작은 아파트 부동산 대리인과 계약을 하게 되었는데 주의해야 할점좀 알려주세요..

[집고민]

이런 시국에 제 집구입 고민 때문에 여러 차례 글을 올려 죄송합니다.
재작년부터 작은 아파트 사려고 했다가 부모님 반대때문에 못사다가
지금 오를만큼 오른거 다 알고 있는 상태에서
그래도 내 집이 주는 편안함을 위해 사려고 맘 정하고
어제 가계약금 약간 걸어 놓고 오늘 계약을 하기로 했습니다.
근데 자꾸 저희 어머니께서 부동산에서 사기치는거 아니냐고 하시는데...
저도 귀가 얇은지라 걱정이 되네요.

집주인이 지방에 거주하고 있는데다
현 세입자가 오늘 방을 보여줄 수 있다고 해서
구조만 같은 다른 층수 방을 어제 봤구요.
부동산에서 등기부 등본 떼서 보여주더라구요.
오늘 계약 하면서 집보여주기로 했고..
집주인이 아는 부동산이 있어서 그쪽 부동산 중개인이 대리인으로 저와 계약을 하게 될건데..
대리인 확인증 이런거 확인하면 되는거 아닌가요?

저희 엄마가 자구 조심해야 한다면서 겁을 주시네요.
방을 안보여준것도 이상하다고 하시고..
제가 집을 보는 중에도 집보러 오는 사람 많을 정도고
매물이 나오자 마자 계약되는 상황이던데..
엄마는 자꾸 다 짜고 그러는거일수도 있다 하시고..
혼자 일을 처리해야 하는데 엄마가 자꾸 저러시니 머리만 더 복잡해지고 미치겠네요.
인터넷 포털에 등록된 부동산인데 안심해도 되겠죠?
이 아파트 매매가가 서울 아파트 전세가에도 못미치는 돈인데..
설마 이런 푼돈 사기치겠냐고 제가 그랬는데..

등기부등본 확인하고 대리인 확인하고..
계약서 내용 꼼꼼히 확인하면 괜찮겠죠?

맘이 심란하네요.
좋은 기회 다 놓치고 강북 소형 오를만큼 다 올라서 이제 하락하는 길만 남았는데..
강남이 하락하듯..이제 조만간 강북도 하락할것 같은 느낌이 드네요.
이런거 다 알고도 손해볼거 각오하고 계약하네요.
10년 넘는 전세살이에 지쳤거든요.

[반드시]

집주인의 위임장을 요구하세요

[계약전에]

잔금 치르기 직전에 당일 등기부 등본 꼭 확인하시구요(부동산에서 확인하겠다고 하면 떼줄겁니다.인터넷에서 바로 확인가능 합니다) 가능하면 잔금전 집을 보는것도 좋겠죠? 집주인 인감찍힌 위임장과 인감증명서 꼭 받으시구요.
지방에 있어서 못 뗀다고 하면 먼저 팩스로라도 받으시고 원본 등기로 보내달라 하세요.(그래도 원본 받는게 좋겠지요?)

[집고민]

네..감사합니다.
집은 오늘 보기로 했어요.
만약 부동산에서 집주인이 지방에 잇어 위임장등 제대로 안보여준다면 의심스러운건가요?
그래도 확실히 확인하고 계약하는게 맞겠죠?

[권지산]

계약시 소유주가 원거리에 있는등의 사정으로 부동산중개인이 대리계약을 하는 경우가 많이 있습니다. 이 경우 대리권을 받은 중개인이 위임장등을 갖추고 있다면 다행이겠지만 그렇지 않은 경우도 흔하지요.

제 생각에는 설사 위임장이 없어도 중개인이 대리계약을 해도 무방하다 생각합니다.
다만 몇 가지 주의할 점은 먼저 계약금을 중개인에게 직접 건네줄것이 아니라 소유주의 명의로 되어있는 통장에 입금하는 방식으로 하고요.(예금실명제로 안심할 수 있습니다.)
두번째는 중도금이나 잔금에는 꼭 소유주가 직접 오는 것으로 합니다.

이렇게만 하면 큰 문제는 없습니다.
일반적으로 계약시에는 매매금액의 10% 정도를 지불하는 것이 관례인데
이 정도는 중개사고가 생겨도 중개인이 처리할 수 있는 범위이며
극단적인 상황에서는 중개인이 공제에 가입되어있는 부동산협회에 피해액을 청구할 수 있습니다.

[집고민]

네.. 자세한 설명 감사드려요.
꼼꼼하게 확인해서 잘 계약 할께요.
감사합니다.

[참고하세요!]

이번 달 레몬트리 보다가 유용한 정보인 것 같아 올려드립니다.
부동산 특약에 관한 것인데요. 저도 집을 사고 팔고 해봤지만 의외의 복병들이 숨어있곤 하더라구요.
1. 현 상태로의 매매 계약임
건물의 보일러나 섀시, 수도 등 시설물이 고장났거나 문제가 있을 경우 매도인은 매수인에게 잔금을 받기 전까지 수리를 해줘야 하는 의무가 있다. 하지만 이 특약이 적혀 있다면 이 문구를 내세워 수리를 거부할 수 있다. 즉 매수인은 수리해 달라고 요구할 수 없다.
그러니 집을 사실 때 이런 문구가 있다면 도장을 찍기 전 집 상태를 아주 꼼꼼히 살펴보세요!

2. 계약 체결일 현재 인터넷을 통한 전산화 등기부로 확인한 사항이며, 계약 다음 날까지 본 등기부 등본과 다르면 계약은 자동 무효로 한다.
인터넷으로 본 등기부등본은 실제 등기부등본과 다를 수 있다. 반드시 실등기부등본을 확인해야 하지만 공휴일이나 주말에는 확인 여부가 힘들다. 따라서 매수자인 경우 등기부등본 내용일 일치하지 않으면 무효로 한다는 특약을 넣도록 요구하는 것이 좋다.

2. 계약 체결일 이후 잔금 날짜까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
나쁜 의도를 가진 매도인의 경우 추가로 근저당을 설정해서 대출을 받거나 다른 매수인과 이중 계약을 할 수도 있기 때문에 이에 대비하는 특약을 넣도록 한다.
가끔 드라마 보다 보면 이런 이중 계약 때문에 날벼락맞는 장면이 나오잖아요.

3. 근저당권 승계 시 대출 이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.
매매 주택에 대한 근저당을 승계할 경우 대출 이자의 부담을 정확히 제시하고, 은행에서 근저당을 승계받을 때 그달에 내야 하는 이자를 미리 받아두도록 한다. 이자의 책임을 분명히 하지 않으면 내지 않아도 될 이자까지 부담하는 경우가 생긴다.

그리고 대리인과 계약할 시 유의 사항.
부동산중개사를 통하더라도 반드시 매도인 본인과 전화 통화로 계약 여부를 확인해 대리인의(자녀나 부인, 남편이 대리인으로 왔을 경우) 성명과 주민번호를 계약서에 기재하고, 계약금은 매도인 명의의 계좌에 입금한다. 또 빠른 시간 내에 공인중개사가 매도인의 추인을 받도록
특약에 명시한다.