부동산 자동연장인데요..

[세입자]

올해 2월 13일이 전세 만기입니다..
저희집은 학생이 있어서
처음 계약할 당시 학군배정 되는데로 이사를 가겠다고 특약을 넣었지요
근처 배정이면 연장,, 혹시 멀리 가게 되면 이사를 가겠노라고
흔쾌히 승락하고 계약을 했거든요

며칠 전 집주인이 배정결과를 묻길래 원하는 곳에 되었다고 했더니
축하한다고 다음주 쯤 방문한다고 하더군요

그런데
오늘 갑자기 전화가 와서
자기네 사정이 내년 8,9월경에 이 집에 들어와야 한다며
연장하더라도 일년육개월만 살아라고 아예 통보를 하더군요
전화로 언성을 높이기 싫어서
이왕 오시기로 한거 만나뵙고 이야기를 하자고 했더니
20일날 오신답니다...
저희는 어떻게 하면 좋겠습니까??

[글쎄요...]

1년6개월이라..
가능하다면 3년 살곳으로 아예 이사를 가겠지만 막상 오래살수있는 집이라 하더라도 변수가 생겨서 2년만에 옮겨야 될수도 있구요
그쪽도 1년 6개월짜리 전세새로놓기는 쉽지는 않을테니 전세비를 좀 깍는 딜을 해보심이...

[..]

묵시적 갱신이라고 하죠. 2년 자동 연장된거고요, 나가라고 해도 안나가셔도 상관 없습니다.

[..]

2년 계약하셨다면 자동 연장이 무기한으로 된거에요~

[자세히]

집주인이 너무 늦게 통보했네요. 착한 분이건 어리숙한 분이건 임대인에게 좀 불리해요.
법과 판례에 의한 결론은: 1년 6개월 후에 나가라고 하면 그 나가라는 통보를 나가는 시점보다 최하 6개월 이전에 해야합니다. 안그러면 임차인은 갱신된 임대차계약기간을 2년을 주장할 수 있구요. 또한 전화상의 신규 임대차 계약기간(새로 계약서를 안써서 이렇게 되는겁니다) 2년 이내에 나가라고 해서 나가게 되면 부동산중개료와 이전비용을 집주인이 부담하는 게 맞습니다.
현실에서 대개 타협하지만 판례상 이렇게 된다더군요.

* 참고 (주택임대차보호법)

제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]

제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

[세입자]

글쎄요님,,,,,,,,,저도 그 생각을 했는데요,,임대기간 후에 다른 집 구할 때 기간이 애매해져요

.. 님 자동연장이 무기한이요??????????

자세히님,,,,,,,,, 고맙습니다
묵시적갱신이라는게 참 무섭군요
입장 바꿔서 제가 집주인이라면 자세히 알고 있어야 할 사항입니다
우리말인데도 법률용어라서 두세번 다시 읽었습니다
다행스럽게 제가 벌벌 떨지 않아도 되는군요
하지만,, 그대 앞도 아닌데 전 작아지네요 집주인 앞에서,,
말씀하시는게 엄청 무서운 분이거든요

[자세히]

법과 판례는 일관되게 세입자(임차인)을 보호하는 방향과 취지입니다.
그러나 현실은.. 두둥.. 얼굴 두껍고 목소리 큰사람이 이기게 되어있습니다.
백이면 백 못당합니다.

첨부터 잘 파악하고 내용들을 편집해서 '내용증명'으로 편지를 보내세요.
그리고 단호하게 (필요하면 남자분들 도움도 받으시구요) 입장을 표명하셔야
억울한 일 안당합니다.

[남정네]

집주인분들은 "내집 내맘대로 나가라는데 뭔 상관이냐~" 하는 분들이 많은거 같아요. 윗분들 글처럼 확실하게 자기의 권리를 지키시기바랍니다.

[자세히님??]

잘못 알고 계신 듯합니다.
6조 2항을 보면 계약의 갱신에서 기간은 정함이 없습니다.
처음 임대기간에만 2년을 보장하는 것이구요.
임대인이 이제 만기되고 갱신하는 시점에서 1년 6개월을 연장한 것이 임대인에게 무조건
불리해보이진 않습니다.
임대차보호법이 임차인을 보호하지만, 첫 2년에 대한 임차인의 확실한 기간 보호가 우선인 것으로 기억합니다.

법을 내맘에 맞게 해석은 금물일 것 같은데...

[..]

위에 님이 쓰셨듯이 묵시적 갱신인 경우 기간에 제한이 없습니다.

②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]

[ㄴㄴ]

근데 2년이긴 하지만 그냥 저희도 1년 있다 나왔습니다.

[세입자]

그럼 제가 최대한 이 집에서 버틸 수 있는 기간은 2년인가요??
버틴다는 표현을 써서 죄송해요.. 집 가진 사람의 당당함이 도를 지나쳐요
주소 이전을 안하고 우편물 가지러 왔어요 일년전까지
그리고 작년에 해외로 발령나서 나가니까 조용했는데 다시 이렇게 힘드네요

ㄴㄴ 님... 죄송한데요 더불어 질문합니다
그럼 부동산 복비는 어떻게 하셨나요??
만약 2년 연장인데 1년만 살고 나간다면 계약위반인가요??
아니면 1개월에서 3개월 사이에 통보하고 나가는거라서 그냥 전세비만 잘 받아오면
되는건가요??

[..]

자세히님 글에도 있듯이 임대인은 나가라는 통보를 나가는 시점보다 최하 6개월 이전에 하면 됩니다. 내년이면 시간 충분히 주고 통보한 셈이네요. 임차인은 좀더 유리해서 두달인가 세달 여유 주고 통보하면 방 뺄 수 있는 걸로 압니다. 암튼 연장되는 것은 계약조건이 그대로 간다는 거지 기간까지 신규와 똑같이 되는 건 아니랍니다.

[자세히]

어휴.. 세입자 불안하게 자꾸 왜그러세요? 걱정할 부분은 법이 아니고 집주인/임대인의 무경우와 횡포에요. 법은 당연히 2년 보장합니다. 원계약과 같은조건으로요. 기간이 정해지지 않은 문구는 임차인을 보호하기 위함이에요. 다시말해서 묵시적연장의 경우 집주인이 2년기간이 종료되기 전에 세입자를 내보낼 때는 원계약파기조건과 같습니다. 6개월의 통보기간, 수수료, 이전비용 모두 부담해요. 묵시적연장이 임차인에게 더 유리한 이유는 수수료입니다. 만일 임차인이 묵시적연장기간 2년 내에 스스로 나가기 원하면 3개월전 통보만 하면 아무 부담없이 나갈 수 있는거에요.

현실에서는 다음 임대가 빠져야 그 돈을 마련해서 주는 경우가 허다하지만 이것도 기간에 따른 이자를 청구해서 받는게 원칙입니다.


제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]

[...]

저라면,

주인에게 이번에 나가겠다하겠습니다..
왜냐면 주인으로선 1년반만 살 새로운새입자를 구해야하는데
그게 쉽지않을테니까요.

또,원글께서도 지난번 계약서에 배정지에따라
아무때나 나가겠다 특약을 넣으셨다는데

제가 주인이라면 '원할때 나가세요. 근데 계약기간아니면 복비부담하고
새입자 구해놓고 나가시는거 아시죠" 할꺼같아요.

제말씀은.... 주인이나 원글님이나 서로 본인에게 너무 유리하게만 세상일을
처리하시려하는거 같다는 거에요.

까칠한 답글이지만 .... 원글님, 생각해보세요...
어찌하는게 이성적일지...1년반 더살다가 이사하는게 유리할지,
이번에 이사하는게 나을지... 그거만 생각하면 될꺼같에요.

[세입자]

...님.. 그렇지않아도 알았다고 그럼 이번 기회에 다른 집을 구해 보겠다고 했더니
안된다고..만약 그렇게 하려거든 알아서 복비도 우리가 부담하고 전세사는
사람 구해서 그 돈 받아서 나가라고 하시더군요..
그리고 특약 사항 넣을때도 시세보다 이천을 더 올려서 드렸습니다
집주인이 그렇게 하면 언제든지,, 그야말로 우리가 원하는대로 하겠다고
오케이를 했지요.
그리고 우리같은 상황은 계약기간이 충분히 지난거 아닌가요??
한달 전 계약했던 부동산에 문의했더니 아무런 연락이 없다고 연장되는거니까
그냥 살아도 된다고 했어요...
그랬는데 갑자기 전화와서 자기 사정만 들이대니 황당했던거지요
만약 연장하지 않고 만료되었다고 했다면 당연히 저희도 다른 집 알아본답니다

[제경험]

저도 비슷한 경우여서 부동산에 알아보고, 변호사, 판사 법공부한 친구한테 모두 알아봤는데요.
이렇게 전세계약이 자동연장된 경우 집주인은 2년 안에는 절대 세입자를 내보낼수 없고
반대로 세입자는 자기가 나가고싶을때 언제든지 나갈수 있어요.
(단 집주인에게 내용증명 같은 법적효력있는 양식으로 통보하고 3개월 정도 있다 나가면 됨.)
세입자가 나갈때는 집주인이 새 세입자 들일때 내는 복비 같은거 대신 내줄 필요도 없구요.
그러니까 집주인한테 전화오면 변호사한테 알아봤다,
절대 그럴수 없다, 2년간 살겠다고 목소리 크게 확실하게 하세요.
아마 법에 대해 잘 몰라서 그럴수도 있을텐데 본인들도 다시 알아보면 마냥 우기지 못할꺼에요.

[세입자]

제경험님,,,,,,, 대단히 감사합니다
금요일이 얼른 지났으면 좋겠어요
겨우 밥만 해 먹고 올스톱입니다.. 속으로 무슨 생각을 하는지 모르겠지만
남편은 일단 태연합니다.. 전화 받고 열받아서 한참 씩씩거렸지요
인터넷 검색해서 도움이 될만한 글 인쇄했어요
금요일 집주인 오시면 한장 드릴려고요....
고맙습니다....