전세아파트 확정일자에 대해서 문의 드려요.

[코알라]

서울에서 전세 2억에 33평 아파트를 가기로했는데요.
집이 시세가 5억한 5천정도 되는데요..2003년도에 입주한 아파트이고 1억3천 대출이 있는 집입니다.
부동산에서는 1억3천대출있어도 2억전세니까 2순위자되니까 문제없다고 확정일자받으면 된다고 계약하라해서 계약했답니다.
거의 그 단지내의 아파트들은 2억대출은 기본으로 끼고있다네요.
저희가 꼭 그 단지에 전세를 얻어야하는데 잘 나지않아서요..
날자도 저희가 급한편이고 해서요.

근데 전세권설정을 안해주는 이유가 집주인이 2년 거주 3년보유인가 그런게 해당이 되서 세금때문에 주민등록상 우리가 전세갈 아파트로 같이 들어와 있겠답니다.그래서 전세권설정을 해줄수없다고 하네요.
저도 부동산하는 남편친구에게 물어보니 잔금주기전날 전입신고하고 확정일자 받고 그 다음날 잔금주고 그사람이 세대분리해서 들어오면 문제없다는데...좀 걱정이 되서 괜찮은지요..

또 하나 지금 전세사는 사람이 있는데(아직 이사가지 않은상태에서 ) 저희가 전입신고하고 확정일자 받을 수있나요?
아무리 생각해도 지금 전세사는 사람이 나가야 저희가 전입신고하고 확정일자받을수있을것 같은데..맞죠?
며칠차이지만 지금 전세있는이가 이사나간다음날 전입신고하고 확정일자받고 그 다음날 잔금줘야할것 같은데...맞나요?
좀 가르쳐주시길...
전세 처음가보는 거라 궁금합니다.
그리고 혹 다른 주의사항도 가르쳐주시구요..

[ㅎㅎ]

전입신고와 확정일자가 동시에 되어 있을때 보호받으실수 있어요.
그러니까..신고한 날짜가 각 틀릴때는 순위가 늦은날이 되는겁니다.

제 주관적인 생각은 1억 3천이 있어도 근저당설정금액은 이자까지 포함되는거라 원금은 7~80%라고
생각하심 되구요.
전 전세살때 집주인 직업이 무엇인지..사업하시는 분은 좀 꺼려지더라구요.
잘 생각하시고 후회없는 선택하세요.

[조언]

대출금이 1억 3천이고 님께서 내실 전세금이 2억이므로 같이 은행에 가셔서 대출금을 전세금으로 선납을 하자고 하세요. 그러면 채권이나 근저당 설정 근거가 사라짐과 동시에, 이사일에 전입신고, 확정일자까지 받으시면 1순위가 되십니다.

이렇게 하자는데 중개인과 집주인이 비협조적이고 난색을 표한다면 아무리 5억5천짜리 시세의 집이고 1억 3천을 은행이 먼저 가져가고도 2순위로 2억을 건질 수 있다고 해도 몇가지 더 어려움이 있습니다.
또 대출을 선납하면 대출이자도 더 내야하고 해서 집주인이 좋아하지 않을 수 있지만, 그렇다고 이에 협조를 하지 않는다면 나중에 더 전세금 반환때도 고생시킬 사람입니다. 위와 같이 전세금으로 대출금 상환을 한 후 나중에 (2년쯤) 전세금 반환할때도 또 대출을 받아야 하는 가능성이 높은 상황이라 더욱 신중하셔야 합니다.

1억3천의 근저당 채권은 최고액이 얼만지 다시 확인해보시고, 시세가 5억 5천이라도 상황이 안좋게 돌아가서 급매를 하면 더 떨어지거나, 경매시에는 훨씬 더 못미칩니다. 집주인이 주민등록도 아직 옮기지 않은 상태이고 여러가지 조금 복잡한 경웁니다.
물론, 새로 입주한 아파트는 집주인들이 자기자금이 여유있어서 매입한 경우보다, 중도금이나 잔금을 대출로 마련한 경우가 많기때문에 2년 미만의 아파트 집주인은 지금 얘기하신 것처럼 은행근저당설정이 되어있는 경우가 대부분이긴 합니다.

중개인은 어떻게든 거래가 되어야 수수료가 나오므로 자기네 입장에서 계약을 하시게끔 아무 문제 없다면서 계속 계약유도를 하게 되어있지만 세입자에겐 전세금이 전재산입니다. 지금 전세가 품귀상태이고 적당한 집을 찾기힘드실거에요. 그래도 돌다리도 두드리고, 등기부에 을구 기재사항이 있을 경우 더욱이 조심하셔야합니다.
그래도 이래저래 틀어지는 경우, 그 집은 님과 연이 없었다고 생각하시고 조금 더 열심히 알아봐주는 중개소를 찾아보시길 바래요.

많이 걱정되시겠습니다. 너무 조급하게 생각하지 마시고 다 잘 될거라는 생각으로 열심히 알아보시기 바랍니다.