펌)재야고수로 알려졌던 미네님의 부동산에 관한글.

[읽다가 퍼왔어요.]

다른 카페서 읽으면서 전 참 공감갔는데 미네님의 글이라는군요.
그냥 재야고수라 되있었고 어투도 미네님과 완전히 달라 전혀 생각못하다가 댓글보고 미네님 글인걸 알았어요.
부동산에 관해  정리가 잘 되 있는거 같아서 올립니다.


펌글)

현재 2008년도  전국 부동산 총액=3200 조 가량이 된다... 이것은 현재 한국 2008년 GDP 총액의 약 3. 68배 수준으로 일본쪽 전문가들은 현재 한국의 아파트 부분만을 따로 떼서 볼때  현재 가격 대비로 약 63% ...최대 68% 까지 버블로 보고 있다.

수익 환원법으로 볼 때  서울을 비롯한 수도권 일대의 경우 68% 가량이 버블이며 지역 편차가 있으나 최소 50% 후반대까지 국내에서는 버블로  현재 인정하고 있는 상황에서   G7  기준 외국에서는 GDP 대비  부동산 가격이 1.0배~1.6배가 넘어 가지 않는다....

실제로 볼때도 또한 이것이 적정 가격인 것이 사실이다.

GDP 대비 적정 토지 가격을 1:1 매칭룰로 볼때 현재 한국 부동산의 적정 가격대는 현재의 30%~35% 선이  되야 정상이라는 소리다..

하지만 현재 상황에서 부동산 가격의  폭락을 인위적으로 방치할 경우  한국의 경제 시스템상으로 볼때 일본식 장기 불황은 솔직히 사치다..

말 그대로 남미형 경제로 추락한다고 보면 될 것이며 그걸 막으려면 부동산의 하락을 막으면서 자산 디플레이션을 최대한 지연시키는  상황에서 총 GDP를 끌어 올려서   부동산 실물 자산 가격의 적정점을 찾아 주는 방법 밖에는 없는데 그러기 위해서는 최소 7년 가량이 현재 소요 된다..

지금  한국의 부동산 가격은 국민 소득 2만불은 커녕  실제로 현재 부동산 가격은  실질 소득 5만 2천불 수준이라고 보는게  보통이다..  실제로 LTV 나 DTI 의  40% 규제룰도 이 가드 라인 설정 당시 굉장히 말이  많았던 것이다.... 바로 문제의 키 포인트는 한국의 전세계적으로 유례를 찾아 보기 힘든 전세라는 특수한  부동산 수요 때문이였다.

그래서 가드 라인 40%가 설정된 이유가 전세금 50% 대비로 책정해서 총 부동산 가격의 100%  안쪽에서 때려 막자는게 핵심이였는데  전세 자금을 말 그대로 고스란히  은행에 쳐 박아 놓는 멍청이는 없을 것이다..

말 그대로 다음 세입자에게 전세금을 받아서 전세를 주고 이어져 가는게 통상적인 상황에서 그 자금 투자액이 주식 채권으로 흘러 와서 주가 폭락으로 인한  자본 손실로 실제로  헛점이 드러난  상황에서 설사  완전 규제를 한다 한들 은행권 입장에서는 신용 리스크를 이미 감내할 만한 수준을 뛰어 넘었다...

거기에 실제로 이미 자산 디플레이션의 초기 단계로 보고 있는 상황상 부동산 가격의 하락세가  눈에 띄게 보이는 상황에서  추가 대출도 힘든 마당에 부동산 가격 경기 부양을 목적으로 한  부동산 규제 해제가  주택 가격 구매 가수요를 창출할 것이라는 건 솔직히 은행 애들이 보기에는 판타스틱한 소리로 밖에 안 들린다.

현재 경제 상황에서 올 하반기 경제 성장률은 이미 3% 대  후반에 진입을 한 상태에서 실제  현재 인플레이션을  대입시 이미 실제 국민 경제 성장률이라는 것은 -2%~ -3% 에 달하는 수준이며 문제는  2009년도인데..




이런 상황에서



대출 이자 부담까지 겹치면서 -5% 이상의 치명적인 타격을   맞게 된다.. 이미 내년도 부터 본격적인 주택 담보 대출에 대한 원리금 상환이 시작 된다.. 그 규모만  92만명에 33조가 몰려 있다.

이럴 경우 은행 이자 부담의 증가분+ 원리금 상환액수는 1인당 평균 77만원~ 100만원에 달하게 되며  2009년+2010년 =55조 이상이 몰려 있다.

거기에 ABCP (부동산 자산 유동화 기업 어음) 이라는 PF  기반  기업 발행 어음의 경우  2009년부터 만기가 시작되면서 건설사 동반 수실로 이어 질수 있는 요소를 가지고 있다.

미국의 경우만 보더라도 일단 서브 프라임의 불은 끈 상태지만 미국 경기 침체는 미국 부동산 현지 가격의 추가 하락 압박의 경기 싸이클상 최소 3~4년간  -25~ -30% 선이 더  떨어질 것으로 보고 있다..

이런 경우는 사실 1930년  대공항 이후 처음 있는 일이지만 이런  기초 사례 분석은 1990년대 캘리포니아 매사추세스 주의 집값 하락 진행 추세에 근거한 모델링으로 거의 현재 기정 사실화 된 상황에서 한국의 부동산  실질 자산 디플레이션의 초기 증상 현상이 나타나기 시작했다는 점에서  문제의 심각성은 두드러 지고 있다.

한국의 고령화 추세는 고령 사회=2018년...... 초고령 사회=2030년으로  보고 있으며 현재의 추세상 사실상 고령 사회로의 진입은 채 9년이 남지 않은 상황에서 2030년에는 2.7명당 나 같은 고령인구 1명을 부양해서 먹여 살려 줘야 한다..

이런 과도한 부담 증가로 인한 주택 구매 여력 감소로 이어져 사회에서 활력이 떨어지고  경제 성장률은 감소하게 된다.

사실상 이게 문제가 되는 이유는 고령 사회로 진입이 되면 평균 경제 성장률은 사실상 3% 대가 안 나온다.....

그 때는 사실상 성장 기조가 꺾이면서  나오는 현상이 중산층 붕괴==>>고용불안==>>제조업 해외 이전 가속화==>> 성장률 저하==>> 청년 실업 증가==>> 국민 연금과 의료  연금의 비용 압박으로 이어지게 되면서 실질적인 현재 한국의 부동산  가격의 추세상 손익 분기점을 맞추기 위해서 국내  투자 보다는 해외 이전을 선호 하는 경향이  뚜렷해 진 것이 그 반증이며  그로 인한 이런 전이 효과는 이미 중간 단계를 넘어서  연기금 부실이라는  실제 위협으로 다가 오고 있다.

이는 현재의 한국의 노동 생산성이 미국의 40%... 일본의 50% 대비 임금 면에서는 중국이나 동남아 기준 10 배 수준이다... 이로  인해서 기업의 비용 계산시  해외 이전이라는 결과가 나오고 있으며 이것은 곧 바로  국내 실업율 증가로 이어지게 된다..

현재 한국의  올해 정부 발표는 가짜다.... 이걸 흔히 통계의 함정이라고 하는 숫자 장난이라고 하는데 정부에서는 실업률 수치를 발표시 통상 하루에 3시간만 일하면 실업자로 분류를 하지 않는다..거기에 사실상 취업 준비생이라는  애매한  부분부터 실제  생산 현장에서 수요 창출이 없는   미생산 노동 인구분까지 산출시 체감 실업률이라고 하는 노동력 불완전 활용도가 올해 9월까지 15%에 달하고 280만명이 비생산 인구로 실질적인 실업자라는 소리다..

이런 상황에서 주택 구매 수요라는걸 향후 10년~15년 이상  제약을 받을 수 밖에 없으며
현재 한국의 산업 구조상   건설업 분야와  직.간접적으로 연관된  인구가 대략 26% 선이다..  아파트만 지으면 다 끝나는게 아니다... 샷시에 내부 인테리어 문짝 가구 업자부터 시작해서 이걸로 먹고 사는 인구가 이정도에 자영업자는  주요 OECD 의 두배 수준인 32%에 달하는 상황에서 사실상 현재 제 2차  자영업 구조 조정기에 들어서 있다..

2005년도에 총 자영업자의 5%가 망하거나 구조 조정을 했다..그 때 경제 망한다고 난리를 쳤지.. 2004년부터..
지금 현재 상황이 그 상황을 뛰어 넘고 있으며 2009년에 그 파급 효과라는게 현실적으로 나타날 것으로 보고 우려의 목소리로 이구 동성 외치면서 정부 대응책을 주문하고 있지만 정부 대응책은...없다.
묵묵 무답....일부러 쌩까지는 건지 뭔지.. 별 희안한 걸 가지고 소상공인 제도랍시고 가져 나오더군.

이런 추세 속에서 월 소득  대비 대출 상환 비율 PTI는 올라 가고 있다.
현재 서울 지역만 24% ...전국 평균은 27% 수준이며 이것은 2002년 대비 수도권 PTI= 13%의  거의 2배 정도 수준의 상승률이다.

이런  막대한 이자 부담 속에서 왜 현재 이것이 문제가 되냐 하면 이 수치는  일본 헤이세이 불황 전초의 부동산 버블 폭락 바로  직전의 주택 상환금 비율=26%와 완벽하게 맞아 떨어져 가고 있기 때문에 지금  말을 안 하고 다 쉬쉬 하고는 있지만 문제가 되고 있는 것이다..

부동산이 자산 디플레가 일어 나니까 매매차익은 없어지고 대출 이자 부담만 증가 한다..  이런  자산 가격의 하락으로 인해서 건설 경기 부진으로 전이 되고 이것은 현재 총 인구의 25%를 먹여 살리는 고용 인력의 감소라는 걸로 나타난다... 그 당시  일본의 주택  담보 대출 금리가 7% 대였다..

97년 당시의 IMF 시즌 1 이 기업 부실 이였다면 이번의  2008년도에 문제가 되는 것은 가계 부실 문제가 핵심이다.. 이것은 워낙에 광범위하고 포괄적이기 때문에 기업 문제처럼 일괄적 처리가 사실상 불가능 한  문제인데 여기서  대정부 리스크 관리 실패에 따른 자산 디플레이션의 가속화를 걱정해야 할 상황에 직면한 것이다.
  
이걸  마이너스 부 효과라거나 역(逆) 부의 효과(wealth effect) 라고도 하는데  이것은  아줌마들이 미래의 이자  가계 부담이나 고유가. 인플레이션 . 학원비 상승에 실업률 증가로 인한 미래 수요를 예상하고  자산 하락에 대비해서 지금부터 소비를 왕창 줄이는 효과가 발생 함으로써  감세를 통한 내수 진작이라는  건 완전히  상쇄가 되면서   세금 부담만  폭발적으로 증가하게 된다..



  
이미  한국의 주택 보급률이라는 것은 2006년도에 110% 가 넘어선 상황이며  매년 평균 5% 가 증가  하고 있다..  우리는 일본을 주시해야 한다..

일본의   헤이세이 부동산 폭락 시  주택 보급률이 140% 였다... 이미 과 포화 상태에서 미분양 물량이 쏟아져 나오고 있다.

현재 지가는  헤이세이 불황 92년 초기의 60% 이상이 폭락한  상태에서  주택 11%가 공실로 비어 있고 피를 본 후에야 일본은 2000년대 이후에 경제 부흥기로 재점화를 할 수 있었다. 지금도 나온 분석은 일본 경제 회생을 위해서 현재 부동산 가격의 40% 가량이 더 폭락 해야 한다고  시시 때때로 티비에서 더들어 대고 있다.
그런 상황에서 현재 2012년 한국의 주택 보급률이 140%에 근접할 예상인데 이걸 수용하기 위해서는  일인당 국민 소득이 6만 달러가 넘어야 가능한 상황이다..

지금  이 나라 사람들은 이 6만 달러에 맞추려면 잠도 자지 말아야 한다.. 미치도록 일해야 이 140 % 수요에 맞춰 줄수 있다.. 그것도 행후 고령화 사회 진입 시기로 접어 들어서 이젠  실질 성장률이 3% 아래로 고착화 되는 시기인 8~9년 전까지 말이다..

지금  추진하고있는 신도시만  판교.김포.파주.광교.양주. 송도. 송파. 아산. 검단. 동탄...  이젠 기억도 잘 안난다..  한 숨 돌리고 할 정도로  쌔 빠졌다.

이런 상황에서  건설업이 GDP 15% 내외지만  전체 국민들 1/4 를 먹여 살리고 있다..... 수출 백날 해 봐야  솔직히 전 국민들에게 돌아 가는 실질적인 직. 간접적인 혜택이라는 것은  자영업자까지 다 포함하면 솔직히 50% ~60%는  남의 얘기다..

이런 사회 불안의 증가로 인해서 현재  개인 파산과  자살율은 일본 헤이세이 불황기의 2 배 수준이고 이혼율은 작년인가 저저년도에는  세계 2위로 미국 다음이였다.

이런 상황에서 농림부에서는 한국 농지 가운데 50% 정도가 남는다는 소리를 하고 있다....이를 통한 규제 해제로 인해서 지금 터진 문제가 쌀 직불금 문제다...지금 현재 식량 자급률 23% 수준도  동일 유럽 국가 비교로 프랑스 식량  자급률 300% 나  주요 공업국이라는 독일만 봐도 160% 가 넘는다...

한 마디로 제 아무리  주요 공업국에 산업 구조 특성 때문이라지만 현재 23%는  독일 기준 1/8 수준에 프랑스의 1/15 배 수준으로  앞으로 곡물가격 급등락에 따른  국내 수급 문제도 문제시 되는 상황에서 현재 농촌에서는 60대는 청년이라고 한단다..

이런 상황에서 실제 산업 시설 설비 투자 지수는 2007년 +10.1% 대에서  2008년도 현재에는 -4% 이하로 떨어지고  제조업 채산성 BSI=68로  98년도 IMF   당시 53  수치 근접 수준이다. 거기에  향후 10월 경상 수지 적자에 따른 추가 환율 폭등을 걱정해야 하는 상황에서

지금 새로 문제가 되는 부분이  정부 재정 적자 문제다..   장기적인 정부 재정 적자는  결국 세금 인상으로 직결이 되면서  세금 인상에 따른 부동산  추가 가격 하락의 요인이 된다..

설사 지금 5년간  누르고 세금 경기 부양을 한고 쳐도 다음 차기 정권에 막대한  재정 부담 압박으로  빚더미를 넘겨 주는 꼴이 될 판국이다..  

지금 정부가 발표한  세금 경기 부양으로는 2013년 까지  -3조의 세수 감소가 나온다.  지금 현재  총 GDP  대비 35% ~37% 가    정부 재정 적자인 상황에서  2010년 이후의   세금 경기 부양으로  받을  정부 재정 압박상  그 후에 받게 될 세금  인상 부담액의 증가는 세수 감소분까지 겹치면서  세금 폭탄이 다시 재현될 가능성이 농후하다.

결국  초거시적인  상황으로 보면 노인 인구 증가==>>재정 지출 압박==>>통화량 증가==>> 인플레이션 추가 압박==>> 복지 수준 하락==>>재정 지출 증가..

이미 중간 이후까지 진행형인 상황이지만 복지 수준 하락은 맞는데 재정 지출 증가는 현재까지는 강제로 틀어 막고 있다 ..결국 그 피해는 고스란히 최하위층이 직격탄을 무방비로 맞고 있다.

어떤 분은 1997년 사례를 들면서  그  일시적인 집값 폭락 이후에  부동산이  재폭등을 했다면서 이번에도 마찬 가지 아니냐고 하시는 분이 있다..

그 때와 지금의 다른점은 일반 가계 대출이다... 설사 지금을 넘긴다 치더라도  향후 4년 이후에   주택 구매력이라는게 회복 될지는 미지수다... 월래 거래라는 것은  구매 대상자의 구매력이 갖춰 졌을때  실질적인 가격대 형성 유지라는 것이 가능한 데  과연  떨어져서 회복세가 된다 한들 그걸 구매해 줄 여력이 없으면   97년 이후 및  2002년 이후와 같은 재상승은 불가능 하다는 것이다.

IMF 당시에는  이번처럼 가계  대출이 많지도 않았고 그 때문에 국가 파산 위기에도 일시적이지만 집값이 30% 정도 밖에 안 떨어진 이유가  잠재 구매 여력이라는 것이 있었기 때문이였으니 지금은 전혀 그렇지 않다는 것이다.

따라서 일본의 경우 1990년 헤이세이 불황 당시 15년에 걸쳐서 -70% 가까이 떨어졌던 사례를 보면 향후 2년 내외 단기단에  -15%  하락.... 5년~7년 년내에 추가 하락은 이미 기정 사실로 보고 5년 년내 -27~ -35%  가격 하락을 말하는 이유가 그것이다.

더구나 97년 이후 2002년  부동산 가격 재폭등 시기에는 세계적인 미국 경제 호황에 IT 버블기로 신흥 성장 동력 산업의 대두기 였다는  변수를 잊으면 안 된다..

지금은  그와는 180도 다른 국내외 변수상.......이런 기대 조차 무리....

물론 개인적으로 부동산이 저가 평가 되었다고 보거나 아니면 거주 목적이라면 모르겠지만   향후 10년간...........  부동산 보유에 따른 이자 부담과 금융 비용을 감당할 자신이 있으면..

보유 하는 걸  뭐라 할 사람은 없을 것이다...

어떤 분이 왜 이렇게 주가가 비정상적으로 폭락 하느냐.... 주가 바닥이 어디냐..

직접  이걸 이 메일로 보냈더라고....

외국 애들은  모건 스탠리고  어디고 한국 경제는 문제 없다고 하지만 끊임 없이 계속 팔아 치우는  핵심은  바로 이것이다..

  환율 시장 불안+  금융 시장 불안======>>> 부동산+ 금리로의 전이 확산이라는 싸이클 패턴을 주시 하고 있기 ?문이다..

현재 주식 시장에서는 현재 문제 있는 회사가 대략 27개 사 정도가 된다.. 거기에 한국 국내에 부동산 버블이 터지기 전에는 외국계 자금의 국내 추가 유입은 사실상 없을 것이다.......

그래서  주구장창  외국 애들이  주식을 팔아 치우는 이유가  그것이다..

왜냐면 부동산 버블이 터질  경우 주가 낙폭 과대로 아예 빠져 나올 시간도  없이 막대한 추가 손실은  감당 할 수 없기 ?문에 이런 국내 변수가  해소 되지 않는 한은 주가 상승은 무리라는 애기다..

바닥?.......아직  내부 악재가 안 터졌는데 뭔 바닥??????

[..]

http://cafe.daum.net/iomine

[감사드립니다.]

좋은 글 좋은 사이트 감사드립니다.

[사람]

너무 알면 다쳐...
모두 바보가 됩시다...