이명박 시대의 부동산 흐름 대분석

[안갈쳐드림]

마케터 님의 글입니다.
말투는 직설적이지만 곰곰 씹어보시면 도움이 될겁니다.

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이른바 민생(?)의 시대니까...이제부턴 민생이야기 해야겠지?.


그렇담 이명박 시대에 "민생의 최일선 부동산 경제는 어케 될까"가 대단히 궁금한 일이 아닐 수 없겠지..
(이럴때 전문가가 나서서 한마디 해줘야 되지 않겠어..대신 지적재산권은 보호해 줘들..)
참여정부 부동산 정책을 초간단 정리/평가해보면

1. 방향은 절대적으로 옳았다
2. 그러나 실행에 있어 순서와 타이밍이 안맞았다

이렇게 요약할 수 있다고 보거든

2004년 10.19 대책이 나오고 2005년 8.31 대책이 나올때, 참여정부는 모든 홍보채널을 통해
“버블세븐”이라는 용어를 만들고 "지금 집을 사면 낭패"라는 호소를 했지...

그러나 이렇게 홍보수단만 가동했을 뿐 정작 가수요들이 무리해서 집을 살 수 없게 만드는 정책을
만들지 못했거든...이게 정책미스의 핵심이라고 봐..

실제 가수요 억제책(이른바 대출 규제)은 한참 뒤인 2006년 1.11 대책에서야 등장하게 되는데
그만큼 정부가 금융 통화정책에 허술함을 드러냈다고 봐야 하는것이지..

건교부와 재경부가 미스매치를 이루면 이를 중앙 콘트롤 타워인 청와대에서 교정해 줘야 하는데
이런 유기적인 구조가 아쉬웠다는 것...

결국 이 미스매치가 모든 사건의 발단이 되었지

당시 주택가격은 실제 소득과 미래수요 등을 판단하지 않고
단지 시중에 풍부한 유동성을 기반으로 한 가수요 때문에 폭등 한것..
(시장이 왜곡 현상) 이건 최근 미국의 서브프라임 모기지 사태와 유사점이 있다는 거지

투명성과 보유세 강화라는 옳은 방향으로 부동산 정책은 가고 있으나
세부정책 판단의 미스매치 2년 사이 엄청난 가수요들이 주택을 구입해 버렸지...
그리고 지금 부동산 규제책 때문에 "가격정체, 거래중단, 세금인상"의 포로가 된 그 사람들이
이른바 정치세력화 되어 버렸다는 거지

결국 이 세력이 대선의 결정타가 되어버린거..
누가 "왜 이명박이 승리했지?.." 라고 물으면 이런 이유 때문이라고 ...이걸 대답해 주면 되는거야

결국 지금 부동산 시장이 원하는 건,
거래의 활성화와 더불어 대출이자율을 능가하는 시장 가격의 상승을 원하는 것이라고
(물론 합리적인 요구가 아니지..원래 시장이 합리적인것만은 아니자너..이익의 최대화를 요구하는 것이 시장원리)

쉽게 표현하면 "사지 말아야 할 시기에 악조건에 산사람들이
그래도 이익을 보고 빠져나오게 만드는 환경을 구축 해달라는 요구 팽배." 이렇게 표현할 수 있겠어

이명박이 당선된 건 이 목소리 때문이기에 이 압력을 이겨내기 어렵다고 보거든
따라서 이명박은 무조건 거래활성화 정책을 시도할 가능성이 높다고 보면 되..

따라서 예상되는 시나리오는


1. 거래세 인하

앙도 소득세 인하는 이제 불보듯 뻔한 이야기,
사실 양도세는 거래세가 아니라 양도차익에 부과하는 소득세이지만
대다수가 이걸 거래세로 착각하고 있는 건 사실..
(집을 팔고 사고하여 집을 늘려 가는게 인생의 목표라는 매커니즘이 뿌리박혀 있기 때문)

양도세는 물론 취득세와 등록세도 완화될 가능성이 높다고 봄,
게다가 김대중 정부때 처럼 미분양에 대한 이른바 한시적 땡처리 세금 면제 아파트도 등장할 가능성이
무지 높다고 봄 (양도세 한시적 미적용 아파트)


2. 대출규제 완화

DTI와 LTV의 (뭔지 모르는 사람은 네이버에 문의) 완화 역시 이명박 시나라오에선
어쩔 수 없는 대세와 흐름이 아닐까..

물론 대출규제 완화는 지금 은행들이 자금 압박을 받고 있는 현실에서 그리 쉽지 않은 일이겠지만..
순리대로라면 가능한 일이 아니지, 대출규제 완화를 해도 은행들이 대출할 돈이 없는데 ...뭘 어쩌겠어..
그러나 그러니까 이명박을 뽑은거 아니겠어.. 안되면 되게하라 라는 정신으로 밀어부쳐 달라고 말야


3. 재건축 규제 완화

재건축은 이제 물만난 고기가 된겨.. 용적율 상승은 뻔할 뻔자고 개발부담금도 완화되고
소형의무 비율도 축소되고..할 수 있는한 모든 규제가 해재될 것임

강북 뉴타운 사업도 서울시 사업에서 국책사업으로 추진될 가능성이 대단히 농후..
이렇게 되면 서울지역의 부동산 상승은 시간문제라고 보거든..
단지 아파트 뿐만 아니라 상가, 오피스텔 등도 동반상승이 가능하고
전세 시장도 영향을 받게 될 것으로 판단되지.


4. 신도시 사업의 축소 또는 중단

이명박은 신도시 사업에 대해서 일관되게 계속 반대해왔기 때문에 최악의 경우
송파신도시 사업이 사라질 수도 있다고 보거든 (물론 가능성이 있다는 뜻임)

송파신도시가 사실 강남 재건축과는 양날의 칼이기 때문에 어떻게 될런지 현실적으로는 아리까리 한데..
이명박 정부에선 아무튼 최대한 그 시기가 미루어지는 건 당연하다고 봐..
따라서 분양가 인하 요인을 바라고 송파신도시를 노리던 사람들은 충격이 될 수도 있지

파주, 광교, 통탄2기 등의 수도권 외곽 신도시들도 현재로선 찬밥 신세가 될 가능성이 많다고 봄,
정책순위에서 현저히 서울 도심 재건축 재개발 사업에 밀리게 되므로 분양시기가 뒤로 밀리게 될 것임,
따라서 이들의 분양시기를 맞추어 내집마련 일정을 짰던 사람들은 시기상의 재조정이 필요


5. 지방 미분양 사업

가장 염려가 되는 부분이기도 한데...일단은 각종 투기 제한 규제는 다 해제 된다고 봐야겠지,
전매제한 풀리고, 대출제한 풀리지...결국 수도권 자금이 다시금 지방 미분양에 투입되게 하는 건 시간문제인데...

중요한건 이것이 대운하 프로젝트와 결부되면 다시금 투기대란으로 이어질 가능성이 높다고 봐야 함.
특히 대운하 물류기지로 선정된 경북 (대구 상주지역)과 충청의 (충주지역)은 땅값 폭등에
부동산투기 폭등을 유발하는 대지진이 일어날 가능성 농후


6. 부동산 언론

내년 초부터 아마 조중동이나 경제지등은 재건축 특별팀, 대운하 특별팀을 가동하여
존내 가치폭등의 펌프질 할것인데 이걸 지켜보는 것도 재미 있을 듯

물론 여기에 솔깃하지 말기를...그러나 솔깃 안하기 쉽지 않아요..
“(나는) 치고 빠지면 된다”는 그 묘한 심리 때문에 말이지.
게다가 주변에 누가 그런식의 한탕 수법으로 돈벌었다 라고 이야기하면 아주 환장하기 때문이지


중간 결론은  

- 거래는 무조건 활성화된다.

- 투기적 요소와 심리는 팽배해진다.

- 자산가치 거품의 총량은 결국 증가한다

이렇게 요약될 수 있다고 봄..


다음은....대운하와 부동산 투기의 상관관계 이야기야.

사실 조중동 한경 매경의 부동산 기자들 취재소스가 누군지 잘알거든,
결국 앞으로 조중동이 대운하 가지고 무슨 이야기를 할지 부처님 손바닥 보듯이 뻔한 거라구..

먼저 꽁짜로 좌악 알려 줉테니..미리 어디가서 유식한 티들 좀 내봐.
그럼 나중에 조중동이 대운하 기획기사를 써내려갈 때 사람들이 “우와..대단한걸..그걸 어케 미리 알았어.”
이렇게 말해줄꺼야..

그러나 그렇다고 어설프게 땅따먹기에 동참하진 말아야 되.
정보를 이해한다는 것하고 매매하는 것하곤 전적으로 다르니까 말야. (뭔말인지 알쥐?.)


우선 부동산 투기(?)에 동참하려면 지도를 볼줄 알아야되.
지도엔 길이 있고 도시가 있고 사람이 모이는 장소가 나온단 말야..
그걸 파악하면 그게 투기의 스폿이 되는 거야..

다들 복창...부동산을 배우려면 우선 지도를 봐라..!!!

과거 우리 나라 투기의 역사는 경부고속도로의 건설과 더불어 시작되었다고 보면 얼추 맞지.
경부라인을 통해 물류가 움직이고 사람이 움직이고 그 동선에 맞추어 도시가 건설되고 돈이 모이는 거거든..

만일 현재의 경부고속도로가 지금처럼 양재-한남 대교 라인으로 서울에 접목되지 않고
저기 영등포나 시흥같은 서울 서남부 쪽으로 접목 되었다면?..

지금 강남의 아파트는 현재 가치의 2/3로 가치 하락이 당연하지..
경부라인 접속의 프리미엄이 사라지는 것이니까...

대신 시흥 광명 이쪽이 현재 강남이 가지고 있는 프리미엄 가치를 확보하겠지....
그런데 그게 어거지고 붙는다고 다 가치가 올라가는 건 아니지

예를들어 고속철도 광명 역사가 생겼을 때 광명지역의 아파트 값이 요동을 쳤어요.
따블을 치고 난리도 아니었지 근데 지금은 그런 욱일승천의 기세가 꺽였지...왜?

  고속철도가 차지하는 물류 가치는 그리 많지 않다는 게 드러났거든.
고속도로는 물량과 사람이 이동하는데 고속철도는 사람만 이동하고 수량도 제한적이지.
게다가 사람들은 서울역에서 타지 광명역에서 안타거든,
서울역이나 광명역이나 10분 차이인데 뭐가 그리 대수야..

그러나 서울역에서 강남 버스 터미널까진 가자면 차막히면 한시간도 더 걸리자너...
당근 강남 근처에 살면 경부라인을 이용하는데 한시간이 넘게 세이브가 되지..그 차이는 대단한거라구

대강 이정도로 물류와 (도로 철도) 부동산과 상관관계에 대해서 초간단으로 넘어가고...
(더 자세한 게 알고 싶음 질문을 쎄우시오)

이제 본격적으로 대운하 프로젝트로 들어가 보자구

올해 이재오가 뜬금없이 대운하 자전거 투어라는 걸 하면서 희한한 지도를 하나 공개했어..
그 지도에 보면 대운하 물줄기 따라 운하터미널이 어디로 예정되어 있는지 나와있더군...

난 순간 "아..이재오가 자전거 타면서 mb지지자들에게 땅사라고 홍보하는 구나"라는 생각이 들더군..
이른바 선제투자 선취매 유도라는거지.. “내가 가는 길이 곧 돈이다” 라는 걸 이재오가 보여준거...

그 지도 사진이 여기에 있지 다들 함 봐 .(지도사진은 댓글로 링크 걸께요....^^)

지도를 보니 딱 떠오르는 지역이 두군데가 나와

첫째 : 대구터미널이 놓여 지는 경북 대구 구미 인근
둘째 : 충주터미널이 놓여 지는 충북 충주 인근

(그담으로 경북 상주 지역과 경기 여주 지역도 눈여겨볼만한 지역이 되지.. )


먼저 지도를 보면 대구지역은 그 쪽에 반드시 인구 1만~2만가구 이상의 신도시 계획이 들어설 것이라고
난 아주 장담하겠더만...대구터미널은 그 성격이 단순한 물류기착지가 아니야.  
예상하건데 부품 가공처리 공단이 들어갈 가능성이 높다고 봐..
그러니까 원자재를 부산에서 싣고 오면 대구터미널에서 살짝 가공해서 다시 서울로 보내는
방식이 된다는 거

근데 지금 내가 하는 말은 이런식의 산업이 경제성이 있는 가 없는가는 판단하는 건 아니니까
오해하지 말고 들어 (잘못 들으면 이게 되게 좋은 산업시스템으로 오해 할 수 있을꺼 같아서 하는 말이야.
경제성은 무슨 개뿔...난 황이라고 판단하거든)

내가 하고픈 말의 요지는 이런 프로젝트가 가동되었을 때 해당 지역의 땅 투기가 일어날 것이라는 것을
말하는 거야. 그러니까 그런 관점에서 들어주길 바래

원천적으로 대운하 프로젝트는 부동산 가치 폭등이 유발되지 않으면 그 프로젝트가 돌아가지 않는
국토개발 프로젝트야..시공이나 도급 이익은 뭐 누군가 가져가겠지만 나중에 운하 운영 수익으로 투자비가 회수될 것이라고 어떤 누구도 생각하지 않거든.. 심지어 이명박도 이렇게 생각 안할껄..
(그렇게 생각하는 사람이 있다면 그넘은 아이큐 제로겠지)

대구 터미널 인근에 최소 2만가구의 신도시가 들어서면 여기서 파생될 토지보상 규모는
최소 수조원은 될꺼야.. 물론 보상 규정을 어떻게 하는가에 따라서 더될 수 도 있고...
그렇담 지금 그 땅을 누가 사들이고 있을까?.. 보상이후 이돈이 다시금 분양시장으로 흘러 들어오면
그땐 연쇄반응을 일으키겠지..

단 연쇄반응이 가능 해지려면 조건이 있어.. 현재 놓여있는 여러가지 투기제한 수단이 풀려야 되지..
첫째 대출제한 규정, 둘째 전매제한 규정... 난 당근 이명박이 이걸 푼다고 본다고 보는 거지...
나 뿐이겠어 복부인 아점마들 다 그렇게 굳게 믿고 있지...
물론 조중동 대운하 특별팀 모두 그렇게 확신하고 있지..

다음으로 충주지역은 지도를 보면 참 경탄스러워..

앞으로 신문들 잘 봐봐...신문들이 충주대운하 터미널에 대해서 어떻게 써내려갈지 말이야.
장담하건데 아마 모든 신문들이 충주터미널을 아마 동양의 스위스.라고 온통 개설레발을 칠 꺼라구..

이명박의 계획대로라면 대구를 거쳐 상주터미널을 통과한 운하 바지선이
문경새재에서 조령 터널을 (20킬로 터널 운하) 거쳐 충주에 도달하게 되거든,
여기서 바지선은 충주호수에 다다르게 되지

20킬로 지하 운하터널?..전세계에 이런거 없어....

한마디로 미친짓이지...

그런데 이걸 뒤집어서 생각해봐..이걸 무슨 디즈니랜드의 모험선이 양 미화한다고 쳐봐.
20킬로의 지하 터널을 통과해서 바지 유람선이 충주호에 도착..
방송에서 특집 때리고 언론에서 대대적인 테마 파크인양 설레발을 떨겠지...

80년대 말 한강유람선 타고자 시골 할배가 버스타고 서울 올라오는 상상해봐.
그당시도 언론에서 엄청나게 펌프질 했거든 .
이번에도 또 이렇게 그린다니까..그럼 단번에 충주 터미널이 꿈의 네버랜드가 되는거야

대운하 유람선을 타고 지하 터널 모험을 즐기고
충주호에 도착해서 동양의 스위스 경치를 만끽 한다..

이런 그림이 그려지면 “.테마 파크형 스트리트 상가, 위락시설, 콘도, 리조트” 등등
연간 이용객 수백만의 독점상권과 투자상품 이러면서 어서어서 투자하세요..
이렇게 마케팅 설레발을 치겠지 대한민국이 발칵 뒤집히고 돈들이 몰리거든...
그럼 선취매 들어갔던 복부인들이... 얼치기들에게 "이때다" 하고 넘기고 빠지게 되지

내 눈엔 이게 지금 선하게 보여.. (조감도도 그릴 수 있을 듯)

물론 여기서 파생되는 일자리가 장난 아니게 많지.
상가 프리미엄 붙으면 분양 대기표 받아주는 알바도 하루 일당이 10만원이야..
꿍짝작 이벤트 돌리고  인근 식당이며 술집이며 택시 대리기사 찌라시 돌리는 아줌마 아저씨...
일당 팍팍 돌아가니 경제가 불끈하지...

근데 연극이 끝나고 어찌 되냐고?..

충주 터미널과 연계된 동양의 스위스?..
사실 한마디로 말해서 역사성이나 환경적 미학없는 단지 인공의 조형물일 뿐인데 그게 말이되...다 뻥이지...
그러나 그만큼 거품경제에 대한 희망이 간절하다는 거야..지금 국민들이 말야

투기꾼이 흘리는 밥알이도 주워 먹고 싶다는데 어쩌겠어..
이명박 당선의 의미가 바로 이런거 아니겠어..투기라도 좋으니 거래가 붙게 좀 해달라는 거.,,

마지막으로 부연해서 이명박이 호남 대운하도 동시에 판다고 하더만,

호남 쪽 대운하가 파여지게 되면 그로 인한 투기 여파는 아마 광주에 집중 될것이야.
광주에 수완지구라고 있어 (광주사람들은 어딘지 알겠지)
광주 광산구 북서쪽에 자리 잡은 신도시인데 지금 분양이 안되서 개죽 쓰고 있지..

호남 대운하가 파여지게 되면 지금 개죽 쑤고 있는 이곳 수완지구가
다시금 투기열풍에 빠져들 가능성이 높아진다고 봐.
아마 지금 미분양이 빠르게 해소되고 있을껄?..앞서 말했지만 선취매 들어가는 거지

왜냐?... 수완지구가 원래 호수컨셉인 신도시거든,
거기에 영산강을 이용한 대운하가 지나간다고 하니...판타스틱한 그림 그려주기가 좋자너,
팔아먹기 좋게 분위기가 유도되는 것이지


결론

-  대운하의 개발가치, 환경 파괴 이런 건 전문가 들이 판단하더라도

-  대운하는 필연적으로 부동산 가치 폭등을 유발시킨다.

-  폭등은 위에 말한 대구, 충주, 광주 등에 포커스 되고

-  이곳에 수도권의 자금이 들어와 거품을 키운 뒤

-  나중에 그것을 운용할 지역사람들에게 쓰린 상처를 주고

-  두고두고 흉물로 남게 된다는 거


물론 누군가는 단기차익으로 돈을 벌고 , 그 순간 경기는 활성화된 것처럼 보이겠지...
자 한탕을 노릴 사람은 지금부터 운동화 끈매고 준비 시작..

[안갈쳐드림]

http://pds7.egloos.com/pds/200712/21/58/e0036358_476b973eb04eb.jpg

지도 입니다.

[운동화]

그리되든 말든 운동화는 꼭 사야겠습니다.
끈 매고 준비하려고요.감사합니다.

저 이번메 본의 아니게 부동산 매매꾼이 되었습니다.
분양 받아놓고..그 동네 싸서..
타 지역에 전근되었습니다.
매매 완전 꽝이더군요.
저도 압니다.
투기꾼도 전매 노리고 해놓은거...

하지만..사람들 정말..
완전 거저 먹으려고하더군요.

막대금 날짜 다가오자..몇일전 부터 계속 전화질이더니..
마지막날..계약금 다 버리고..명의변경만 하자하더군요.
허참..

저도 그럴지 몰라도..
제 돈도..
공짜로 번돈 아닙니다.
남의걸 너무 거저먹으려하대요..와..
그 동네..저도 돈없어서 싸서..거기 분양받은거지만..정말 해도해도 너무하대요.

계약금이 1500정도인데 1000마이너스 쳐서..내놓았습니다.

저도 물런 그럴수 있겠지만..사람들 정말 거져먹으려해서..
중도금 다 갚고...막대금도 거의 다 치렀습니다.

세상에 정말 공정 거래란 없나 봅니다.

앞으로..빈익빈 부익부하는 세상이 온다는데..저도 이젠 운동화끈매고..대구지역으로 가야겠네요.
본의 아니게..이젠 완전 투기꾼으로 남 사정 안봐주고..살렵니다.