참고하시고 잘 판단하시어 피해입지 않도록 하시기바랍입니다.

[장성아]

[펌글입니다]

대체적으로 논리정연하고 설득력있는 글인거 같아 퍼왔습니다.다소 딱딱한 글이지만 반복해서 읽어보면 이해가 되더라구요

스테그플레이션과 부동산  

글쓴이: 일로대사 조회수 : 359 08.07.07 11:05 http://cafe.daum.net/neomaxim1217/IRXa/3442

스테그플레이션으로 진입 했다는 우려가 커지고 있는데 앞으로
물가는 계속 상승, 금리인상으로 부동산 가격 급격하게 폭락이 되면  언제까지 주택담보대출 받은 사람들이 버터낼 수 있을런지...몇년안에 빚쟁이들 절반 이상이 무주택자로 전락하게 될지도.... 서서히 하락하게 된다면 문제는 없지만, 그럴 가능성은 없어 보이죠.
그러나 단순히 저성장 고물가가 스태그플레이션으로 보기 어렵다는 의견도 있습니다.

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스테그플레이션과 부동산

6월 27일자 매경 이코노미 제 1462호에서 스테그플레이션시에 일본의 부동산 지가가 오히려 상승했다며, 지금이 부동산 투자 적기라고 바람 잡는 글을 본적이 있습니다. 경제 이론에 역행하는 현상을 버젓이 예시까지 해가면서 순진한 가정주부들을 울리려고 하는것 같아서 한마디 합니다. 1973년 1차 오일 쇼크때, '일본 도심 땅값 오히려 상승'이라는 제하의 글을 살펴봤더니 웃음이 나오더군요.

"유가가 치솟으면서 각종 상품가격이 치솟고, 세계적으로 기업들의 도산이 줄을 이었다. 경기 불황으로 많은 노동자들이 일자리를 잃었음에도 불구하고 물가는 치솟았다. 예컨데 우리와 문화적으로 유사한 일본의 경우 스테그플레이션 시기에 대비해서 내재 가치가 떨어지는 부동산을 과감히 정리하는게 중요하다."~라면서...되레 일본의 지가가 올랐다고 설파하고 있습니다. 과연 그랬을까요? 아닙니다. 일본경제는 1960년대에 급상승하기 시작해서 1980년대까지, 70년대초반에 1차 오일쇼크때를 제외하고는 불야성을 이루면서 고속성장을 거듭해 왔습니다.

일본 도심의 地價상승은 일본 경제의 이런 고속성장의 투영물이며 연장선에서 봐야 하는 것이지, 스테그플레이션에 의한 상승이 아니라는 거지요. 1차 오일쇼크가 온후 1년후부터 경기가 하강하기 시작하였고, 급기가 부동산도 1973년 하반기부터 급락하기 시작했습니다. 따라서, 매경의 1973년에 1차 오일쇼크가 왔을때, 일본 지가가 올랐다고 했는데 이는 목적성을 갖는 임의적 해석일 뿐이지요.

지금 미국도 스테그플레이션 국면에 진입중에 있는데요, 미국은 부동산 가격하락이 스테그를 유발한 케이스입니다. 매경의 논리대로라면, 스테그플레이션 국면에 진입하고 있는 미국 부동산은 올라야 합니다. 하지만, 미국의 주택가격 바닥은 아직 안보이고 있지요. 계속 하락중에 있습니다. 미국 물가가 폭등하는데 지가와 주택가격이 무너지는 현상이 일어나고 있습니다. 일본은 2차 오일쇼크후에 역시 스테그플레이션이 왔고 1년후에 부동산 가격이 폭락했습니다. 그때 폭락한 가격이 아직도 회복되지 못하고 있지요. 결론적으로 말해서, 스테그플레이션이 와서 부동산이 오른곳은 단한군데도 없지요. 스테그플레이션때 부동산이 오른다는 것은 경제 이론에도 어긋나는 것이지요.

일본의 부동산이 1972년과 1980년대 절정에 올랐던 이유가 스테그플레이션 때문이 아니라, 일본 경제의 활황의 연장선이었음이 밝혀지고 있다는 것이죠. 부동산은 물가가 오르고 내린다고 해서 곧바로 오르고 내리는게 아닙니다. 매경은 이런것을 애써 무시하고 자위적 해석을 붙였던 겁니다. 역시 경제 신문들이나, 부동산 전문가들은 부동산은 오른다라는 명제를 설정해 놓고, 모든 현상을 여기에 꿰맞추어 간다는 것입니다. 즉, 부동산쪽에서 일하는 사람들은 경제학자들과 시각이 다르고, 예측도 다르며 그 이유가 목적성을 갖고 시장을 예측하기 때문이라는 거죠. 대세 하락장이 나와도 이것을 조정이란 말로 에둘러 표현 하지요.

지금 상황은 글로벌 스테그플레이션 국면입니다. 물가가 12%에 육박하는 중국도 집값이 폭락하고 있습니다. 위세를 떨치던 북경의 주택가격이 평균 20%하락하였고, 중국의 주가는 6,000에서 2,700까지 떨어져 반토막 이상 났습니다. 베트남 물가는 25%를 상회하고 있지요. 그런데도 주택가격은 반토막 났습니다. 매경은 이런 현상을 애써 감추면서 일본의 지가상승의 예를 스테그플레이션에 억지로 꿰맞춰서 소비자들을 호도하려 했던거지요.

물가가 오르니 현물에 투자해라. 부동산도 현물이니 부동산에 투자하라는 사탕발림-- 이런 말은 초등학교 학생들이나 가정 주부들에게는 잘 먹히지요. 아니, 부동산이 현물입니까? 부동산은 현물의 개념에서 이미 선물 투자의 개념으로 전락된지 오래되었습니다. 따라서, 경제학에서 부동산은 현물로 보지 않고 있습니다. 이런 사실을 일부러 감추면서 부동산이 현물인고로ㅡ물가 오르니 부동산에 투자하라는건 명백한 사기입니다. 오늘자 연합뉴스에 중요한 기사가 올라와 있습니다. 유럽 중앙은행이 치솟는 물가(3.2%)때문에 다음주에 금리를 0.5%까지 올린다고 합니다.

미국과 내외금리차가 벌어지는 것을 감수하고서라도 금리를 올리는 이유는 파국을 막기 위해서입니다. 중국도 금리를 올리고 있습니다. 그렇다면 스테그플레이션을 유발시킨 미국은 어떻게 할까요? 미국의 의도는 자신들을 따라서 유럽이나 중국이 금리를 인하하는 것이었습니다. 그렇게 되면 자신들의 부실을 이들 나라에 떠넘길 수 있기때문이지요. 그런데 미국의 의도가 보기좋게 빗나가고 만 겁니다. 유럽이 금리를 올리면 달러가치는 더 추락하게 됩니다. 그러면 유가는 더 오르지요. 오펙 국가들은 결제수단을 달러로 하기때문입니다. 유가가 140불선인데, 150불이 넘어가겠지요. 그리되면 어떻게 될까요? 미국 경제 죽어납니다.

따라서, 미국은 더이상 약달러를 방치할 수 없습니다. 미국이 되레 유럽이나 중국을 뒤따라서 올려야할 처지로 전락했습니다. 미국이 다시 올리기 시작하면 엎친데 덮친격으로 유동성이 승수법칙에 의해서 기하급수적으로 쪼그라들게 되지요. 이것이 거품경제의 해갈 현상이며, 구조조정입니다. 금리인하와 유동성 공급으로 구조조정을 피하고 난국을 수습하려고 했던 버낸키의 의도가 빗나가고 있다는 뜻입니다. 우리나라도 여기에서 자유로울수가 없습니다. 한은에서는 강만수 기획재정부 장관의 압력으로 금리인상을 못하고 있습니다. 이건 더 큰 화를 키우는 격입니다. 이미 시장실세 금리는 치솟고 있는데 정책금리를 방치하면 문제가 커지므로 정책금리 인상은 피할 수 없습니다.

부동산은 어려운게 아닙니다. 지금 경제 상황은 물가상승=부동산 상승이 아니라, 경기위축=부동산하락입니다. 경제를 보는 눈을 갖게되면 부동산이 보입니다. 부동산은 숲을 봐야지 나무를 보면 안되겠지요. 숲은 경제요, 나무는 부동산 정책일겁니다. 경기가 호황일때는 수요견인 현상에 의해서 상품가격의 폭등이 일어납니다. 이때는 집값도 시차를 두고서 폭등하게 됩니다. 그러나, 지금은 반대지요. 수입 생산원가 상승으로 상품가격은 오르는데 수요견인은 없습니다. 금리도 오르고 일자리도 축소되고 있으며, 원자재폭등으로 중소기업의 입에서 비명소리가 나오고, 자영업자들의 가게 매출이 줄어들고 있습니다. 부동산 시장의 시금석이라 할수 있는 가게의 권리금도 평균 30% 하락했습니다. 자 이쯤되면 결론이 났다고 봐야 합니다. 그래서, 지금은 독한 마음을 먹고 부동산에서 빠져 나와야 한다는 겁니다. 명심하십시요. 경기침체시에는 부동산은 현물이 아닙니다. 주식은 LOSS-CUT[손절매]를 해서라도 빠져나올 수 있지만 부동산은 그게 어렵습니다.