부동산 떨어진다는 의견? 과 오른다는 의견?

[부동산골똘히]

전세살다가 대출받아서 집사려고 하는 후배와
강북에 있는 집 팔아서 대출끼고 강남으로  이동하려는 친구들의 고민은
이렇게 융자이자만  매달 돈백 넘게 내고서 하는 짓이 잘하는 짓일까? 하는 고민입니다...

즉 집값이 올라주면 잘했다하는데 만약에 집값에 오르는게 아주 늦으막하다던지 왜려
즈믈즈믈 흘러나오는 <5월부동산 폭락설> 이 현실화 되면 어쩌겠냐는 이야기네요....

<1>일단 미분양아파트 : 정부의 주택대출규제로 인한 미분양아파트 증가라 되고 있다고
건설업게에서는 대출규제를 완화해달라고 요구하고 있다는 말 ....

그런데 부동산 전문가 친구 이야기는 물론 그말도 조금 영향은 있겠지만 과연 그럴까 하고
의구심이 든답니다..즉 돈이 되는 아파트에는 대출규제가 무색하게 돈이 몰리고 있지 않는
즉 미분양 되는 이유는 그지역이 결코 "돈되기가 쉽지 않음을 감지한 " 센스티브한 직감대문일거라는거죠
즉 돈되는 일부 아파트 말고는 대체적으로 부동산 가격은 떨어지고 있다
미분양과 매물은 많이 늘어 지방에서 수도권으로 수도권에서 인서울로
서서히 달려오고있다는 말이죠

<2>국가는 ,기업은 , 은행은 돈이 많나?

지난 몇년 은행은 장사를 잘했습니다만 올해는 어떨지...
해외에서 우리나라 은행에 돈을 꿔주던 곳에서 대출상환비율 그  요구수준이 실제로  어느정도인지...
그리고 추락하는 펀드 과연 환매를 안하고 버틸지 그 파워가 어느정도인지 ...
실제로 작년 재작년의 겨우 저는 충분히 금융자산보유능력 있다고 생각했는데요
미국시장을 보고는 마음 접었습니다


은행다니는 친구말로는 이제 은행에 돈이 없다 라는 말을 합니다..
실제로 은행에 돈이 없다는 이야기가 아니라 지금은 많이 있지만
앞으로 돈을 상환해야 하고 돈을 유치 할곳이 없다면 지금 돈이 있는 돈이 아니라는 이야기입니다.

기업의 자금을 운영하는 친구들의 말로는 기업은 자금은 많다 입니다..
지난 몇년간 기업환경은 사실 나빠지지 않았던게 사실이죠. 자금조달도 굳이
은행을 통해서 할 필요없이 유상증자나 외국자본을 통해서 그리고 기타 구조조정으로 인한
남편들 급여가 지난 몇년간 안오르고도 참으셨던거 ....체감하실겁니다...
그러나 외국자본들이 이제는 지난 몇년처럼 조달이 쉽지 않다는것은 주식시장에서 외국인이 철수하고
펀드도 줄어들고 유상증자도 쉽지 않을거라는것은 충분히 예상가능한일입니다..
더군다나 미국시장의 불안함은 더 클것으로예상한답니다
즉 기업역시 지금은 넉넉하나 앞으로는 썩 그리 만만치 않은 자금 조달을 걱정하지 않을 수 없다
라는 이야기입니다...

며칠전 이명박대통령이 지금의 경제상황은 상당히 않좋다라고 이야기를 했다고 합니다...
정확히 말하면 지금은 살만했지만 앞으로는 별로 않좋다는 이야기입니다..
게다가 이명박대통령은 두가지 딜레마를 가지고있습니다..

자신의 전통적인 지지층인 한나라당의 유권자들은
부동산규제완화를 원하고 있지만 부동산 규제완화에 대한 액션을 보여주고 싶지만
그러기에는 은행대출규제를 풀어주고 건설회사의 아파트건설을 확대시켜주고 싶지만
미분양 아파트 증가가 과연 부동산관련 규제로 인한것인지...
주택시장자체에 자산버블로 인한것인지 자신할길이 없기때문입니다..
그걸 안다면 미국처럼 서브프라임위기 역시 오지 않았겠죠..정부도 자신이 없는겁니다.
1998년 당시종금사나  은행에서 남미나 해외등에서 값싼 달러를 가져다가 비싸게 이자를 받고
팔다가 외환위기가 오자 홀랑 망해버린것 알고있기때문이죠....

그래서 부동산이 떨어지던지 안떨어지던지  그걸 맞출수는 없지만...
부채를 감수하고 매입한 부동산 자산의 확대로 인한 자산증가보다는 당분간
현금보유량을 늘리고 가게부채를 축소하는 시켜야 하는게 지혜롭지않을까  싶습니다...

그리고 이런저런 경계예측은 언제나 있어왔습니다...
하지만 항상 실물경제를 뒤는 아줌마들의 예측도 무시못합니다..
부동산을 사면 절대 안망한다..아닙니다 아이엠 에프때 집값 폭락으로 엄청 망했죠....
부동산을 사도 가끔은 망한다 이겁니다...

어쨋거나 지금은 부채를 늘이는것보다..현금보유비율을 높이는게
맞는거 같습니다....제생각은 이런데 다른 분들은 어떻게 생각하는지 모르겠습니다....

[..]

마지막 불꽃같은 느낌이 듭니다.

[당연하죠]

이미 부동산이 계속 오르지 않을 것 같다는 의견과 잠시 쉴 뿐이라는 의견이 분분하다는 것 자체가 상황이 안좋은 상황 같습니다.

아마 부동산 상승에 대한 정망이 어둡다면 더욱 더 매달 나가는 융자상환금이나 이자가 부담이 될 거예요.

[음]

집값 폭락할거라고 예측하는 사람들은 꼭 IMF 얘기만 하던데,
글쎄요, 집값의 그정도 하락은 IMF 직후 그 한 때 말고는 잘 생각이 안나는데요.
순간순간 조정이야 있을 수 있겠지만, 폭락은?????
사람들이 집들을 와르르 헐값에 내놓아야 폭락의 전제조건이 일어날텐데..

그냥 개인의 판단에 맡겨야죠.

[당근^^]

요즘 환율 오르는거 보면 울렁증이 날 지경입니다.
외인들은 채권투자에서도 돈빼고 은행들이 외국에서 빌린 단기외채도 상환압력이 들어올거라하고...시중금리인상이 예상되는 시점입니다.
원글님 말씀처럼 이런 불확실한 경제상황에서의 시대의 가장 훌륭한 재테크는 부채상환과 현금보유가 맞습니다^^

[부동산골똘히]

1>음님..아이엠에프때이후로 주시하는건 IMF 전후로 주택보급률이 100% 이상으로 올랐는데요
그전에는 주택보급자체가 부족했으니 상승이 당연했다는 생각이 들고요...그 뒤로는 하락도 가능하다 싶습니다 조심스럽게....그리고 인구증가율도 급격히 줄어들고 있는것도 그렇고요...ㅕ
2>당연하다 님 말처럼 오를때는 오를까 말까 생각할 틈을 안주고 오르는데...
이론이 분분하다는 자체가 융자를 받고 오르기를 기대하는 사람에게 월 백씩 이자를 내는
(원금갚는것도 아니고) 사람자체에게는 스트레스라는 거 맞다는 생각이 듭니다...

[부동산골똘히]

농담삼아서 우리 남편은 그럽니다..그런 거 걱정하지말고...
네가 현금을 보유하고 금도 사고밀도 사고 은행에 적금들어 돈 꿔줘서 이자안올려주면 빼겠다고 은행 압박하고 살아라.~~~~런 걱정하고 언제 사냐? 그러더라구요....
사실 집만 늘이지 않고 산다면 적은 금액이지만 못그럴것도 없겠다 싶네요 욕심만 안부림
흥청망청 잘살지는 못해도 망하지는 않겠다 싶네요

[당연하죠]

미국에서도 2005년 부동산 꼭지 까지 어마어마한 거래량 폭발 후 대략 1년 정도 소강 상태일때... 한인들은 그렇게 생각했어요. 부동산 불패다... 과거 한국에서의 경험이 미국에서도 통할 거라고 생각했는지... 현재 곡소리 초반기 라는게 분명해져가고 있죠.

한국의 경우 미국과 상황이 다르지만 또 같은 점이 많아요. 근본적으로 전세계적 저금리 유동성에 의한 폭등이었구요. 또 그 전에 끽해야 융자 몇천씩 내던 거 이젠 몇 억 내는 게 아무렇지도 않아요. 이자보다 더 올랐으니까요. 레버리지 효과 말 모르는 사람 있던가요?

그런데 활황일 때는 문제가 안되지만 집 값이 기대만큼 안오르는 순간부터 이자가 아까워지고 종부세가 부담스럽고 그런 겁니다. 더군다나 한국에서도 역사적 폭등과 함께 2006년 판교 발 시세 폭등이 마무리 되고 좀 조정이 있어야 했는데요...

가을 쌍춘년 전세 수요 --> 에라 융자 1-2억 얻어서 집사자 --> 전부 폭등

엄청난 거래량을 동반하면서... 폭등 후 소강상태입니다.

이제 융자가 부담스럽고... 사람들 인식이 집 값이 오를만큼 올랐다는 겁니다. (그 이전에 오를만큼 올랐다와 느낌이 다른게 10억씩 주고 집 살 사람 숫자가 예전에 5억씩 주고 2003년 경부터 강남 아파트 사던 사람들만 못하다는 거예요.)

그럼 올라봐야 아직 오르지 못한 동네 갭메우기 밖에 안되어요. 이거 주식 오래 해 본분들 알겠지만 아주 질이 안좋은 시장이구요. 대세 하락의 전주곡일 수도 있어요.

호가는 2mb에 대한 기대감을 반영하고 있는데 사려는 사람들은 콧방귀만 뀌고 있는 거죠.

물론 앞으로 어찌 될지, 지역별로 무슨 일이 있을지 모르겠지만.. 현재로선 관망이 답입니다.

[^^]

우리나라 금융권이 해외로 부터 1년 미만의 기간으로 단기차입한 금액이
1000 억 불이 넘는다는 집계가 있습니다.

그 중의 가장 큰 몫이 내년에 상환되어야 하구요.

시중은행의 주가가 썰물처럼 빠지고 있는 상황에서...
그런 금융기관에게 자신의 목끈을 쥐어주고 싶으시다면, 집을 사셔야지요.

[금리인상]

지금의 원화가치하락를 막는데 제일 효과가 있는것 또한 금리인상입니다.
부동산과 금리의 함수를 잘 아신다면 앞으로의 부동산 향방은 어느정도 감잡을 수 있을듯...

[부동산골똘히]

저는 사실 다른 어떤 것보다 언론의 정보전달능력이 아쉽습니다...
아이엠에프때도 지금보다 인터넷 다양한 언론의 전달능력영향력이 덜했을
때인데도 아이엠에프를 당하기 전에도 해외언론에서는 한국의 위기를 에상한 아티클들이 괘 있었던거 같습니다 그던데 언론에서는 장미빛 아부로만 일관했던 터라 아이엠에프가 갑자기 닥쳤을때 사람들의 의견은 모두 "깜작 놀랐다 우리나라가 이정도 였던가? 였습니다"

지금도 신문을 보면 이런 진지한 대화나 의견보다는 이명박대통령 한마디에 주가 5000
예상이니 이런 이야기를 하는거 보면 더 좀 아쉽네요.....
게다가 위기론의 글들이 보면 미국시장에 견주어서 보는 위기론이 많고요

혹시 정부위기때마다 등장하는 전 경제수장 이헌재씨가 다시오게 되는 일이 생기는게 아닌지 심히 걱정스럽습니다....

[jk]

원화가치 하락은 막지 않을 것이구요. 다시 말해서 지금보다 더 달러가 오를수 있습니다(달러가 오른다=원화가치하락)
현재 수출을 위해서 일부러 원하가치 하락을 방관하고 있는 상태입니다.

그렇기에 원화가치 하락을 위해서 금리인상을 할 이유는 전혀 없습니다.
게다가 경기가 나쁜경우 금리인상을 하기는 더더욱 힘들지요.
물론 물가인상을 억제하기 위해서 금리인상을 할수는 있겠지만 경기가 나쁘기 때문에 인하라면 모를까 금리인상은 가능성이 아주 낮습니다.

결론은 금리가 인상되지 않을 것입니다. 오히려 하락할 가능성이 더 높죠(오타나서 수정.. 흑..)

부동산은 노코멘트.
살 돈도 없고 사고싶지도 않은데 관심가지는게 무의미하다고 생각해서리.. 쩝..

[부동산골똘히]

1>2006년 4월 이후 급격히 증가했던 은행권의 단기 해외 차입금이 급격히 해외로 환수되고 있기때문에 환율이 오르고 있다는 것과 JK님 의견처럼 정부에서 수출경기 활성화를 위해서 환율을 올리고 있다는 의견이 있는데요... 혹시 앤캐리청산이 시작되고 있는것이 아닐까 싶은
이야기가 조심스럽게 흘러나오고 있더라구요....

2>그리고 일본 관련 펀드를 사라 라고 말하는 남편말 들을까요 말까요?