경매에 대해 아시는 분 도움부탁합니다.

[경매]

친정 부모님이 몇해 전부터 시골에서 소를 키우세요.

지금까지 세들어 살던 집이 남한테 팔려서 이사를 하셔야 하는데 근처에 경매로 나온 집을 보고 오셨다네요.

싯가??가 1억 얼만데 세번째 유찰이 되서 최저가가 6천 5백이라고 집이 맘에 드셨나봐요.

경매에 대해서 아무것도 모르셔서 저한테 물어보시는데 저도 암것도 몰라요. ㅠ,ㅠ;;

농협에서 내놓은 경매건이라는데 ..

경매에서 낙찰 받은 금액말고 더 들어가는 돈이 있는지..

경매에 참여할때 살펴봐야 할 것들이 뭐가 있는지 조언부탁합니다
.
부모님 소유의 아파트를 팔아서 사실 계획이세요.

[경매]

일단, 등기부등본떼서 권리분석부터 해보시고 , 매각물건 명세서 확인해서 이상없는지 보시고 토지이용계획원띠셔서 공법상 제한받는 지역은 아닌지도 보시고 , 전입세대 열람하셔 안보이던 임차인이나 점유자 있나 확인하셔야 겠지요.

낙찰 받으면 , 취등록세 를 내야 할꺼고 , 거기에 대항력 있는 임차인이 있다거나 인수되는 사항이 있으면, 그사람들 내 보내려면 그 돈도 줘야 하고 , 물론 없으면 만사 ok 이겠지만 보통 경매나온 물건에는 가장임차인도 많거든요.. 명도소송도 준비해야할지 모르고 , 배당못받는 사람들은 그냥 못나간다고 깽판치니까 이사비 몇십만원 쥐어줘야 하고...

아무것도 모르시는 상태에선 안들어가는게 좋은게 경매입니다.

[원글이]

경매로 나온 건물과 땅은 시골집입니다.. 우사(소집)있고 창고 있고 집있는.. 토지이용계획원이 굳이 필요한가요? 가장 임차인이 뭔가요? 거짓으로 전입해 있는 사람? 인가요?
농협경매물건인데 농협에 알아보는 방법은 없나요? 참 아는게 없으니 질문이 좀 그렇네요.

[..]

농협에서 나온거라면 ...
농협에서 대출해주고 담보로 잡았던거 ..압류부동산공매인지....우선 확인해보시구요.
농협의 압류부동산공매라면 명도책임이 금융기관에 있으므로 경매보다는 안전한편이구요
윗님말씀대로 낙찰받은후에 취득세 ,등록세 더 필요하구요.

[경매]

제가 보기엔 원글님이 농협에서 나왔다고 글을 적으셨는데 ,근저당권자인 농협에서 임의경매
신청했다고 하는 말로 보이는군요

그리고 농협은 압류로 공매를 걸수 없습니다.
압류는 세금미납했을때 관청에서 거는게 압류입니다. 대출통한 담보는 근저당권 또는 담보가등기 정도라서 (어차피 담보가등기는 근저당권취급함) 공매를 걸수가 없습니다.
근저당권에 기한 임의 경매 신청이죠..

그리고 공매가 경매보다 안전하다고요? 천만의 말씀입니다. 경매는 인도명령이라도 할수 있지만 공매는 인도명령을 할수없어서 무조건 명도소송들어가야합니다 최고 6개월걸리기 떄문에 거의 집주인하고 합의를 하죠..


원글님... 혹시나 라는게 있으니 하시려고 생각하시면 굳이 필요한가요 라는 질문은 아예 생각도 마시고 확인 또 확인하셔야 합니다. 일이만원 왔다갔다 하는게 아니니까요.
가장임차인은 낙찰자에게 돈뜯어내려고(이사비) 가짜로 전입신고 해놓은 사람들입니다.

농협에 가도 이해관계인이 아니면 안알려줍니다. 현재님의 위치에서 이해관계인이 되려면
방법이 2가지 밖에 없습니다. 낙찰을 받던가... 아님 담당자에게 뇌물수수를 하는 수밖에요 -_-

[..]

그러게요 ...비업무용부동산공매를 생각했네요.
농협에서는 직접 공매를 하기도 한다는데..
여튼 윗님이 많이 아시네요 ㅎ

[디지털 태인]

홈피에 들어가셔서 상담 비용 내시고 경매 받으려는 그 물건을 정확히 말씀하시고 모든 사항을 체크 받으세요. 상담 비용 아까와 마시구요. 저는 태인에서 경매 기초 과정 받았었는데 참 유용했어요. 여러 강사님들 안면도 익히게 되고요.

[그리고 디지털]

태인이나 지지옥션에서 인터넷 유료보기 신청하시면 첫번째 답금님이 말씀하신 서류들을
모두 화면으로 볼 수 있어요. 인터넷 유료 보기는 님이 찾으시는 지역만 선택해서 하심 되고 비용 아끼시려면 가까운 법원 방문해(경매가 있는 날 확인해서) 10시경 경매 법정앞에서 지지옥션에서 나온 경매지 2000원 주고 사시면 하루 무료 이용 쿠폰2장을 줍니다. 아무래도 부모님께서 연세가 있으시니 님께서 바쁘게 움직이셔야겠네요. 부모님 좋은 집 낙찰 받으시길 바랍니다.

[여기에]

물건번호를 올려주시면 훨 쉬울텐데요,.

어쨌든,,, 욕심이 나시면
1. 말소기준권리를 파악하셔야 되고,
그보다 앞선 권리가 있는지 확인하셔야죠,
2. 법정 지상권일 것입니다.
그러니까, 토지와 건물ㅡ 그밖의 창고, 우사, 이런 것들이 입찰외인지, 그것을 살펴야 하실 거 같은데요,.

[다들 전문적..]

윗 댓글들이 전문용어라 더 이해하기 힘드실 듯.. 제가 경매 넘어간 집에 전세 산 경험이 있어서요.. 일반 주택하고 시골집(축사 등)이 다른 부분이 있겠지만 제가 아는 바로는요,

일단 경매로 나온 집에 '권리'를 갖고 있는 사람/은행, 즉 채권자가 누구누구 있나 봐야 해요.
그리고 그들이 받아가야 하는 돈이 얼마인지도요.

예를 들어 6천만원짜리 집인데, 농협이 받아가야 할 돈이 5천만원이고 그것 외에는 없다고 하면 괜찮죠.

하지만 원글님네께서 6500만원에 낙찰 받으셨고, 농협이 5천만원 받아갔는데 전세입자가 있다고 하면 그 돈을 원글님께서 물어내주셔야 해요(최소 1400만원).

세입자가 있다고 해서 무조건 돈 주는 건 아닌데요, 경매 시작 전에 주민등록이 돼 있으면 어쩔 수 없어요. 낙찰 받았다고 해서 내보낼 수 없고, 그 돈을 최소한이라도 마련해서 주셔야 해요.

그렇다고 전세입자가 경매 개시일(농협에서 대법원에 경매해달라고 요청한 날이 개시일이에요. 보통 경매 /입찰하는 날로부터 1년 전 정도?) 이후에 들어왔다고 해서 문제가 없는 건 아니고요.

경매 개시일 이후에 들어와 살고 있는 사람은, 아무 권한이 없긴 하지만, 낙찰자가 내쫓을 수도 없어요. 이런 경우는 집달 신청을 해서 집달관이 와서 그 사람 짐을 내놔서 낙찰자가 집에 들어갈 수 있도록 해주지만 집달관 부르는 비용, 시간이 30평대 경우 약 2, 300만원이거든요. 그래서 시간도 문제고 해서 그 돈을 거주자에게 위로금 조로 주고 내보내는 게 일반적.

가장 중요한 건 그 집에 걸려 있는 채권자들을 모두 파악하시는 거에요.
금융권 채무가 농협 하나가 아닐 수 있고요.
그 집을 담보로 또 돈을 빌려준 사람이 있는지,
주민 등록이 돼 있는 사람은 없는지 등등..

이것을 경매 지식이 없이 혼자 하시는 건 무리가 있다고 보고요,
부동산의 경매 담당자와 함께 하시는 게 낫다고 봐요. 수수료는 얼마 들지 모르지만 그래도 그 부동산에서 모든 서류나 입찰 준비금을 알려주실테니까요.

-> 이제는 경매에서 낙찰받자마자 어떤 돈을 미리 법원에 넣어두는데요, 제가 그 용어가 생각이 안나는데, 세입자가 있을 경우 바로 내쫓을 수 있도록 하는 집달 예비금 같은 거에요. 집달 신청이 들어가도 2, 3개월 걸려서 집달관이 오니까 그 시간을 줄이려고 낙찰 받자마자 바로 넣어두는 거죠. 이런 것도 다 부동산에서 알아서 해줘요.

(농협이 경매에 붙이는 게 아니라, 농협 대출을 못 갚아서 농협이 대법원에 경매 요청을 했고, 대법원이 경매하는 걸거에요. 채무로 인한 부동산 경매는 일개 은행에서 함부로 못해요. 그래서 대법원 부동산 경매 사이트에 들어가면 그 정보가 다 나와요..)

[아..]

용어가 여러개 나와서 혼란스러우실 듯..

내가 경매에서 낙찰받은 집에 누군가 살고 있으면서 집을 비워주지 않을 때 명도소송을 합니다. (내 명의의 집이니 내게 인도하라~ 이런 소송이죠). 그게 명도소송이고요, 명도소송을 걸어서 인정되면 집달관이 와서 지금 (불법 거주하는) 거주자의 짐을 빼냅니다.


- 내 집이라고 해서 내 맘대로 문짝뜯고 들어가 그곳에 있는 짐을 움직이셨다가는 민형사상 소송을 당하실 수 있어요. 아무리 내 명의의 집이라고 그곳에 이전부터 있던 짐은 내 맘대로 못 들어내요. 그걸 할 수 있는 '공권력'을 갖고 있는 게 집달관이고요. (옛날에 '집달리'라고 했죠)

- 명도소송하고, 집달 신청하고 그러는데 또 몇개월 걸린다는 뜻이에요. 즉 낙찰받아서 실제로 그 집에 들어가기까지 6개월이 걸릴 수도 있다는 뜻이죠. (이런 저런 문제 없음 한달내 들어가시겠죠)

저는 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔는데, 전 집주인한테서 전세금은 받았어요. 하지만 그 집주인이 억울하게 집을 빼앗긴 거라 (친척이 사업 자금 대출한다고 도와달라서 잠시 명의 빌려줬는데 그 명의로 대출받은 친척이 돈 들고 해외로 도망감) 저한테 도와달라 해서 저는 이사안가는 척 하면서 낙찰자(부동산 대리인)에게 법대로 하라고 버티는 척 했어요. 집달관 부르라고요.

그리고 저는 살짝 이사 나왔는데, 나중에 이웃사람들이 전해줬는데, 저 나온 후 몇개월 뒤에 이사왔대요. 그리고 그 동안 우편물이 뭐가 많이 왔더라고..(등기로 받아야 하는데 못받는 거 문짝에 스티커 붙여놓잖아요. 그거.. 아마 집달관 부른다고 했던 듯해요).

아마 그 낙찰자는 좀 황당했을 거 같아요. 기껏 집달관 불러서 집에 들어왔는데 집이 텅 비어 있었으니.. 암튼 이런 경우도 있다고요..