세입자인데요,, 급해서 급질문합니다.

[답답]

세입자입니다. 전세금은 7천7백이구요, 전세계약만료일이 지난 12월 15일이었습니다.

이집이 안나가 아직까지 있었지만 요즘같이 전세값이 떨어진  경우 집주인이 저에게 내어줄 돈이 없다고 그렇다고 떨어진 전세값만큼 차액을 줄 돈도 없다고 해서요 어찌할바를 모르고 있다가 이사갈 동네에 싼 월세집이 있다고 해서 5천만원에 월세 ?를 주고 계약을 했습니다.

소개해준 부동산에서는 그럼 5천만우너만 받고 나머지는 주인에게 현금영수증을 받으라고 하더군요

집주인도 이집을 대출 만땅으로 받아서 저를 얼마주고 나머지는 자기 형편이 나아지는 2월말에서 3월초에 2천만원 정도를 주겠다고 합니다.

그런데 이집을 대출을 받으려면 주민등록에서 저희 세대가 퇴거를 해야 한다고 월요일날 퇴거한 상태에서 주민등록을 떼어서 수요일이나 목요일 돈이 나온다고 하는데



제가 무작정 주민등록퇴거를 해야 하는지 좀 불안해서....



저에게 안전장치를 일러주세요

[..]

일단 세입자는 현 전세집에 주민등록이 되어있어야하고 집안에 가구가 있어야하고 (현재 살고있다는 증거)확정일자 가 있어야 나중에라도 전세금 돌려받을수 있습니다

http://law.go.kr/LSW/LsTrmSc.do?menuId=0&query=%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%A1%B0%EC...

참고하세요

[조심]

실제 거주가 중요합니다..거기에 주민등록도 물론이고요..사람일은 아무도 모르는거예요..
현금영수증이든 보관증이든..주인 형편이 3월에 나아진다는 보장이 없고 만일 나아지지 않으면..소송이외에는 편하게 받을 방법이 없어요.

[세입자]

http://blog.daum.net/419park/17944137?srchid=BR1http%3A%2F%2Fblog.daum.net%2F...

세입자，집주인으로 부터 보증금 떼이지 않으려면..
세입자의 권익을 보호하는 임차권 등기




인천 송림동에 사는 조씨(29)는 2008년 12월로 계약이 끝나가면서 집주인에게 보증금 2천만원을 돌려달라고 했다. 하지만 집주인은 새로운 세입자가 나타나지 않으면 보증금을 줄 수 없다며 알아서 집을 내놓고 새로운 세입자에게 돈을 받아가던가 아님 그냥 이사를 가라며 오히려 큰소리 였다.



계약이 만료된 후 보증금은 즉시 임차인에게 돌려주어야 하지만 현실은 주인이 돈이 많아서 일단 주고 다른 세입자를 확보하는 것이 아니라, 새로운 세입자가 나와야 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실이다.



다행히 새로운 세입자가 나와서 잘 되면 다행이지만 주택에 담보가 많거나, 주인이 임대료를 많이 인상하는 등의 이유로 새로운 세입자가 나타나지 않는 경우가 대부분이다. 세입자는 무작정 기다릴 수도 없고, 세입자가 할 수 있는 방법은 많지 않지만 몇 가지 가능한 해법 통해 보증금을 반환받을 수 있다.



▲ 보증금 못 받을 땐 이사 가기 전 임차권 등기해야 안전



계약기간이 만료됐는 데도 집주인의 사정 등으로 보증금을 돌려받지 못할 경우는 절대로 집을 비워줘서는 안된다. 경매로 넘어가는 등 여러가지 변수로 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.



보증금을 돌려받지 못한 경우 해당 주택에 거주하면서 임차권 등기명령을 활용해야 한다. 임차권 등기명령을 해두면 집이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권이 주어져 보증금을 돌려받을 수 있으며, 계약 기간이 끝나고 난 후 그 집에 머무르지 않아도 세입자에게 우선변제권이 주어져 보증금을 돌려 받을 수 있다. 이 방법은 기존의 보증금을 받지 못하고 이사해야 하기 때문에 돈이 이중으로 들어간다. 따라서 여우가 있는 경우에 사용할 수 있는 방법이다.



임차권 등기를 하는 방법은 주인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하는 것과 주인의 동의 없이 소재 관할 법원에 신청하는 2가지가 있다.

주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 신청하는 방법은 임차권 등기명령신청서에 주민등록 전입신고한 날, 이사한 날, 확정일자 받은 날 등을 기재하고, 계약서 등을 첨부하여 제출하면 된다.



하지만 대부분 주인의 동의가 쉽지 않기 때문에 주인의 동의 없이 임차권 등기명령 신청서를 제출할 수 밖에 없다. 이 경우에는 주민등록등본, 건물등기부등본, 임대차계약서사본, 도장을 가지고 해당 지방법원 민사신청과에서 임차권 등기명령신청서와 건물 부동산 목록을 작성하고 임차권등기용 등록세영수증을 첨부해서 신청하면 된다.



등기 신청이 끝나면 법원에서는 집주인에게 임차권 등기 명령 내용을 송달하고 등기소에 등기가 되고 난 후에 이사를 가야한다. 이사를 가고 난뒤에는 임차권 등기를 할 수 없으므로 유의해야 한다. 또한 이사하기 전에 반드시 등기부등본을 떼어 보고 임차권 등기 설정 여부를 확인해야 한다. 이 방법은 송달요, 수입인지, 등록세 및 교육세 등으로 약 14,000원 정도의 비용이 든다.



▲ 보증금 반환 청구 소송 및 민사조정제도



보증금을 돌려받지 못한 경우 또 다른 방법으로 민사조정제도를 활용할 수 있다. 이 제도는 조정위원회에서 집주인에게 언제까지 보증금을 돌려주라는 결정을 내리는데, 만약 조정이 성립되지 않으면 보증금 반환 청구 소송을 해야 한다. 보증금 반환 청구 소송은 금액이 확실하게 정해져 있고, 임대인이 보증금반환에 대하여 이의가 있는 경우가 드물어 대개 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통이다.



보증금이 2천만원 이하일 경우 소액사건심판을 활용하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우는 집주인이 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고, 금액이 2찬만원 이하일 때 신청하면 좋은 방법으로 일반 소송보다 간편하고 처리기간도 짧고 비용도 적게 든다. 하지만 보증금이 2천만원 이상이면 재판을 통해 집을 경매에 부치고 보증금을 돌려 받게 되는 데 기간은 보통 6개월 이상 걸린다.



이런 소송절차들이 복잡하다면 지급명령신청을 활용할 수 있다. 지급명령은 채권자의 신청내용만으로 심사한다. 신청서와 함께 내용증명으로 보냈던 우편물, 임대차계약서 사본 등 증빙서류를 첨부하고 관할법원에 신청한다. 그러면 판사가 서면으로 심리하고 신청한지 2～3주 이내에 지급명령이 채무자에게 송달되며, 송달 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인에게 지급명령결정서가 보내진다. 이는 판결과 같으므로 명령기한 내에 이를 이행하지 않으면 경매 등의 권리를 다시 소송하지 않고 집행할 수 있다. 만일 집주인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행된다.



집주인과 세입자간의 보증금으로 인한 분쟁에 가장 좋은 방법은 조금씩 양보하여 대화로 합의하는 것이다. 서로의 입장을 고수하기 보다는 양보하여 합리적인 대안을 제시하는 것도 좋은 방법이다.



예를들면 "임차인은 보증금 반환 시한을 3-4개월 늦춰주고 임대인이 이를 지키지 못하면 이후로부터 연25-30% 정도의 높은 벌칙이자를 물도록한다."

"전세가를 낮춰 내놓아 속히 새 임차인을 구해 보증금을 반환하고, 덜 받은 나머지 보증금은 3개월 짜리 약속어음(공증 받으면 불이행시 바로 경매가 가능하다.)으로 주기로 한다" 등의 타협안으로 양자가 합의하여 문서로 작성하여 공증을 받아두는 방법을 활용하는 것이다.



보증금과 같은 세입자들이 처한 어려운 부분은 현재 민주노동당(02-2139-7793)이나 인천시당(032-522-1117)에서 상담을 진행하고 있으니 문의하면 보다 해결방법을 쉽게 안내받을 수 있다.


■ 임대차 보증금 돌려 받기
계약이 만료된 후 보증금은 즉시 임차인에게 돌려주어야 하지만 현실은 주인이 돈이 많아서 일단 주고 다른 세입자를 확보하는 것이 아니라, 새로운 세입자가 나와야 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실입니다.

다행히 새로운 세입자가 나와서 잘 되면 다행이지만 주택에 담보가 많거나, 주인이 임대료를 많이 인상하는 등의 이유로 새로운 세입자가 나타나지 않는 경우가 있습니다.
세입자는 무작정 기다릴 수도 없고, 세입자가 할 수 있는 방법은 많지 않습니다.

몇가지 가능한 해법을 정리해보면 아래와 같습니다.

▼ 임차권 등기 후 이사
이 방법은 기존의 보증금을 받지 못하고 이사해야 하기 때문에 돈이 이중으로 들어갑니다. 따라서 여우가 있는 경우에 사용할 수 있는 방법입니다.

임차권등기를 하는 방법은 2가지입니다.

가) 주인의 동의를 얻어 등기 신청서를 작성하여 제출합니다.
주민등록 전입신고한 날, 이사한 날, 확정일자 받은 날 등을 기재하고,계약서 (주택의 일부분을 임차한 경우 해당부분 도면 포함)등을 첨부.

나) 주인이 동의 없이 임차주택지 소재 관할법원에 신청.
주민등록등본,건물등기부등본,임대차계약서사본,임차권등기용 등록세영수증을 첨부합니다.
(신청비용은 송달료, 수입인지, 등록세 및 교육세 등 약 14,000원정도 입니다.)


▼ 조금씩 양보하여 합의하는 것도 방법 입니다.
서로의 입장을 고수하기보다는 양보하여 합리적인 대안을 제시하는 것도 좋습니다.
예를 들면 "임차인은 보증금 반환 시한을 3-4개월 늦춰주고 임대인이 이를 지키지 못하면 이후로부터 연25-30% 정도의 높은 벌칙이자를 물도록한다."

"전세가를 낮춰 내놓아 속히 새 임차인을 구해 보증금을 반환하고, 덜 받은 나머지 보증금은 3개월 짜리 약속어음(공증 받으면 불이행시 바로 경매가 가능합니다.)으로 주기로 한다"등의 타협안이 있습니다.
양자가 합의하면 문서로 작성하여 공증을 받아두면 됩니다.
서로 타협이 안되면, 법적인 절차로 가야하겠습니다.

▼ 우선 내용증명을 통지
< 내용증명우편의 의의 >
내용증명우편은 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우편관서가 증명하여 주는 증명취급제도이다.
따라서 그 내용과 일자가 중요한 의미를 가지는 문서 즉, 후일의 증거로서 남길 필요가 있는 문서를 발송하는 경우에 주로 이용하면 된다.

< 내용증명우편의 효력 >
내용증명우편 중 대항요건을 갖추기 위한 내용증명우편과 내용과 일자의 증거를 보전하기 위한 내용증명에 의해서는 각각 그 달성하고자 하는 목적을 달성할 수 있으나 문제는 상대방에 대해 심리적 압박을 주기 위한 내용증명우편이다.
어떤 의사 표시를 내용증명우편에 의해 발송하였다고 하여 그 문서가 공문 서로 되는 것은 아니며, 또 강제력이 생기는 것도 아니다. 따라서 수취인도 회신을 할 의무는 없으며, 회신을 않았다고 하여 내용증명에 기재된 내용을 인정한 것으로 되지는 않는다

▼ 소송보다 쉬운 "지급명령신청"
지급명령은 채권자의 신청내용만으로 심사합니다.
신청서와 함께 내용증명으로 보냈던 우편물, 임대차계약서 사본 등 증빙서류를 첨부하고 관할법원에 신청합니다. 그러면 판사가 서면으로 심리하고 신청한지 2～3주 이내에 지급명령이 채무자에게 송달되며, 송달 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인에게 지급명령결정서가 보내집니다.

이는 판결과 같으므로 명령기한 내에 이를 이행하지 않으면 경매 등의 권리를 다시 소송하지 않고 집행할 수 있습니다.

만일 집주인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행됩니다.

▼"제소전 화해"신청을 한다.
"제소전 화해"란 법원에 신청하여 양자가 판사 앞에서 합의를 하여 해결하는 것인데 합의내용을 이행하지 않으면 판결과 같은 효력으로 경매를 신청할 수 있다.

법원의 도움으로 해결하는 가장 원만한 방법이다.

▼ 2000만원 이하의 보증금은 "소액사건심판"이용
이는 상대자가 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고, 금액이 2000만원 이하일 때 신청하면 좋은 방법입니다.
일반 소송보다 간편하고 비용도 적게든다.

▼ "가압류"
채권 소송시에 채무자가 소송에 질 것을 예상하여 재산을 미리 다른 사람에게 매매하거나 명의를 이전하지 못하도록 하여 채권을 미리 확보하는 것입니다.

▼ 보증금 반환 청구소송.
보증금 반환 청구 소송은 금액이 확실하게 정해있고, 임대인이 보증금반환에 대하여 이의가 있는 경우가 드물어 대개 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통입니다.



주택임차권등기 할 때의 요령입니다. 임차권등기명령 신청서는 첨부파일로 있습니다. 다운 받으세요. 나오는 금액은 변동 가능합니다.
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주택임차권 등기신청 접수안내

♣ 준비서류
주택임차권등기명령신청서 1부.
계약서 사본 1부[확정일자를 받은 경우, 확정일자가 보이도록 복사]
주민등록등(초)본 1통[주민등록상의 전입일자가 있는 등(초)본]
건물등기부 등본 1통[전국의 등기과(소)에서 발급]
부동산 목록 8부[별지로 첨부]
송달료 16,560원(임대인과 임차인이 1명씩일 때)의 영수증 첨부
[송달료는 법원 구내은행 또는 지정 수납은행에 납부함]

☞ 임대인 또는 임차인이 1명 추가될 때마다 2,760원 추가 납부
등록세 3,600원 영수증 첨부
[등록세는 납부 용지를 시,군,구청에서 무료로 교부받아 은행에 납부함]
정부수입인지: 2,000원[우체국, 농협]
대법원수입증지: 2,000원[법원 구내은행, 조흥은행, 등기소]

♣(별지)부동산 목록 작성례<단독주택 일부 임차인의 경우>
예) 서울시 동대문구 신설동 150-2
벽돌조 평슬래브지붕 3층 주택
1층-95.18평방미터
2층-90.19평방미터
3층-89.29평방미터
임차범위: 2층-90.19평방미터 중 남서쪽 45.09평방미터

♣도면 작성례(별첨)


<신청서상의 신청취지 기재 예시>
별지목록 기재 건물중 2층 90.19평방미터 중 별지도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 남서쪽 45.09평방미터에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.라는 결정을 구합니다.
※ 부동산의 지번, 임차범위, 도면을 정확하게 기재하여야 함.

가.신청인란
신청인(임차인)란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여 주십시오. 그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할 때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여 주십시오.

피신청인(임대인)란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를 확인하여 정확히 기재하여 주십시오.

나. 신청취지란
신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 임차권등기명령신청서양식을 참조하시기 바랍니다.

기재시에 주의하실 사항은, 첫째 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며, 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 "별지목록 기재 건물에 관하여…"부분을 "별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에 관하여…"라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.

다. 신청이유란
신청이유란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여 주십시오.

즉 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 합니다.

그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고 기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하여 주십시오.

081016_임차권등기명령신청양식.hwp



081016_임차권도면작성례.hwp



1. 민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있으며, 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행해야 합니다.

2. 님이 질의하신 내용은 임차권등기를 말합니다.

임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사가더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 보장받는 제도가 임차권등기입니다.
문제는 '임대차기간 종료'가 되지 않으면 법원에서 임차권등기명령이 떨어지지 않는다는 점입니다.
때문에 질의자는 임차권등기대상이 아닙니다.

3. 결국 가장 현실적인 방법은 세입자 스스로 약간의 비용을 부담하더라도 생활정보지, 중개업소 등에 부지런히 임대를 내놓는 것입니다.
아울러 전세기간이 만료되기 이전까지 가족 등의 점유보조자 한두명을 임시 거주하게 하거나 전입상태를 유지하게 할수는 있으나, 편법으로 전입만 유지하는 경우 경매 등의 사건발생시 대항력을 박탈당할 수도 있습니다.