니다.
모쪼록 좋은 의견 부탁드리겠습니다. 미리 감사드립니다.

[참고글]

아고라에서 퍼왔읍니다...참고하시지요..
_______________________________________________________________________
1. 일단 연체 이자율에 대한 아이러니를 알린다.



2가지 경우를 든다.

전제는 5억의 돈을 년 7%의 이자율로 빌렸을 경우이다.

단순 계산으로 5억 / 0.07 / 12 = 약 290만원 ( 뭐 실제로 이것보다 높은 경우가 많다. )



1) 한달 이내에 연체 했을 경우 보통 담보 대출의 경우도 연체 이자율은 18%를 상회한다.

단 한달 이내의 경우 연체금에 대한 연체 이자만이 붙는다.

즉 290만원에 대한 18%의 연체 이자가 붙는다.



만약 내가 이자를 연체하여 30일후에 이자를 납입한다면

290 * 0.18 / 365 * 30 = 43,000원이 연체 이자가 된다. 즉 294만 납입하면 정상 처리된다.



2) 이자를 연체한지가 한달이 지난 경우를 가정하자.



한 달 이상일 경우 이자 금액 290만원이 아닌 원금 5억원에 대한 연체 이자 18%가 붙는다.

즉 5억 * 0.18 /365 = 하루에 연체 이자만 25만원 가량이 붙는다. 한달이면 연체 이자 750에 이자 원금 290, 1040만원이 납부 되어야 한다.



한달이 연체되면 294만 , 두 달 (60일)이 연체되면 1334만원을 납부해야 정상적인 은행 거래가

지속된다.



자신컨데 현재 강남등 고가 주택들, 특히 9억 10억 억억억!!! 소리내던 주택들은 대부분 은행 대출이 5억 이상 물려 있다. 대부분 4~5억원 정도 오른 자신의 주택을 팔아 약 절반 가격의 대출을 받아 강남으로 입성한 경우가 많다. 이들은 이미 대부분 자신의 자산을 모두 잃고 은행 대출과 전세금 만이 남은 깡통이 많다. 실물 경기가 장기 불황에 이미 깊숙히 젚어 들었다. 정상적인 급여 생활자는 그 여파가 덜 하겠지만 자영업자든 경기에 민감한 소득자들은 이미 직격탄을 맞았고 대부분 빚을 얻어 빚을 감는 제1 금융권의 돌려막기를 하고 있는 중이다. 얼마나 버틸것인가? 내년 상반기쯤?

필자도 아파트 담보 대출 3천 있다. 요즘 어느 정도나면 이자 한달만 연체하면 대출 지점에서 득달 같이 찾아온다. 계속 연체되면 강제 집행 될 수 있으니 빠른 시일내에 납입하라고... 연체 관리에 어느 정도 목매는지 실감난다.



---- 고로 이들은 현재로도 대부분을 잃었고 아파트를 포기하더라도 더 이상 잃을 것이 없기 때문에 아파트를 포기할 가능성이 높다. 현재 가격에서 30% 정도 더 빠질 경우 은행들은 자산 건정성을 위해 감정가 부족분에 대해 분명히 일부 상환을 요구할 것이다. 이 때부터 고가 주택들의 경매 쓰나미가 온다. 이미 미국판 서브 프라임 모기지의 전처를 보았듯 경매 집행 비율은 년 40~50%의 상승률을 기록할 것이다.



2) 첫 번째로 심각한 위기에 봉착해 있는 제1 금융권 ( 먼저 터지긴 2 금융권에서 먼저 터지겠지만)

에서 둑을 무너 뜨렸다면 다음 상황은 바로 전세입자와 소유주와의 대립으로 2차전이 진행된다.



자, 내가 강남에 33평 짜리 전세를 들어간다. 시세가 12억이란다. 앞으로도 더 오를것이고...

근데 융자가 5억이 껴있단다. 하지만 워낙 고가 아파트라 이 정도 대출은 기본이라는 떡방의 감언 이설이 있다. 나는 12억짜리 아파트를 2억 5천에 들어가서 살수 있는 행운아라도 된 양 당당히 강남에 입성한다. " 뭐 뚝섬이 20억에 분양 되었다느니 그래서 여기는 15억이 될거라느니 떡방의 감언 이설에 2억 5천이 떡 값이 되어 별 걱정 없이 덥썩 계약 1년을 살았다 "



자, 여기서 전세를 찬찬히 들여다 보자.

" 전세권 " 한 마디로 후 순위자다. 서울에 대출 없는 집 있던가. 대부분 2순위, 3순위 밀려있다.

차리리 소액이면 보호를 받는데 이건 뭉테기가 커서 보호도 제대로 못받으니 "확정일자" 무슨 소용이 있으랴... 1 금융권에서 1순위로 5억 설정 해놨다. -> 경매 진행 한다. -> 낙찰가 5억 이상 나오지 않는 한 전세금 날린다.



솔직히 요즘 이런 깡통 아파트 사는 전세입자들 흔하다. 나는 도무지 이해 할수가 없는게 왜 도대체 2 ~ 3억이나 되는 돈을 집 빌려쓰면서 맡기는가. 막말로 배째라면 민사상 받을 도리가 없는 돈이다.

고가의 집이 담보기 때문에 맡겼다면 이제 1순위권자 빚 갚고 나면 내 전세금도 고스란히 받을수 없는 정도로 집 값이 하락되고 있으면 될 수 있는 한 빨리 모든 방법을 강구해서 돈 받아서 나와야 한다. 이 전세금이야 말로 정말 못 먹고 못 입어서 모은 피같은 돈 아닌가... 대출도 끼어 있을것이고



"전세금 반환 소송" - 이것도 막말로 강제로 경매 집행하는 것인데 선순위 떼주고 나면 뭐가 남는게 있어야 소송하지... 막말로 요즘 전세입자 중에 이러지도 저러지도 못하고 전세 내놓고 어수룩한 전세입자가 나 대신 폭탄 떠안아 주기만 물 한사발 떠놓고 기도하는 집도 있다.



집 값 하락이 가속화되면 "아직은 깡통에 못 미치지만 곧 깡통될 가능성이 농후한 아파트" 들은

현재같은 역 전세난이 확산되면서 "전세금 반환 소송" 이 줄을 이을 것이다.



만기가 지났는데 집은 않나가고 집 값이 떨어져서 전세금 못 받을 처지에 몰리는 부지기수의 사례를 보면서 통념상 " 한푼이라도 더 받을수 있을때 경매 집행하자. " 라는 인식이 전세입자들 사이에 팽배할 것이다. 심지어 전세 만기도 되기 전에도 심장이 벌렁거려서 잠 못 이룰테지...



통상 강제 경매가 진행되는 6개월 기간을 설정하고 3월부터 본격적인 경매장이 형성되어 내년 9월에서 12월 사이는 경매의 쓰나미 장이 열린다. 현재 가격에서의 폭락은 그 이전에 이미 진행될 것이고...



단, 국가 차원에서 이런 사태를 막기 위해 대출의 장기 모기지화를 위해 국채를 발행하거나 각 은행들을 통제하려 할 것이다. 허나, 이미 너무 늦어 버린것은 이 개 잡넘의 은행들이 한국 국책 은행의 발권력과 통제력을 넘어서서 세계적 저금리 시대에 발 맞추 이미 한계를 넘어서 단기 외채를 국내 시장에 전 방위적으로 너무 풀어 버렸단 것이다. 3월 위기설... 미국의 경기 부양이 실패하고 일본이 마이너스 성장을 한다면... 자,자 가장 먼저 자금 회수를 위해 득달같이 달려들 국가중 하나는 바로 " 한국 " 이다. 일각에선 4천2백억이상을 예상하고 일부에선 통계조차 잡을 수 없단다. 자, 과연 정부 통제가 먹힐 수 있는 수준인가?



-------------------------------------------------------------------------------



마지막으로 지금 풀고 있는 갖가지 부동산 규제들...

지금까지 그래왔던 것처럼 시장에서 실패할 경우 집 값 폭락에 가장 큰 영향을 미친다.

왜냐? 집 값 상승에 마지막 희망을 모두 꺾어 버리기 때문에...



자, 자 이제 결과는 무엇인가?



은행들이 몸 값 부풀리기 위해 정부, 건설사와 합작하여 집 값 이빠이 뛰워 놓고 외국에서 금리 싼 달러,엔화로 일반 서민들에게 제대로 돈 놀이하고 빌린 돈은 다 풀어놨는데 잘 나가는줄 알았던 미국 행님이 사정 않좋다고 꿔준돈 달라니까 정부 찔러서 외환 달라고 진상피고 그나마 사정 좀 좋던 일본 작은 행님도 내년 봄 쯤에 연장 않되고 돈 좀 달라니까 이젠 빌려준 놈 한테 쌩짜로 돈 달라고 진상피고...



외국에서 들어온 돈은 국내에서 한 바퀴 돌다가 휙 나가버리는데 그 돈으로 한 동안 난리 피던 이 땅에선 곡소리 나게 생겼으니...



그 돈이 다 어디로 가버렸지... 그리고 그 돈 메꾸고 사느라 앞으로 또 얼마나 팍팍할거야..ㅉㅉ

[임차권 등기]

를 하시고 이사가면 님이 받아놓은 확정일자와 주민등록 신고 등 우선적효력이 경매시에 그대로 미친다고 알고 있는데..임차권등기하는데 필요한 경비도 그렇게 크지 않은 것으로 들었던 기억이 있어요.

[..]

이곳에서 전세 검색을 해보시면 비슷한 사례에 대한 답변들이 많이 있을 거에요. 대략 기억나는대로라면 우선 집주인과 연락이 안되면 등기상의 집주인주소로 3통의 내용증명을 보낸다음 전세기일
이후에도 집을 안빼준다면 임차권등기를 하시면 됩니다. 그리고 국세나 지방세등은 모든 것에
우선하는 것으로 알고 있는데 그 금액이 얼마나되는지 걱정되네요..

[이어서..]

http://www.82cook.com/zb41/zboard.php?id=free2&page=3&sn1=&divpage=49&sn=on&s...

[..]

여기서 묻지 말고 법무사 통해서 정확한 사정을 파악하셔요. 국세가 0순위여서... 전세권설정이 안 통하는 경우도 있어요.. 그래서 사업하는 사람 집 얻지 말라고.... 하여튼 이사는 나가지 말고 해결될 때까지 굳굳이 버틴다는 기분으로 사셔요...

순위에 밀려도 살고 있으면 함부로 쫒아내는 것이 힘들거던요.. ;-)

[세탁관계자]

우선 내용증명이나 그런거 보낼 상황은 아닙니다.
근저당이 아닌 (가)압류가 들어왔으므로 좋게 좋게 해결할 수 있는 단계가 아닌 것입니다.
근저당과 압류의 차이점은 근저당은 집주인의 동의하에 설정해 주는 것이고 (예: 은행대출) 압류는 집주인의 의사와 관계없이 채권자가 일방적으로 설정하는 것입니다. 즉, 집주인과 말로는 안되니까 압류를 때린 겁니다. 이 정도 상황이면 집주인의 손에서 돈이 나오는 것은 포기하셔야 합니다.
그럼 다음은 경매 처리되는게 순서인데, 윗님 말씀처럼 등기부등본 상의 순위와 상관없이 국세, 지방세를 우선 가져갑니다. 그러므로 세무서에 문의하셔서 금액이 얼마나 되는지 확인해 보세요.
아무나에게나 알려주는 정보가 아닙니다만, 이해당사자는 확인가능한데, 아직 경매가 진행된 상황이 아니니 알려줄지 모르겠습니다만, 상황 설명하시고 말씀해보세요.
글 내용으로보면 등기부상으로는 1순위이신것 같습니다. 전입신고, 확정일자, 실제 거주 3가지 요건 모두 갖추셨죠? 3개의 날짜중에서 제일 늦은 날짜가 등기부상 1등으로 설정된 것의 날짜보다 빨라야합니다. (동사무소에서 하셨다는 것으로 보아 전세권은 아니고 확정일자로 추정됩니다만, 보증금 보호받는 데 효력은 똑같습니다.)
등기부등본 내용을 올려주시겠읍니까? 설정된 것의 종류에 따라서 대응이 달라집니다.
1순위가 근저당 설정이냐, 가압류 냐에 따라서 대응방법이 달라집니다.
그걸 알아야 답변드릴 수 있겠네요

[세탁관계자]

흔히 경매가 들어가면 등기부에 있는 순서대로 돈을 가져간다고 생각하시지만 반드시 그런 것은 아닙니다.
등기부의 1순위가 압류 또는 가압류일 경우는 등기부 설정된 것들 전체를 놓고서 설정 금액 비율대로 나누어 가집니다.
즉, 1순위 가압류 금액 1억, 2순위 근저당 1억, 3순위 압류 2억이고 낙찰금액이 1억이라면
전체 설정금액 4억중 1순위는 1/4, 2천5백만원, 2순위는 1/4 2천5백만원, 3순위는 2/4 5천만원 가져가는 것입니다.
그래서 집 시세의 몇배되는 금액의 압류를 거는 것입니다. 비율대로 먹으니까 다만 얼마라도 건지기 위해서요. 이런 경우는 임차권 등기를 설정하면 안됩니다. 비록 순위가 1순위가 되겠지만 위의 예처럼 낙찰금액을 비율대로 나눠가지는 것이기 때문에 돌아오는 금액이 얼마 안됩니다. 이러면 돈 몇푼 쥐고 집 비워줘야합니다.
이럴 때는 그냥 대응을 하지 말아야합니다. 확정일자 상으로는 우선권이 보장되기 때문에 보증금은 낙찰자가 떠안아야합니다. 그러므로 이런 경우 계속 유찰되겠죠. 그럼 계속 그 집에서 사실 수 있습니다. 어느 누구도 나가라고 이야기하지 못합니다. 적당한 선에서 원글님이 경매에 참여하여 낙찰받으실 수도 있습니다.

[원글입니다]

다들 귀한 시간 내셔서 좋은 답변 달아주셔서 고맙습니다.
세탁관계자님께서 등기부등본 내용 올려달라고 하셔서 저도 다시 자세히 봤는데요.
어떻게 내용을 말씀드려야 하는지 모르겠는데 우선 가장 먼저 압류가 들어온 곳은
**세무서 부가가치세과입니다. 저희가 전입신고한 게 07년 8월인데, 이건 08년 6월에
되어 있습니다. 그 뒤로 08년 7월에 국민연금공단, 08년 7월에 법원에서, 8월에 은행에서,
11월에 **시에서 들어와 있구요.

여기는 지방이라 전세금이 7,500만원이구요. 이 집의 매매가도 9,500만원 밖에 되지 않는 터라
어떻게 해야할지 모르겠습니다.

오늘 아침에 알고 나서 바로 글 올린 거라 오늘은 동네 부동산도 영업을 안 해서 계약한 부동산에
물어볼 방법도 없구요. 내일 여기저기 뛰어다녀봐야할텐데 우선 여러 의견 여쭙고 행동하려구요.

좋은 의견 다시 한 번 머리 숙여 감사드립니다. 혹시 또 좋은 의견 있으시면 댓글 부탁드릴게요.
고맙습니다. ㅠㅠ

[세탁관계자]

네.. 전부 압류, 가압류 뿐이군요.
그러면 제가 위에 올린 글처럼 진행될겁니다. 절대 임차권 등기 같은거 하시면 안됩니다. 즉, 등기부등본에 원글님 이름이 올라가면 1/n 로 나누게 됩니다.
전세금도 집 매매가에 비해서 많기 때문에, 경매 진행이 되어도 유찰을 거듭하다가 2천 이하에서나 낙찰이 될 수 있겠네요. 낙찰자 입장에서 7천5백 전세금 물어줘야하고, 2천에 낙찰받으면 총 비용이 9천5백이 되어서 시세하고 같아지니까요. 경매가 시세보다 낮게 낙찰되는 점을 감안하면 거의 낙찰될 가능성은 없어보입니다.
일단 당장은 전세금을 회수할 수 있는 방법은 없어 보여서 답답하네요.
그냥 그 집에 계속 사실 수는 있습니다.
이런 경우는 부동산보다도 경매를 전문으로 하는 곳에 문의해 보시기 바랍니다.
인터넷에 경매관련 카페 같은 곳이요.. 사정이야기 하시면 도움을 받으실 수 있을겁니다.