오피스텔형의 소형 주상복합, 수익률 5%정도인데 투자 괜찮을까요? (강남구 역삼)

[투자 고민]

여윳돈이 조금 있어서 나중에 월세 받을 생각으로 소형 오피스텔이나
주상복합형 아파트를 구입할까 고민중입니다.
평형은 14~18평 정도로 지하철 역세권으로 생각하고 있구요.
강북이나 강남이나 시세 및 수익률은 거의 비슷비슷하더라구요.

최근 몇달사이 전세값이 뛰면서 매매가도 2~3천만원 오른 상태인데
작년 영등포 타임스퀘어 옆에 대우건설에서 신규 분양한 오피스텔 분양가가
18평 2억3천 정도였어요.
작년 부동산 거래 침체기라 분양가의 50%는 무이자 대출까지 해주는 상황이었는데
위치가 지하철역에서 걸어가기 애매한 위치라 계약 안했는데
입주하는 시점에 몇천만원 피가 붙을것 같다는 생각이 드네요.

마포, 강남쪽 소형평형 지은지 좀 된곳도 최근 시세 2억~2억 6천이거든요.
월세 수익률을 계산해보니 대략 5%정도인데...
현재로는 큰 메리트는 없네요.
하지만 지속적으로 전세값은 오를것 같고..
그러다보면 매매가도 조금씩은 오르고..
무엇보다 현 대통령 임기 말년되면 부동산 시장이 또 오르지 않을까요?
최근 토지거래 허가구역도 해제되고
세금을 많이 걷기 위해 부동산 가격을 내리는 정책이 아닌 올리는쪽으로
정책 방향이 흘러가지 않을까 싶은데...

구입을 한다면 강남구 역삼동쪽
강남역 근처는 가격이 너무 쎄서 안될것 같고
선릉과 역삼역 사이쪽으로 생각하고 있는데 괜찮을런지..

참..오피스텔 공실률은 어디서 알아 볼 수 있는지도 궁금합니다.