재계약서를 작성하지 않았어요

[월세임대]

2년 월세 임대후 세입자가 계속 살겠다고 해서
보증금은 그대로 두고 월세만 5만원 인상해서 받기로 하고
1년 2개월정도 세입자가 살고 있는데 갑자기 나가겠다고
합니다.
제가 알기로는 재계약서를 쓰지는 않았지만 월세5만원
인상시기로 부터 2년 계약이 시작되는 것으로 이해하고 있는데
이 경우 임대인의 권리를 주장할 수 없나요.
지금 시기가 집이 안나가는 계절이라 다른 세입자 구하기가 어려운데
이점 감안해서 월세 3개월치와 중개비수수료를 제하고
보증금을 이사가는 시점에 내주면 안되나요?
세입자가 12월에 이사가겠다고 합니다.
어찌해야 하는지 알려주세요^^;;