부동산거품과 도덕적 해이를 부추기는 5.1부동산대책

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정부가 지난주 침체에 빠진 건설업계를 부양하기 위해 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’(5ㆍ1 건설부동산 부양대책)을 내놓았다. 지난 4월 27일 정종환 국토해양부장관이 간담회 형식을 빌어 건설업계로부터 각종 민원을 접수 한 후 불과 나흘 만에 나온 대책이다. 이번 대책에서 정부는 DTI나 LTV 등의 금융부분을 제외하고 양도세 면제조건완화, PF 지원 확대 및 프라이머리 부채담보부증권(P-CBO)발행 지원, SOC민자사업 확대, 토지이용규제 완화 등 건설업계가 요구한 대부분의 민원을 해결해 줬다.
        
그러나 이번 5.1건설부동산 부양대책에는 결정적인 선행조건이 빠져 있다. 그것은 건설업계 구조조정에 대한 구체적인 방안이 빠져 있다는 점이다. 정부가 6월 중에 시행하겠다는 채권은행의 신용위험 평가 방안은 지난해 진행했던 것과 큰 차이가 없어 실효성이 의문이다. 뿐만 아니라 정작 위기에 처했다고 주장하는 건설업계가 미분양 해소를 위한 적극적인 분양가 인하조차 하고 있지 않은 상황이다. 건설업계는 전국에 7만7572가구(준공후 미분양은 4만1890가구)에 달하는 미분양 주택이 쌓여 있음에도 여전히 적극적인 할인분양에 나서지 않고 있다.

현재 건설경기가 침체에 빠지게 된 가장 큰 이유는 토목건설분야에 중복 과잉투자가 이루어져 부동산 거품이 쌓일 대로 쌓였기 때문이다. 외환위기 직후인 1999년 말 5,151개였던 종합건설업체수는 2005년에 13,202개까지 급증했으며, 이후 다소 감소했음에도 2010년 말 현재 11,956개를 기록해 10년 전에 비해 2배나 많은 수치를 보이고 있다. 이에 따라 2010년 우리나라의 GDP대비 건설업 및 유관산업 비중은 선진국의 두 배에 달하는 12.2%를 기록했다. 공공택지 분양입찰을 위해 설립된 일부 페이퍼 컴퍼니를 제외한다고 해도 이 많은 수의 건설업체들을 더 이상 국민의 세금으로 계속 먹여 살릴 수 없게 된 상황이 온 것이다. 부동산 호황기 때 발생한 막대한 이익의 수혜자였던 건설업계가 부동산 침체기에는 구조조정도 하지 않은 채 일반 국민들의 세금으로 연명하겠다고 하는 것은 심각한 도덕적 해이일뿐더러, 그들 스스로가 주장하는 시장경제 논리에도 어긋나는 것이라 할 수 있다.

뿐만 아니라 이번 건설업계 지원방안이 지닌 보다 심각한 문제가 있다. 그것은 현 정부 들어 건설경기 및 주택시장 부양을 위해 각종 세제지원, 미분양매입 등 여러 지원방안들을 이미 실행했음에도 불구하고, 또 다시 건설업계가 정부지원을 요구했다는 것이다. 이는 현재 부동산 시장이 정부 지원만으로는 문제를 해결할 수 없는 상황이라는 것을 반증한다.

인위적인 저금리정책, 수출대기업 위주의 고환율 정책, 각종 미분양매입, 세제지원, 4대강 등 막대한 규모의 공공토목사업 발주 등으로 현 정부 출범 이후 공공부채가 410조원 이상 폭증했다. 이처럼 재정적자가 심각한 상황에 빠져 있음에도 불구하고 밑 빠진 독에 물 붓기 식으로 건설업계에 대한 재정지원과 양도소득세 감면 등 부자감세 정책을 남발하는 것은 조세정의에도 어긋날뿐더러 부동산 투기를 부추기고 정부의 재정적자를 더 악화시키는 등 보다 많은 문제를 양산하게 된다.

건설업계와 채권은행들의 자체적인 구조조정이 불가능하다면 정부의 정확한 실사 및 평가, 그리고 퇴출 작업이 필요하다. 먼저 실효성 있는 구조조정이 이루어져 건설업체들의 옥석 구분이 이루어 진다면 그만큼 부실 규모가 줄어 들게 되어 정부의 재정지원도 최소화 할 수 있고 불필요한 세금낭비도 막을 수 있다. 또한 정부는 건설업계 구조조정 평가 기준과 절차 및 결과를 투명하게 공개해 일반 국민들의 동의와 이해를 구해야만 하며, 이러한 절차를 거쳐 건설업계 지원에 대한 당위와 정당성을 확보할 책임과 의무가 있다.

5.1 건설부동산 부양대책이 건설업계를 위한 종합선물세트라고 평가될 정도로 여러 가지 지원방안들을 담고 있음에도 불구하고, 건설업계는 자체적인 구조조정을 등한시 한 채 DTI규제, 재건축•재개발 규제 완화 등의 추가적인 대책을 요구하고 있다. 또한 정부의 의도와는 달리 주택시장은 여전히 침체에서 빠져나올 기미를 보이고 있지 않다.

우리나라 건설부동산시장의 침체는 부동산 거품이 쌓이는 시기에 건설업체들이 돈이 된다는 중대형 아파트 건설에 너도나도 뛰어든 결과다. 즉 건설업체들의 과잉중복투자에 따른 경영실패의 결과인 것이다. 지금까지 누적된 부동산거품과 건설업계의 거품을 빼지 않고 부양책만 남발하는 것은 거품을 더 키워 결국 거품붕괴의 파괴력만 키우는 셈이 된다. 지금은 경제적 충격을 최소화 하면서 부동산 거품을 어떻게 뺄 것인가를 고민하고 실행해야 할 시기다.


정남수/ 김광수경제연구 부동산경제 센터장