1가구 2주택...세금 도와주세요..도움절실.

[1가구2주택]

제 이야긴 아니고 엄마 이야기 인데요..물어볼곳이 없어서요..

아시는분 부탁드려요//


한개..대출끼고 공시지가 9천이고 대출이 5천이예요.

또한개..시세 1억4천주고 10년전에 산게 지금은 2억5천.

두번째 2억오천짜리 팔려하는데...도대체 양도소득세며 기타세금이 얼마인지..
(이것도 5천융자)
도움절실히 부탁 드려요.

늙으신 어머님 노후문제이네요....엄마가 답답해 하시는데..알길은 없고 ...부동산은 모른다고 만 하고...ㅠㅠ



-------------일번은...취득한지 15년 이구요..


                       이번은 취득한지 10년이네요..

문제는 흑흑.....서울 이예요..말로만 서울이지..완전 시골 읍수준인데....슬프네요..세금에 대출 갚으면 남는돈으로 과연 제대로 된 집 구하실수 있으시련지.....혹독한 세금이군요...이사비용도 만만찮을텐데...

[나무]

가까운 회계삼실 문의가 더 빨라욤...

이전 경험에

양도세는 말 그대로 차액에 대한 과세인데..
거주기간, 소유기간에 따라 적용세율이 다르고
집 2채인가본데... 후차 구입기간이 얼마되지 않으면.. 먼저 집 팔때 세율 내려가고
2.5억집.. 구입때.. 계약서 또는 부동산 개보수비용등(부가세금액 명시된 영수증)챙기고
그래야 세금 파악되세요....

회계삼실과 상담해보기 전에는 세금 파악이 어렵고..
증빙서류중.. 세무서 비인정 서류가 빠지면.. 또 세금 나옵니다.~

[솔이아빠]

먼저 1세대 2주택에 해당하는 주택인지 살펴보아야 합니다.

1. 수도권,광역시에 소재하는 주택인가?
아니면 2번으로

2. 양도당시 기준시가가 3억원 초과하는 주택인가?
아니면 1세대 2주택에 해당하지 않습니다.

원글님의 경우 3억원이 안되기에 1세대2주택이 아닌 경우 같습니다.

1세대 2주택은 세율이 50%로 중과되고 장기보유특별공제도 안되죠

[솔이 아빠님]

저두 지난번에 양도세에 대해 여쭤봤던거 감사했습니다...
매도 한날 다음달부터 2개월이 맞더라구요..
덕분에 세금 기한내에 잘 냈습니다..
성실납세자... ㅎㅎㅎ

[솔이아빠]

그럼 세금을 계산해 볼까요.

양도금액...... 2억5천만원
취득가액.......1억 4천만원
기타필요경비...5백만원(위 자료 없음:중개수수료,취,등록세 등)
==========================
양도차익......1억 5백만원
장기보유특별공제...3천150만원(10년이상 30%, 매년 3%씩증가)
양도소득기본공제...250만원
===========================
양도소득과세표준....7천100만원

양도소득산출세액......630만원+(7천100만-4천만)*27%
............................= 14,670,000원

예정신고세액공제(10%) 1,467,000원

납부할세금 13,203,000원
주민세(10%) 1,320,300원

따라서 14,523,300원 정도 됩니다.
필요경비에 따라 조금 차이는 있지만...뭐...

[솔이아빠]

성실납세자님
도움이 되셨다니 기분이 무지 좋네요..

정말 모두가 성실하게 세금을 잘 내면
서민들에 대한 세율을 더 낮출 수 있을텐데...
특히 부가가치세는 한 5~8%사이로 낮추면
굉장히 서민들의 처분가능소득이 늘어날건데...정부는 전혀 그러고 싶지 않은가 봐요
서민을 위한다 함시롱.

[...]

혹시해서 그러는데요...
두번째 주택이 언제쯤 구입하신건지..
구입한게 오래된 주택이 아니라면
일시적 일가구 2주택은 (2년) 내에 처분하면 비과세되지 않는지도 확인해보세요

[....]

그러게요.. 강남의 수백억대 부자들 세금 체납하는거 tv에서 보면 욕나오더라구요..
저같은 일자무식쟁이에 갖은거 없는 사람들만 법규를 준수하면서 사는거 같아요.. ㅠㅠㅠ
그나마 세금(벌금 혹은 연체료)이 무서워서리....

근데요..솔이아빠님 무슨일 하시는 분이길래
이토록 세금에 해박한 지식을 갖추셨는지 여쭤보면 실례가 되려나요?

[솔이아빠]

2채가 다 수도권,광역시소재 주택인 경우
주택수에 산입되어 1세대 2주택이 되어
위와 같이 계산하면

양도금액...... 2억5천만원
취득가액.......1억 4천만원
기타필요경비...5백만원(위 자료 없음:중개수수료,취,등록세 등)
==========================
양도차익......1억 5백만원
장기보유특별공제...공제못함
양도소득기본공제...250만원
===========================
양도소득과세표준....1억 250만원

양도소득산출세액......1억 250만원*50%
............................= 5천 125만원

예정신고세액공제(10%) 5,125,000원

납부할세금 46,125,000원
주민세(10%) 4,612,500원

총 50,737,500원 이 됩니다.


차이가 많이 나죠

[글쓴이]

솔이 아빠님 감사드려요..정말 5천만원이나 내야 하나요? ....차라리 집없는 오빠에게 1번을 증여 하면....2번을 팔때...양도소득세를 내지않을까요? 기간 이런것 없이요..?...차라리 9천짜리 집을 세금내고 증여하는게 낫지 않을까 생각해 봅니다..에고....

[솔이아빠]

글쓴이님 1세대2주택에 해당하는 경우가 맞나요?
일시적 2주택인 경우
(양도일로 부터 1년이내 다른주택을 산 경우--2008.11.28이후 구입한 주택은 2년이내)
는 1세대2주택이 아닙니다.

새로운 질문의 답을 드리면
훨씬 세금이 적죠.
그럴 수 있다면 증여하고 양도하는게 세금을 줄일 수 있습니다.

[솔이아빠]

증여후 남은 주택은 비과세되어
양도소득세는 없습니다.

[솔이아빠]

증여세는 그럼 얼마나 나올까요?

증여가액...... 4천만원(9천만원-5천만원)
---금융기관대출인 경우 채무를 차감할 수 있음.
증여공제.....3천만원(직계존비속)
====================================
증여세과세표준 ............1천만원

세율......10%

증여세 1백만원
신고세액공제(10%) 10만원

따라서 9십만원

증여받은자 취,등록세등 4% ......3백6십만원
취득세2%
--농특세(취득세액의 10%)
등록세1.5%
지방교육세(등록세액의 20%)

따라서 9십만원 + 3백6십만원

==== 4백5십만원


5

[솔이아빠]

글쓴이님이 양보를 하여 증여를 하시면
가족전체로 보면 현금유출을 최소화 할 수 있는 방법이지요
형제간 잘 해결하실 문제이니
그다음은......

제가 조언드릴 수 있는 것은 여기까지입니다.

[글쓴이]

다 10년전에 엄마이름으로 사셨어요..혼자시라...일시적 2주택은 아닌것 같아요..1주택을 사고 다른곳으로 전세사시다가...3년후 다시 다른주택을 사신거구요...그러니 1가구2주택 맞는거 같구요..오빠에게(무주택자) 증여를 하신후(1억짜리) 엄마가 바로 2번 주택을 바로 파심 (2억오천) 세금이 없을까요? 바로 팔아도 문제 없을까요? 질문이 많아 죄송해요....감사드리구요..

[세금문제]

솔이아빠님 감사해요..오빠가 공시지가 9천짜리에 전세로 살고 있어요...엄마명의 집에 사는거지요...전세금 내고..(그전 세입자를 돈주고 뻈으니까요)

[솔이아빠]

아주 잘 해결될 수 있을것 같아
기분이 좋네요.

세금이 참 무섭게 느껴질때가 많죠.
오늘 여기서도 벌써
5천만원과 5백만원의 엄청난 차이를 주니 말이죠.

[세금문제]

솔이아빠님...흑흑~ 넘 감사해요...방금 오빠한테 전화했어요..근데..대출을 엄마명의로 한게 아니고 오빠명의로 했대요..우선 엄마명의로 대출을 바꾸고...증여하고 난후...2번집을 팔자 라고 이야기 했네요..넘넘 감사드려요.........금액 보심 아시겠지만..사실 서민 이거든요..오빠도 몸으로 뛰는 직업이어서 이런문제 잘 모르거든요...감사해요..희망이 조금보이네요..

[^^]

양도차가 적은걸 먼저 파시는것도 방법입니다
1번을 먼저 처분하시면 2번은 1가구로 세금 안내죠
1번이 양도차가 적으니 먼저팔고 솔이아빠님 계산대로 계산하시면 될것같아요

[솔이아빠]

증여재산에 대한
주택 명의이전(등기,등록)을 하시면 그날을 증여한 날로 보아
그날로부터 3개월 이내에 증여세를 신고 납부하시면 됩니다.

증여한 날(등기등록한날) 이후 다음날 부터 양도를 하시면
1세대1주택 비과세에 해당하게 되어
양도세는 없게 되겠지요.
(1세대1주택비과세라도 실거래가 6억원이 넘으면 넘은부분에 대한 세금은 있음.)

[솔이아빠]

^^님 감사.
원글님 한가지 더 고려할 부분이 있네요
부담부증여시 채무에 대한 부분은 양도세가 있습니다.

1번 주택의 취득가가 있어야 계산이 정확할 텐데....

[글쓴이]

2번을 꼭 팔아야 하는 실정이구요...1번은 살때 4천오백 주고 샀어요...지금 현시세는 1억7천이라는데...공시지가가 9천만원 이라네요....

[항아]

음.. 솔이아빠님 세금문제에 대해서 잘 아시는 것 같네요.
정성껏 조언 드리는 것 같아 제가 고맙습니다.
일단 미처 간과한 몇가지 제가 추가 설명 드릴려고 하니 제가 죄송스럽고 조심스럽습니다.
올해 3월인가 5월중에 개정된 사항입니다.
* 1세대2주택과 3주택,그리고 비사업용토지는 올해부터 2010.12.31까지 양도하는 경우에는 기본세율이 적용됩니다. 단, 보유기간이 년이상 2년미만인경우에는 40%, 1년미만인 것은 50%세율이 적용됩니다.
* 1세대 3주택과 비사업용토지는 부동산투기지역지정지역 안에 소재하는 경우에 2010.12.31까지 양도하면 기본세율에 10%를 가산한 세율이 적용됩니다.
제가 알기로 현재 서울에서 투기지정지역은 강남3구(강남,송파,서초)뿐인 걸로 알고 잇습니다.

위 사항으로 미루어 보면 원글님은 솔아빠님이 대략 14,523,300 으로 계산한 금액이 양도소득세가 됩니다.
참고로 오빠에게 증여하는 경우를 살펴보면 배우자 직계존비속으로부터의 증여후 5년이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 이월과세라는 규정이 적용됩니다. 편법으로 증여한후 단기간내에 양도하여 양도세를 회피하는 것을 막기 위한 규정이지요.
즉, 오빠분이 증여받고 5년이내에 양도할 시에는 취득가액을 어머님이 취득할 때의 가격을 적용하여 양도차익을 계산하므로 여전히 높은 양도소득세를 부담하게 되는 것이지요.
물론, 만약 오빠분께서 5년이후에 파신다면 이규정이 문제될 것은 없습니다.
저도 조언드리면서 제가 틀린부분이 있을까 항상 조심스럽습니다.
세금 줄일 수 잇는 부분에 대해서는 세무사 사무실에 한번 문의를 하면 더 자세히 알 수 있을 것 같네요. 문의나 상담은 무료거든요.ㅎㅎ
참고로 세금문제는 이렇게 사전에 알아보시고 행(양도)하는 것이 현명합니다.
어떤 분들은 이미 행(양도)하고 나서 세금 문제를 걱정한다면 이미 성립한 과세문제는 빼도빡도 못하는 것입니다.
미력하지만 제가 도움이 되엇기를 바랍니다.

[글쓴이]

점점 더 어려워 지네용...^^ 항아님 말씀대로라면...오빠한테 증여하지 않고 1가구2주택일 경우..1천5백 정도 양도세를 내야한다는 말씀이신가요??아리송..

[솔이아빠]

오빠에게 양도를 하면 실거래가로 계산되고
증여를 하면 기준시가로 계산하므로

증여가 절세에 유리합니다.

부담부증여에대한 양도세는

양도가액.................................... 9천만원
-살때 기준시가........................... 3천만원(추정치)
-취등록세 등................................2백만원(추정치)
========================================
양도차익..................................... 5천8백만원
부담부증여부분 양도차익(5억/9억)...약 3천2백만원
-장기보유특별공제(15년 45%).............1천450만원
-양도소득기본공제.................................250만원
==============================================
양도소득과세표준..............................2천940만원

산출세액 4,392,000원
-세액공제(10%)439,200원
+주민세(10%) 395,280원
===========================
총납부세액 4,348,080원
정도가 추가되네요.

그러면 증여세 9십만원+4백35만원=5백25만원


채무를 인수안하고 그냥 증여를 하면

(9천만-3천만)*10%=6백만원
10%공제
======================
증여세 납부액 5백4십만원

따라서 그냥증여하는 경우가 조금 더 많지만
대출명의이전 비용을 고려하면
채무인수없이 그냥 증여하는 편이 현금유출이 적어보입니다.
세금신고도 증여세신고 한 건으로 훨씬 간편하고요

[^^]

이글 이따 적어야 겠어요..솔이아빠님 항아님 머리숙여 감사말씀 드립니다..조만간 세무서사무소라도 찾아가봐야 겠어요..감사드려요.

[솔이아빠]

항아님 감사합니다.
2009년 개정세법 업데이터가 안된 부분이 많이 있네요.
공부를 더 해야겠습니다.

원글님
계산에 사용된 세율이 일부 개정 전의 것이어서
금액이 조금 더 높게 나왔습니다.
그점 양해를 부탁드리며 전문가와의 상담이 가장 확실하겠지요
다만 비용이 조금 문제가 되어서 그렇죠^^

[글쓴이.]

솔이아빠님...넘 좋으신 분이시네요..무지한 저에게 이리도 친절히 설명해 주시고..일일이 답글 주시고...복 많이 받으실꺼예요...

[82]

사이버 대학에서
82세무 상담실까지..ㅎㅎ
참 친절하시네요~~

[항아]

앗 죄송....제 글때문에 더 어려워졌네요.
전 2억5천짜리 주택을 증여하시는 줄 알고 말씀드린 것인데.....
아래 원글님의 댓글들을 건성으로 읽은 탓입니다.
우선 9천만원짜리 주택을 증여하고 다른 주택(2억5천)을 양도한다면 1세대1주택에 해당되어 세금을 줄일 수 있습니다.
다만, 9천만원짜리 주택을 5년이내에 양도하게 되면 양도소득세 이월과세 규정이 적용된다는 것입니다. 오빠분이 9천만원짜리 주택도 증여후에 1세대1주택규정을 적용받을려면 5년경과후 2년보유요건을 충족해야 합니다.
솔이아빠님! 말씀이 맞습니다. 계산도 친절히 잘 해주셨네요.
일반인들은 부담부증여에 대해서 잘 모를 터인데, 아마도 상당한 내공을 지닌 고수이신가 봅니다. 제가 쑥스럽습니다.
아! 그리고 솔이아빠님 처음 댓글처럼 1세대 2주택에 해당하는지 여부도 살펴봐야 할 것 같습니다. 1세대1주택에 해당된다면 처음부터 비과세이니 아무런 걱정이 없죠.
돌다리도 두드리고 건너라고 자세한 사항은 전문가에게 상담받아보시는 것이 좋을 듯 합니다.
도움드린다는 것이 혼란을 드린건 아닌지 모르겠습니다.