목동 아파트단지는 언제부터 비쌌는지요

[sss]

처음부터 비싼 고급아파트로 분양이 된건가요?
학군 좋기로 언제 유명해진건지 궁금해요.

저는 마흔살 초반인데 2000년대 후반 결혼과 동시에
강서구로 이사왔거든요. 그 전까지는 초중고 잠실시영살다가
결혼전까지 분당에서 살았구요.
당시에는 목동이 그리 비싼아파트닌지 몰랐어요
상계동에 아파트 많은 단지....같은게 아닌가 무지했구요

보기에는 그리 고급단지같지 않아보이는데
고소득자들이 많이 산다기에 그 역사가 전부터 좀 궁금했습니다.

[삭제예정]

펌글이리 곧 삭제할게요.



원래 양천구는 강서구의 일부로서 1980년대 초반까지만 해도 안양천의 상습 침수지로서 도시 빈민층이 주로 거주하던 변두리에 불과(?)했습니다.
1980년대 초반 아파트 값이 폭등하자, 전두환 정부는 아파트 값의 상승도 막고, 88올림픽 개최에 따라 공항(김포공항)으로 인해 외국인에게 노출이 될 수 있는 위치인 강서구 동반부에 전시용(?) 목적까지 겸한 신식 중산층 주거지를 건설하겠다는 계획 하에, 1983년에 거의 3만세대에 육박하는 목동택지지구 개발 계획을 발표합니다. 정부는 이어서 1984년에 4만 세대나 되는 상계택지지구개발을 연이어 발표하여 집값 상승세를 완전히 진화합니다.
목동택지지구는 당시 강서구 동반부인 목동과 신정동 일대로 개발 계획 발표와 동시에 전광석화(電光石火)와 같은 개발에 들어가 늪지대에 수백만개의 콘크리트 말뚝을 박고 대단위 평지로 조성한지 불과 3년도 채 안되어 1985년 12월에 목동 신시가지 1단지가 입주를 시작하고 1988년까지 14개 단지가 순차적으로 입주를 마무리하며 강서구에서 분구되어 양천구로 새출발하게 됩니다.

이렇게 목동 아파트는 의욕적으로 출발한 택지지구였지만, 상습 침수지라는 이미지, 대량 분양으로 인한 물량 부담, 중대형 평수가 상당한 데 따른 분양 수요층 저조, 부동산 침체기가 겹쳐 분양 초기에 미분양이 발생하였습니다. 이로 인해서 분양성을 높이기 위해 나중에 입주한 단지들인 7,8,11,12단지들의 경우 중간에 설계 변경이 이루어져서 중대형 면적이 사라져버렸습니다. 이것이 바로 이들 단지들이 다소 특이하게(?) 중대형 면적이 없게 된 배경입니다. 이렇듯 고전(苦戰) 끝에 간신히 분양을 마치고 입주했던 지구였지만, 80년대 후반의 부동산 상승기가 목동지구의 터닝 포인트로 작용합니다.

무엇보다도 신식 중산층 단지답게(?) 낮은 건폐율(14%)과 저용적률(130%)로 인한 당대 최고의 녹지율(30%)을 자랑하는
중·저층이 어우러지는 아파트로서 중대형 면적대도 상당하였기 때문에,
당시에도 정상을 달리던 절대 강자 “강남”에 거주하기가 현실적으로 어려운 서울 서부권 및 경기 부천,김포,광명, 인천 등이 생활권인 부유층들의 유입이 발생하였습니다. 실제 서울의 배후 주거지중에서 인천은 유일한 광역시일 정도로 인천이나 부천 등의 인구가 엄청나기 때문에, 일부만 유입해도 그 효과는 상상 이상(?)으로 막강합니다. 이로 인해 입주 수년도 되지 않아 시세 측면에서 예상 밖으로(?) 현재와 별 차이가 없는 위상을 사실상 갖추게 됩니다.

이러한 인근 지역 부유층의 유입은 택지지구로서 기본적으로 학교가 잘 갖춰진데다가, 유해 환경이 없다는 점과 맞물려 학군 우수 지역으로 목동 아파트 일대를 부상시키게 됩니다. 실제로 입주한지 얼마 되지 않은 90년대 초반에 당시 전국 단위 모의고사 1위를 휩쓸던 대치동의 대청중학교를 제압하고 신목중학교가 전국 1위에 오르는 파란을 연출합니다. 이로 인해 당시 "신목중이 어디냐? 목동이 어디냐?"며 인구에 회자되기 시작했습니다. 이에 따라 인근 상업지구와 주택가 등에 학원이 들어서면서 대치동, 중계동과 함께 지금과 같은 3대 학군 지역의 명성마저 장착하며 시세를 탄탄히 지지하게 됩니다.

그리고 이후에도 앞단지 상업지구, 오목교 상업지구, 뒷단지 상업지구 등이 지속적으로 개발이 되면서 부영그린타운 등 대형 면적대의 주상복합이 들어서며 그 지위를 공고화합니다. 2000년대 들어서는 현대백화점과 하이페리온이 혜성처럼 등장했으며, 이 외에 트라팰리스, 쉐르빌, 최근의 푸르지오 등이 들어서며 주거지로의 가치를 더욱 끌어올려 현재에 이릅니다.

목동 아파트 중 1~7단지(일명 앞단지)는 행정구역상 양천구 목동에 위치하고, 8~14단지(일명 뒷단지)는 행정구역상 양천구 신정동에 위치하는데, 목동 택지지구에 위치한 아파트였기 때문에 일반적으로 목동 신시가지 아파트, 또는 목동 아파트로 불리고 있습니다. 강동구의 고덕 주공 아파트 또한 일부 단지는 고덕동에, 일부 단지는 상일동에 위치하기도 합니다. 하안 주공이나 상계 주공에서도 이런 경우가 발견되기도 합니다. 다만 목동 아파트의 경우“목동”이라는 명칭 자체가“강남”,“분당”처럼 브랜드화 되어 있어서, 이러한 행정구역 차이에 따른 미묘한 껄끄러움이 일부 존재하기도 합니다.
최근 주소 체계가 도로명 주소로 바뀌면서 뒷단지들의 경우 적지 않은 수혜(?)를 입기도 했습니다.

다른 택지지구들이 그렇듯 지구 내 각 단지간에 시세에 있어서 큰 차이는 발생하지 않으나 어느 정도의 차이는 발생하며, 그 간 세월이 흐르면서 각 단지별 위상에도 나름의 변화가 있어는 왔습니다.

큰 흐름은 목동 내에서도 강력한 학군으로 무장된 3단지와 서초 삼풍을 연상시키는 법조단지인 9단지가 선두에서 이끌어 왔습니다.

그러나, 서서히 연식상 재건축 모드로 접어들면서 목동 내에서도 선두권의 지분율과 깔끔한 택지지구로만 둘러싸인 5단지가 근래 들어 선두 자리로 올라섰습니다. 더욱이 5단지는 목동 야구장 소음과 불빛 등이 눈에 가시였으나, 넥센이 홈을 고척돔으로 내년부터 이전할 예정이기 때문에 더욱 쾌조를 보이고 있기도 합니다. 그리고 우여곡절(?)을 겪고는 있지만 단지 하단의 경인고속도로가 제물포터널로 환골탈태한다면, 4단지 및 6단지와 함께 수혜를 입게 됩니다.

7단지의 변화 또한 괄목할만 합니다. 7단지는 대형 면적이 없어서 선두권 단지 대비 다소 밀리는 단지였으나 90년대 중반에 5호선 개통과 함께 역세권 아파트로 변신하며 선두권으로 치고 나오게 됩니다. 여기에 오목교역~ 목동역 사이가 지속적으로 개발되면서 편의성이 증대되자 선호도는 더욱 올라가기 시작했습니다. 그리고 화룡점정(?)으로 2000년대 후반에 오목교 인근 고급 주상복합 아이들이 많이 진학하게 되는 목운초·중학교를 품으며(물론 제주도를 포함하여 일부 동은 품지 못했지만, 품지 못한 동들의 학군도 당연히 우수함) 적어도 면적당 시세로는 왕좌에 등극하게 됩니다.

이 외에 1단지의 경우 열병합발전소와 다소 외진듯한(?) 위치로 인해 90년대만 해도 하위권인 단지였으나, 9호선 개통 및 일부 앞단지 선호 현상, 그리고 가장 먼저 준공된 데 따른 재건축 기대감 등과 맞물려 중상위권으로 도약합니다.

입주 초기에는 앞단지와 뒷단지간의 위상차가 미미했으며, 심지어 13단지는 입주 초기만 해도 공급 115㎡가 방 4개, 화장실 2개에 전용면적마저 다소 넓다는 장점을 기반으로 왠만한 앞단지보다 더 비싼 시세를 자랑하기도 했습니다. 그러나 목동의 브랜드화, 앞단지가 도심이나 여의도·한강 등에 조금이라도 더 가깝다는 입지상의 약간의 우위, 앞단지 상업시설에는 이대 목동 병원이나 학원, 주상복합 등이 조금 더 많은 등 편의성 측면에서의 약간의 우위(실제로 뒷단지에도 초기에 한양대 부속병원이 계획되었다가 취소되고, 구청이나 구의회, 경찰서 등 공공시설이 많이 들어섬. 학원의 경우 센트럴플라자가 들어서며 갭을 많이 좁히긴 했음) 등을 기반으로 지금은 큰 차이는 아니지만 역전된 상황입니다.
대신 뒷단지의 경우는 앞단지 대비 동일 공급면적시 전용 면적이나 구조 등에서 다소 우월하고, 앞단지보다 약간 시세가 저렴하여 일반적인 접근이 조금이라도 더 용이하다는 면에서 상당수 목동 진입 희망자들의 간택(?)을 받기도 합니다.
또한, 전체적인 흐름 자체가 앞단지가 선도하면, 뒷단지가 바로 뒤따라가는 형국으로 보면 크게 무리가 없기 때문에, 이런 측면에서 뒷단지를 선택하는 것도 괜찮은 접근법으로 볼 수도 있습니다.

목동 아파트는 처음부터 88올림픽을 의식한 신식 중산층 지구로 설계를 하였기 때문에, 소형(66㎡)부터 중형, 대형(190㎡)까지 다양한 평수가 섞여 있는 점이 돋보입니다. 실제로 비슷한 시기에 추진된 상계택지지구의 경우는 소형에서 중형까지만 설계되었고, 그 중에서도 소형에 다소 방점이 찍히는 아파트라는 점에서 차이가 발생합니다.
여기에 일방 통행 도로, 단지 내 중앙로라는 공원형 산책로 및 자전거로 도입, 각 단지별 둘레산책길 조성, 지구 내 공원 등 녹지 조성 치중, 상업지구를 둘러싼 환상형(環狀型) 단지 설계로 편리한 접근성 보장 등 지금 보아도 상당히 파격적(?)인 실험이 시도되기도 했습니다. 그 실험은 30년 정도 경과한 현재, 대체로 성공적이었다는 평입니다.

다만 두 가지 점에 있어서는 (특히 외지인들 입장에서) 다소 불편하다는 것이 중론입니다.

첫째, 일방 통행. 일방 통행에 대해서는 익숙해지면 편리하다고는 해도, 아무래도 처음 오거나 가끔 진입하는 사람에게는 불편함이 유발될 수 밖에 없으며, 이로 인해서 외부 인구의 유입을 막는 다소간의 장애물로도 작용한다는 판단입니다. 실제 오래전이긴 하지만 운전하다가 갑자기 맞닥트린 일방통행로에 당황한 기억이 있습니다.

둘째, 아파트 내 주차장의 유기적 연결 미흡. 목동 아파트의 경우 다소 특이하게 단지 전체의 주차장이 잘 연결이 안 되는 경우가 많습니다. 가령 1개 단지 전체의 주차장이 한·두개의 출입로로 모두 이용 가능한 것이 아니라, 몇 개 동끼리 주차장 출입구를 공유한 후에 그 바운더리 안에서만 차량이 출입하는 경우가 많습니다. 심지어 한 개동만 단독으로 사용하는 주차장 출입구도 있습니다. 물론 어느 정도 선까지 꽤 크게 연결이 된 경우도 있기도 합니다만, 이런 주차장 진입로 형태는 일반적으로는 보기 힘든 다소 특이한 케이스로 익숙해지면 문제가 없다고는 해도, 외지에서 접근시에 익숙하지 않은 분들에게는 아무래도 혼란을 초래하는 구조입니다. 즉, 있겠거니(?) 하고 차를 몰고 들어가서 빙빙 돌다가 허탕(?)을 치고 다시 나와서 출입로를 찾게 됩니다.

또한, 세력 확장, 즉 지구 확장 현상의 발생이 쉽지 않다는 점이 양날의 칼로 다가오고 있습니다. 마치 사이즈 업된 여의도와 같은 특색을 지닌 곳입니다. 여의도는 섬이라는 다소 폐쇄적인 공간이기 때문에 입지의 희소성을 띠게 되며, 그로 인해 입지의 가치가 유지된다는 장점이 있습니다. 다만, 바깥 지역과 사실상 단절되기 때문에 외부로의 권역 팽창이 다소 어려운 상태가 됩니다. 강남처럼 송파로 강동으로 분당으로 용인으로 쭉쭉 뻗어나가줘야 그 위상이 강화되는데 이런 측면에서는 다소간의 마이너스 요소로 작용합니다.
목동의 경우 여의도와 같은 섬은 아니지만, 목동 아파트와 오목교 일대의 중심축에서 그 주변부로의 팽창이 다소 원활하지 않고 있습니다. 따라서 희소성 측면에서는 긍정적이지만, 지구 확장 현상이 약하다는 측면에서는 다소 아쉽습니다. 다만, 주변부의 개발이 점진적으로 진행은 되고 있으므로 장기적으로는 개선될 여지가 있습니다. 또한 근래 인근 지역인 강서구의 마곡택지지구가 무서운 상승세로 달려오고 있는데, 이 마곡지구를 잘 활용한다면 두 지구간의 시너지 효과 창출도 가능할 수 있다는 판단입니다.

목동 지구의 경우 무엇보다도 이제 강산이 3번 변하는 세월인 30년이 다 된 지구로서 재건축의 관점에서 접근할 시기가 되었습니다. 그리고 얼마 전에 (택지지구) 재건축의 첫단계인 지구단위계획 정비에 착수하였기 때문에 본격적인 재건축의 제일보를 디뎠다고 보아도 무방합니다.
또한 탁월한 지분과 우수한 입지를 자랑하는 재건축 우량주로서, 비록 2006년 고점에는 아직 미치지 못하고 있지만(일부 단지와 일부 소형은 도달하거나 육박했지만, 전체적으로는 아직 미흡) 최근 상당한 상승세를 연출하고 있습니다.
여기에 공급 면적 대비 전용 면적도 넓은 편(뒷단지가 좀 더 그런 경향이 강함)인데가, 중형에 대형 면적까지 있어서 실거주하면서 느긋이(?) 재건축을 기다리기에 좋습니다.
더욱이 우수한 학군으로 인해 노후화되고 불편한 주차에도 불구하고 선호도가 상당하다는 점은 돋보입니다.

다만, 이제 겨우 재건축이라는 기나긴 여정의 관문에 들어선 단계이기 때문에 향후 재건축이 이루어지는 시점은 (물론 단지별로 시기 차이는 발생할 것이지만) 먼 훗날일 수밖에 없을 것입니다.
따라서 지나친 재건축 관점으로의 접근보다는, 주차 및 구조는 마음을 비우고 (어차피 노후 아파트의 경우 지역 불문하고 공통인 사항임) 학군 좋고 녹지 많아 아이 키우기 좋은 대단위 평지에 실거주하면서 장기적으로 재건축은 보너스라는 홀가분한(?) 관점으로 접근하는 것이 가장 좋지 않을까 개인적으로 판단합니다.
물론 소형 평수라면 실거주보다는 장기 재건축 투자의 관점으로의 접근도 한 번 검토해볼 수는 있다는 판단이기도 합니다만, 근래 소형 평수의 시세가 상당히 상승하며 현 시점의 접근은 다른 면적대 대비 다소 부담스러운 상황이라는 점도 고려할 필요는 있습니다.

[Imf]

지나면서부터 값이 오르더라구요
그때쯤 결혼하고 아이낳고 집사러 보러다녀서 잘 알아요
그당시 3단지 27평이 1억6천이었고 강서구 32평 신축아파트 1억8천이었어요
그당시엔 목동아파트 교통불편하고 방도 두개라 강서구에 집을 샀는데 imf지나면서 오르기 시작하더라구요
그때가 목동에 학원가가 형성되고 중심상가 주복들어오면서 살기 편해졌지요
자고나면 무섭게 오르더군요

[목동]

신정동 재계발 전부터 20년 넘게살아서 목동아파트 역사를 조금 알아요
제가 초등때 부터 중학교때 목동아파트 신시가지가 형성되었고 그뒤로는 곳곳의 주택단지,빌라촌들이 조금씩 아파트로 변했어요
처음 목동 신시가지 들어섰을때 그주변이 무허가 판자촌을 허물고 지은거라 동네에서는 엄청 좋은곳 잘사는 이미지에 유명했으나 그당시 분양가는 높지 않았다고 해요
제 친구들도 많은데 그곳살았던 친구들 장사하는집,교사분들 뭐 그렇지 크게 부유한지도 몰랐어요
코메디언 이용식씨 중견 배우분들 좀 계셔서 학교행사때 오시긴했지만 유명한분들은 별로 없었어요
그당시만 해도 목동아파트쪽 빼고는 워낙에 동네가 낙후되고 정말 아무런 발전도 없었던곳이 였거든요
그래서 학원들 생기고 좋은 음식점이나 기타 볼거리등은 전혀 없는것 같아요
아직도 재래시장쪽은 많이 지저분하고 80년대 주택들도 남아 있고 그래요

[sss]

와. 목동단지에 대해 자세히 알게 되었습니다. 첨부터 고급지향? 이었군요. 정성어린 펌글과 댓글 너무나 감사드려요.
우리동네 좀 아는 공인중개사는 항상 저희의 최종목표? 를 목동으로 잡으라 얘길하거든요. 애들이 유아라....

[음]

저런 변천사가 있었군요.

강북 살다가 이후 죽 강남에만 살았는데요.
부동산이니 뭐니 전혀 관심없었는데, 결혼 먼저 한 친구가 시가에서 신혼집을 목동에 마련해 줬는데, 동네는 나름 비싼 동네라 만족하지만, 매매 아니고 전세로 얻어줬다고 불평했던 게 생각나요.

남편 쪽이 지방유지급이라 목동에 집 얻어준다고 해서 시모님 밍크니뭐니 혼수는 뽀사지게 해갔는데, 전세가 뭐냐고 그랬거든요.
그래서 목동이란 동네의 존재감을 그 때 알았어요.
IMF 전이었는데, 그렇다면 그 때도 비쌌던 모양인데요?

그런데, 제가 서울촌사람인지 처음 가보는 친구네 신혼집 찾아가는데, 너무 헤매서 왜 이런 멀고 교통도 안 좋은 곳에 아파트촌을 만들어 놨을까...그 생각하면서 찾아갔던 기억이 나요.
당시는 아마 지하철이 4호선까지 밖에 없었던 시절이라 목통 교통이 별로 안 좋았을 거예요.

[한때 목동 거주인]

목동은 학군땜에 비싸졌지요
저 초등학교때 (목동아파트 입주초기) 또래 아이들 부모 중에 목동에 여의도로 출퇴근 하는 사람들 엄청 많았던 걸로 기억해요 증권사 은행 방송국 변호사 등등이요 우리반 친구 아빠는 그 때 당시 가장 유명한 남자 성우 중 한명이었고 아빠가 기자 방송국 다니는 사람이 유난히 많았어요 또 대한항공 기장이 아빠인 애들도 더러 있었구요

[이ㅇ]

저희 부모님이 저희 어렸을때 9단지에 40평을 2억에 분양받아서 들어갔었어요. 그때가.. 88년도였나 89년도였나.. 여튼 거기에서 9년을 살다가 95년쯤에 4억을 받고 파시고 나왔는데.. 그게 점점점 올라가더니 같은평수가 18인가 20억까지 뛰기도 했었다고.. 어머니가.. 땅을치시며 ㅎㅎ
그랬었어요...
근데 이제 연식이 너무나 오래된 아파트 아닌가요? 할머닌 아직 거기 계셔서 가끔 놀러가는데.. 아련하긴하지만 참 이 아파트도 오래되었구나.. 싶었어요

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오래 되어서 이제 재건축 바라고 있음. 대지지분이 넓어 투자가치 있어요.