은마아파트 소유주, 폭락으로 파산 위기

[박신영]

은마아파트 소유주, 폭락으로 파산 위기 [143] 콘체르토 번호 3095 | 2008.07.30 IP 211.227.***.115 조회 18883  먼저 확실히 해 두고 싶은 것이 있는데 이 부동산 토론방에서 집값이 폭락한다고 주장하면 게으른 서민으로, 상승한다고 주장하면 강남의 부자로 단정하는 경향이 있는데 제 경우 전혀 그렇지 않으며, 제 수입은 제 기준엔 좀 미흡하지만 연간 1억원은 초과합니다. 반면, 아래의 케이스들의 경우 강남에서 부동산 상투를 잡은 사람들은 부자가 아니라 어설픈 서민들이라는 것을 보여주고 있습니다.  그렇다고 그들이 보호 대상이라는 것은 전혀 아님을 명확히 해 둡니다.  대부분 거시적인 설명이 주류인데, 제 경우 미시적으로 살펴보겠습니다.





한경의 사례 분석



기사에 파산 위기라고 나온 것은 아니지만 제가 분석을 해 보니 이 기사에 나온 은마아파트 소유주는 만일 전재산으로 투기를 한 것이라면 지금 파산의 위기에 직면해 있습니다.



http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20080730...



위의 기사는 다들 보셨겠지만 오늘 미디어다음에 실린 한경 기사입니다.



이 기사의 은마아파트 소유주는 아파트를 다음과 같은 조건으로 구입했습니다.

매입가격 11억 천만원
대출 7억원
전세 2억원
자기자본 2억 천만원
매입시기 2006년. 편의상 아주 보수적으로 12월이라고 가정.
은행의 대출수수료도 없다고 가정.
금리는 등락을 많이 했지만 편의상 7%라고 가정하면
월이자는 7억원 곱하기 7% 나누기 12 = 약 400만원.
그간 부담한 이자 총액은 약 20개월이 경과했으므로 약 8천만원.



그리고 그는 다음과 같이 매도를 하려고 합니다.
매도가격 9억3천만원(이 가격까지 팔 용의가 있다고 했으므로)
손실액은 2억8500만원
(매매차손 1억8천만원

이자손실 약 8천만원
취득세ㆍ등록세 (2.7%) 약 3천만원
매수중개수수료ㆍ매도중개수수료 합계 약 5백만원(원래 1000분의 9지만 더 낮게 합의했다고 가정)


이 은마아파트 소유주의 경우 만일 위의 자기자본이 전재산이었다면 이제 남는 돈이 마이너스가 됩니다.
즉 채무초과로 파산신청을 해야 하게 되었습니다.


담보권자가 주택을 경매처분 하고 원금을 회수하지 못할 때 그 주택을 깡통주택이라고 합니다.
주식 신용매수를 했는데 주가가 빠지면 깡통주식이 되는 것과 똑같은 원리입니다.

은행이나 전세권자의 입장에서 볼 때
대출 7억원
매도가격 9억3천만원
전세 2억원이므로
매매가격 9척3천만원이 담보가격 9억원을 약간 상회하는 상황입니다. (전세권 설정 가정)
그렇다면 저당권자인 은행이나 전세권자인 세입자는 경매신청을 해야 할 상황입니다.

몇 차례 유찰도 될 것이고, 경매비용을 제하고 은행과 전세권자중 후순위 권리자는 원본의 일부를 떼이게 됩니다.

즉, 이 집은 이미 현재 깡통주택입니다.





은행의 경매신청은 마치 신용매수 주식에 대한 반대매매와 같은 것입니다. 이 반대매매는 시장에서의 물량의 공급이고 그 반대매매가 주가를 더 떨어뜨리듯이 부동산시장에서도 앞으로 이런 은행들의 경매 매물들이 쏟아져나오면 부동산 가격은 더욱 더 폭락할 수밖에 없습니다.



일본은 부동산 가격이 추락할 때도 15년에 걸쳐 완만히 거품이 꺼졌는데 한국은 역시 '다이나믹 코리아'라서 그런지 거품이 꺼질 때도 너무 화끈합니다.



왜 그렇게 화끈할까요? 그것은 아파트 반상회가 너무나 화끈하게 담합가격을 올렸기 때문입니다. 1억씩 2억씩 부르는 게 값일 때는 마냥 좋았는데, 내려올 때는 예고도 없이 파산자가 속출하게 되었군요. 천민자본주의라 함은 바로 그런 것을 말하는 것입니다.



시장은 거짓말을 못합니다. 미시경제학 이론에 의하면 왜곡된 거품가격하에서는 반드시 (그 가격대에서의) 초과공급과 수요부족이 나오게 되어 있고, 이러한 초과공급과 수요부족이 존재하면 반드시 가격기구의 작용(수요곡선과 공급곡선의 상호작용)에 의하여 균형가격은 하락하게 되어 있습니다. 이러한 가격기구에 의한 조정과정은 바로 거품이 꺼지는 것을 의미합니다.





매경의 사례 분석



이번에는 매경의 사례를 봅시다. 거의 유사한 이야기이므로 안 읽고 바로 결론 부분으로 가셔도 됩니다.
http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=1006&newsid=2008072504...

이 기사에서 신씨는

매입가격 9억 천만원
대출 3억원
전세 2억원
자기자본 4억 천만원

매입시기 2006년 12월이라고 가정(2006년 말이라고 했으므로)
지금까지의 이자는 약 3500만원
매도가격 7억 5000만원
손실액은 2억 2500만원
(매매차손 1억 6천만원

이자손실 3500만원
취득세ㆍ등록세(2.7%) 약 2500만원
매수중개수수료ㆍ매도중개수수료 합계 약 5백만원)


신씨는 그나마 빨리 팔아서 다행입니다.
최근가 6억5천만원에 팔았다면 1억원을 더 날릴 뻔 했죠. 안팔리는 동안의 월이자 2백여만원 가까운 돈을 빼고도 말이죠.
신씨가 7억5천만원에 판 후 최근가가 6억5천만원이라는데서 보듯, 이 주택이 5억5천만원이 되는 것도 눈 깜짝할 순간입니다.

이 사례의 경우 만약 아파트 가격이 5억여원이 된다면 깡통주택이 됩니다.

이 주택이 아직도 깡통주택이 아닌 이유는 자기자본비율이 한경 기사에서의 그것보다 양호하기 때문입니다. 그만큼 재무구조는 개인이라도 아주 중요합니다. 특히 예측이 빗나갔을 때 양호한 재무구조는 생명만큼 중요합니다.
하지만 이 주택의 경우에도 위험수위에 있기 때문에 은행은 경매신청에 들어갈 준비를 하고 있을 것입니다.
경매를 해도 그 누구도 입찰하지 않으면 입찰가가 더 내려가 결국 은행도 손실이 발생합니다.



결론



이상 실제로 발생하고 있는 두 개의 대표적인 케이스에서 보듯이 한국판 서브프라임모기지 사태가 먼 일이 아닌 것 같습니다. 두 경제신문이 보도를 하는 것을 보면 드문 케이스가 아니라 지금 강남에서 일어나고 있는 아주 일반적인 사례인 듯 합니다. 다른 중앙일간지에도 유사한 보도들이 요즘 많이 나오고 있습니다.


너무 자기자본비율이 낮으면 패가망신을 각오해야 합니다. 더우기 재산의 상당 부분을 그렇게 부실한 레버리지로 투기를 한다면 그것은 일생일대의 승부수입니다. 사실 위의 사례들에서 매수인들은 아마추어이며, 프로는 각각 11억천만원과 9억천만원에 아파트를 팔고 나간 사람들입니다. 그런데 2006년말 당시 이미 DTI 규제는 부분적으로 시행되고 있었고, 전면적 시행이 강도 높게 예고되고 있었으니까 매도인들도 특별히 남들이 못 얻는 고급정보를 기초로 매도한 것도 아닙니다. 그러고 보면 투자의 성공 여부에는 정보의 수집능력만 중요한 것은 아니고 널려 있는 정보의 정리 및 취사선택, 그리고 그에 대한 대처능력도 꽤 중요하다고 생각됩니다.


어쨌든 매수인들은 아무리 집값이 폭등을 하는 상황이었다 하더라도 그런 자기자본비율로 투기를 했다면 그 결과에 대해서는 오직 자기 자신만이 책임을 져야 합니다.


국가는 투기꾼까지 보호해주어야 하는 것은 아닙니다.



탐욕은 지혜로운 사람을 어리석게 만든다. 전도서7장 7절



반대 베스트에 등극시켜 주실 것을 부탹드립니다.

[...]

그렇죠 폭탄돌리기에 마지막으로 폭탄 떠 안은 사람만 망하는거죠.
현재 자기들이 떠 안고 있는 폭탄 무서워서 한번 더 돌릴려고 애쓰고 있는게 보이죠?
규제완하라느니,..

[두]

1. 위의 사례에서 두분 다 실제인물인지가 궁금하고
2. 두분 다 투기목적으로 구입하셨기에 자신의 자산중 일부만 가지고
투자하였기에 파산은 아니라 보고..
(거주 목적으로 구입, 입주시는 계속 보유중임으로 손실이지 파산은 아니지요)
3. 송파신도시여파 및 은마아파트 재건축으로 투기 목적으로 구입하였기에
아마 다른 곳에서 손실부분을 만회할수 있다고 봅니다.

[백하비]

욕심이 과하면 파멸의 길로 갈 수 밖에 없습니다.
위의 사레를 보니 단순히 자기가 살기위한 집은 아니라고 생각이 되네요.
투기의 목적이 없다면 가진 자본의 몇배를 대츨을 해서 집을 산다는건 ~
그럼 당연히 투기가 목적 이라는건데~동정의 가치가 없네요.
세상이 어찌될려고 일확천금에 눈이 멀어서 ~그동안 얼마나 ......

[........]

인터뷰 당자사 처럼 없는 사람이 그렇게 많은 대출로 집을사면
집이 아니라 자동차를 사도 파산하죠.
집값이 폭락하면 동네 자영업자 다 망하고 대규모 정리해고 들어가고
취업하기 하늘의 별따기가 현실로 된답니다.
부동산 폭락은 부동산 있는 사람이나 없는사람이나 모두에게 매우 큰 영향을 줍니다.
한경의 기사가 의도한것과 다르게 원글님의 무도 자극적인 제목과
자의적인 해석으로 클릭수가 많아져 뿌듯하시겠지만.....
하지마세요 이런거.....누구에게도 도움이 안됩니다.

[..]

이런 사례 제 주위에도 있습니다. 강남 모 아파트를 6억에 구입 . 이중 빚이 4억...
지금 2년째 거주중인데 이자만도 5천정도 나갔습니다. 게다가 취득세 보유세 복비 합하니 7-8천정도 나가지요. 양도세때문에 한해 더 보유해야 하는데...그 이자를 합하면 1억정도 되지요. 즉 6억에 구입한 아파트7억에는 팔아야 본전치기, 만약 집을 안사고 저축을 해서 연간 2천씩 모았다고 생각하면... 그 집은 1억 6천 즉 7억 6천에 팔아야 본전치기라는 거죠. 한때 9억까지 나가던 그 아파트 현재 실거래가가 6억8천입니다.

그리고 문제는 지금 집값이 계속 떨어지고 있다는 겁니다. 누구에게도 도움이 안될 수도 있으나.. 소설이 아닌 지금 제 주위에서 벌어지고 있는 일입니다. 지금 강남사람들이 집값에 연연하고 종부세 몇십만원에 치를 떠는 이유가 있지요.

은행들이 제한없이 돈을 빌려주던 시절이 있었습니다. 이제는 거두어 들이겠지요. 과연..거두어들일 수 있을지 의문이지만...

사실은 사실입니다. 누구에게도 도움이 안된다고 그냥 덮어두면..더 큰 일이 일어나겠지요.

들으실 분은 들으시고..보실분은 보십시요. 현실이니까요.

[흠]

2006년에 dti규제가 있엇는데 부채비율이 그렇게 높게 빌릴 수 있을런지?

[........]

그것이 왜 강남만의 문제인가요?
대한민국의 대출끼고 집을산 모든 지역의 문제겠지요.
부동산 경기가 좋을때도 이자 못갚아 파산한 사람들의 경매 물건은 계속 나왔지요.
부동산 가격은 오르고 내리고 하는건데
영점몇프로씩 내리는걸 폭락이라고 주장하신다면 할말이 없고요...

[..]

더하나..중요한 사실은..한국은 지금 스태그플레이션이 코앞에 와있는 것 같습니다.
물가는 오르고 금리도 오르죠. 그런데..월급은 안오릅니다. 예전처럼 은행이 마구잡이실 대출을 해주지도 않고 미국에 투자했다 실패하고, 펀드손실이 이만저만이 아닌 지금, 그럴 수 있는 은행도 없습니다.
예전처럼.. 집값이 더 오를거라 생각하면서 집을 살 사람은 없다는거죠.
또한 공급부족을 예로 드시는데.. 은평뉴타운 분양이 계속되고 있으며 아직도 은평뉴타운은
밤이면 불켜지는 집이 많지 않습니다. 얼마전 입주가 시작된 서울의 모 주상복합 아파트. 엘지에서 지었다죠.. 집주인은 있으나.. 밤이면 또한 불켜진 집이 얼마 없지요.
교통이 무척 좋은 중소형 아파트라면 몰라도 강남아파트, 특히 대형평수들은 정말 사기 조심스럽습니다.

[..]

흠님..디티아이 규제가 생기기 직전에 빌렸고, 직종에 따라서 좀 더 많이 빌릴 수 있는 사람도 있습니다. 또한..처가나 본가를 담보로 대출을 하는 경우도 있었지요.

[위의글]

아고라에서도 봤는데.
매가 11억짜리를 자기돈 2억 1천만들이고 나머지는 대출과 전세...
정상은 아니네요.
이런건 정말 투기네요...
투기까지 걱정해서 거래활성화를 위하여 어쩌고 저쩌고 하는 정부여당.
진짜 우리나라 좋은나라라고 해야하는건지...

[아파또]

버블세븐지역이 중심으로 거품빠지지만..일반 적정 가격을 유지하는 아파트는 크게 빠지는 것은 없을지 모르겠어요..
지금 현재 아파트값 적정 수준은 서울은 평균 4억대 수도권은 2~3억대가..
수도권에서 벗어난 지역은 2억미만이 맞는것 같아요..
5억도 너무 비싸다는 생각이 들때가 가끔 있습니다만;;ㅜㅜ

[그래도]

강남은 낫습니다,지방은 집 내놔도 팔리지도 않아요,,
그래서 없는 놈 상투 잡은놈만 죽어나는 겁니다.
여유돈으로 투기도 하고 투자도 하는거지 빚얻어서 하는거 절대 아닙니다.

[화난다!!!!]

이것도 투자였죠.
장사를 하던....주식을 하는 거랑 마찬가지로.....
위험을 감수하고 돈을 벌어보겠다고 그 많은 대출을 끼고 구입한거죠.
단지 그 집 말고는 비 피할 집을 구할 수 없어서 어쩔 수 없이 산 건 아니잖아요.

근데....계속 부동산..그것도 서울 지역 부동산과 관련 된 혜택과 세금 문제 등등이
게속 거론 된다는 것은 정말 웃긴 거죠.
그런 논리라면....
주식으로 돈 잃은 사람도 세금 면제해줘야하고...
장사하다 돈 못 벌면 그것도 도와줘야하고....
여하튼...희하한 나라입니다~!!!
열씸히 사는 사람보다....
거품에 휘말려 휘둥거리는 사람들 먼저 돌보는 나라...
그러니...전체가 붕 뜨게 되는거죠...

지 돈 흥청 망청 써서 신용 불랼 된 인간들도...
피땀흘려 안 먹고 안 입고 아껴가면 세금 낸 사람들 돈으로...
다 갚아주는!!!
이런 X 같은 나라는 없을 껍니다.!!!!

어차피 거품이면 빨리 꺼지는 게 모두들 위해서 나을 수도 있습니다.

[글쎄...]

그런사람이 많지않고 아주 특이한 케이스이니 신문에 나왓겠지요.
신문에 나온 것들이 전부일수는 없습니다.

집값이 올라도 너무 올랐으니 내려갈 때도 있지요. 그리고 아직도 한참 더 내려야 해요.

[놀랍지도 않네]

파산할만 하네요~~~~ 겁도 없이 뛰어든거보면~~~

[..]

맞습니다. 지금 폭락 아닙니다. 그냥...시작일 따름이죠. 그래서 더 무섭습니다. 은행도산으로까지 이어질까봐 제 2금융권의 부실위기가 또다시 도래할까봐 말이죠. 그래서 외환보유고를 펑펑써가면서 환율방어하는 정부가 더 위험해보입니다.

6억짜리 아파트가..4억이 되고..빌린돈이 3억이라면 은행은 어디까지 돌려받을 수 있을까요?
아무리 경매에 붙인다 해도 말이죠.

이런 일이 도래하지 말란 법이 없다는게 더..무섭습니다.

[..]

무슨 말 장난인가....
그런집에 누가 전세를 2억씩주고 들어 간답니까
난 이해 불가 만들어낸 이야기 같음....

[...]

미친듯이 올랐으니
이정도 떨어지는거 별거 아니죠
미친듯이 떨어져야
정상 되는거 아닌가요?

[.]

진짜 뻥인거 같아요.

어떤 정신나간 사람이 대출 만땅인 집에 전세를 2억씩이나 주고 들어갑니까?

강남 집값이 오르던 내리던 전혀 관계 없는 사람입니다만

기사의 현실성이 매우 부족해보이네요.

[win mouse]

진짜일까요? 아닐것 같은데. 저희집 건너가 은마아파트인데....거기 그렇게 투기하기엔 별로 먹을게 없어요. 가서 직접 보면 아시겠지만 ...아무리 보는 눈이 없고 생각이 없어도 재생각에는 정부가 재건축을 활성화 시키기위해 손발 잘 맞는 신무사 시켜 소설쓴건 아닐까요?

[..]

2006년에 2억 전세계약하고 들어와 살고있는데, 년말쯤 집주인이 바뀔수도 있겠져.

[ㅎㅎ]

듣던중 반가운 뉴스네요
은마가 그렇게 떨어지다니요
강남 언저리 저희 집 빨리 팔고 조금만 보태면 저도 대치동 들어가겠네요
님 희망(?)대로 5억원대가 된다면 ----ㅋㅋㅋ

[...]

그런데...강남만 떨어지지는 않겠죠 -_-; 도미노 현상으로 죽..같이 떨어질겁니다.
비교라는 걸 하게되겠죠 사람들은 똑똑하니까