집구입

[혜나맘]

지금 집을 사실려는 분은 참고하시라고요.저도 싸이트에서 퍼온것이거든요

부동산 뱅크 내집마련 노하우에서 퍼온것임
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“앞으로의 주택정책은 지금까지의 1가구 1주택 소유의 의식구조를 1가구 1주택 거주 개념으로 전환해나가는 방향으로 시책을 해나가고자 합니다. 주택구입능력이 없는 저소득층에 대해서는 임대주택을, 중산층을 위해선 분양주택을 건설/공급해나가고자 합니다.”

위의 기사가 혹시 기억이 나시는 분이 계신지 모르겠군요.

누가 한 말일까요? 참여정부에서 부동산에 대한 투자나 소유의 개념을 주거의 개념으로 바꾸기 위해서 정부고위인사가 한 말일까요?

혹시 기억이 나시는 분이 있으신가요?
저 때 사회생활을 하시면서 기억을 하고 있으시다면 저와 비슷한 연배에 분이시면서 기억력이 참 좋은 분이라고 생각이 되어집니다.

위의 기사는 예전에 제가 소싯적 홀로 사업을 시작할 때 그러니까 1982년 2월 26일 국회 임시회의에 출석한 유창순 당시 국무총리의 말입니다.

참 새롭지요.

거의 30년이 지난 정확히는 25~26년 전 군사정부시절에 정부를 대표하는 국무총리가 주거대책을 위해 내 놓은 발언입니다.

'5,6공',‘문민정부’를 거쳐 ‘국민의 정부’ 그리고 ‘참여정부’까지 30년에 가까운 기간이 흘렀고, 주택은 소유나 투자의 대상이 아닌 주거만을 위한 것이라는 홍보와 정부의 노력에도 현실은 ‘No’라는 대답을 국민이 정부에게 하고 있으니까요?

왜 일까요?

바로 ‘사람의 욕심’과 ‘돈’의 문제를 간과했기 때문입니다.

좋은 지역, 좋은 Infra, 그리고 교육 등 모든 사람이 다 같이 원하는 것은 한정되어 있는데, 원하지 않는 것과 원하는 것을 동일하게 생각하고 평가를 하라고 하는 것 자체가 애초부터 잘못된 논리의 시작이지 않았을까요?

현 참여정부의 부동산 정책의 실패원인은 바로 여기서부터 출발하지 않나 저는 생각해 봅니다.

전 국토를 골고루 발전시켜 모든 지역이 수도권과 같은 수준의 복지와 편의를 추구하고자 하는 참여정부의 이상은 아주 이상적인 정책이며 사상이지만, 인간이 가지고 있는 ‘욕심 과 돈’에 대한 욕망을 배제하고 문제를 이끌어 간 것이 가장 큰 문제해결방법의 실수였던 것 같군요.

자본주의란 능력이 있는 자에게 많은 부와 권위가 부여되는 것이지, 양극화라는 단어를 사용하면서까지 만민에게 평등한 부와 공평한 자산을 주라는 것이 아니기에 문제의 의도자체를 잘못인식하고 풀어간 꼴이 되버린 것입니다.

과잉유동성과 주택보급률의 문제도 시장원리의 개념에서 문제의 해결방식으로 출발하였다면 처음 3~5년간은 약간의 진통은 있다 하더라도 유동성에 대응하며 시장 나름대로의 자정기능을 만들어 가는, 20~30년을 내다보는 정책을 만들고 진행하였더라면 지금과 같은 불안한 장세를 보이지는 않았을 것이라는 것이 저의 개인적인 소견입니다.

그렇다면 잠시 논외로 빠져 볼까요?

정치던 사회던 그리고 경제던 간에 과거의 pattern을 바로 보게 되면 하락장이건 상승장이건 간에 정확한 본질을 볼 수 있을 테니까요.


1972년 박정희 대통령은 1972년 10월 유신개혁 직후 열린 비상국무회의에서 향후 10년 동안 주택 250만호를 짓겠다는 계획을 발표하였습니다.
60년대 15%도 안되는 공공주택의 보급비율을 40%대로 끌어올린다는 것이였고 이는 향후 10년간 250만호를 짓겠다는 야심찬 계획이었습니다.

그 후 어떻게 되었을까요?

주택보다는 먹고사는 것에 중점을 둔 유신정부시대는 중화학공업이라는 것이 최우선이었기 때문에 재원이 없었죠.
정확히는 기억이 안 나지만 재원마련 때문에 계획대로 진행이 안된것으로 기억이 나는군요.

그 후 5공화국, 1980년 500만호 건설계획이 발표되었습니다.
이 계획은 1981～91년까지 11년에 걸쳐 총 14조원을 들여 공공주택 200만호, 민간주택 300만호를 짓겠다는 계획이었습니다.
이는 1980년 9월 발표된 5공화국의 500만호 건설계획도 취약한 권력기반에 대한 국민적 지지를 얻기 위한 정치적 동기에서 출발했다는 점에서 박정희 정부의 250만호 건설계획과 크게 다르지 않았고 실제로 176만호에 그치고 말았죠.

그 당시 전국 주택수가 530만호 정도 였다는 점을 고려하면 처음부터 이 계획이 얼마나 무리였는지 알 수 있는 것이었지요.

그 후, 6공화국 그러니까, 1989년 ‘대통령 취임 1주년 기념 행사에서 노태우 대통령은 서민들을 위한 영구임대주택 25만 가구를 포함해 주택 200만호를 짓겠다고 약속합니다.

당시 주택 200만호는 서울시내 전체 주택수와 맞먹을 정도였기 때문에 1988～92년까지 5년간 200만호를 짓는다는 것은 엄청난 일이었습니다.

그렇다면 왜 노 대통령은 이처럼 엄청난 일에 매달렸을까요?

5공화국 기간 강력한 안정화정책으로 인플레이션률이 한 자리수로 떨어지면서 1980～87년까지 연평균 10.5%로 안정적이던 지가상승률은 6공 출범 첫해인 88년 27.5%가 오르더니 89?32.0%, 90년 20.6%로 치솟았습니다.

집값 역시 1988년 이래 90년까지 집권 3년 만에 56% 가량 오르면서 주택문제가 심각한 사회문제로 대두가 되었죠.

또 1989년 7월을 기준으로 1년 반 동안 전국의 전셋값도 28.3% 치솟아 지하실, 달동네, 도시외곽으로 밀려나는 세입자들의 행렬이 이어졌고, 특히 89년 12월 주택임대차 보호법을 개정, 전세기간을 1년에서 2년으로 늘리자 집주인湧?2년 치 보증금을 한꺼번에 올리는 바람?거리에 나앉은 가장들이 자살하는 등 커다란 사회혼란이 빚어졌습니다.

무슨 문제였을까요?

참으로 irony(아이러니)하게도 주택문제가 체제안정을 위협할 정도로 악화된 것은 절대적인 주택부족과 과잉유동성 때문이었다.

바로 현재 지금 우리가 살고 있는 2007년과 똑같이 20년 전에 바로 이 문제로 인해서 집값이 뛰게 된 것이죠.

그때의 주택보급률은 전국적으로 70%, 서울은 60%에 불과했습니다.

1986~88년까지 3저호황(저달러, 저금리, 저유가)으로 밀려든 달러가 시중에 풀리면서 증시와 부동산시장을 뜨겁게 달구었고, 엎친 데 덮친 격으로 1989년 서울 압구정동 현대아파트가 평당 1000만원을 돌파하는 등 집값이 폭등하자 서둘러 주택 200만호 건설에 박차를 가하게 된 것입니다.

이에 따라 1980년대 중반까지 25만호 수준에 머물렀던 건설실적이 89년 46만호로 급증한데 이어 90년 75만호에까지 달하는 등 사상 초유의 건설 붐이 전국을 휩쓸면서 주택 200만호 건설계획은 당초 계획보다 1년 이상 앞당겨진 91년 8월말 조기 달성됩니다.

당시 공식기록은 214만호. 4년여 만에 우리나라 총주택(1987년 기준 645만호)의 33%가 지어진 것입니다.

잠시 박수한번 칠 시간을 가질까요!

개인적으로 노태우라는 인물을 썩 그리 좋아하지는 않지만, 주거안정을 ‘규제’나 ‘허무맹랑한 공약’ 이 아닌 실제적인 시장접근방법으로 문제를 해결한 것은 높이 평가할 만 한 것이지요.

그후 문민정부에서는 6공시절의 풍부한 주택보급을 바탕으로 쉽게 주택정책을 펼수 있었지만, 그 것이 100%의 주택보급률을 의미하는 것이 아니었기 때문에 주택의 건설은 지속적으로 이루어졌습니다.

하지만 외환위기를 겪으면서 그 바통을 ‘국민의 정부’가 이어받았고, 남아도는, 더 정확히는 팔리지 않는 주택을 국민들에게 호소하여 많은 세제혜택과 더불어 매수를 하게 만들었죠.

그리고 ‘유동성’과 ‘규제의 부동산 정책’은 일순간에 애국자를 투기꾼으로 불리우게 만들었고요.

누구의 잘못일까요?
과연 이 모두가 국민들의 잘못인지 되묻지 않을 수가 없네요.

자 그렇다면, 이제는 현재를 보아야할 시점입니다.

과거에는 서울을 중심으로 한 1,2기 신도시를 만들어 수도권이라는 먹거리에 기반을 둔 주택정책이 가능하였습니다.

그리고 향후는 어떻게 진행될까요?

‘강남'을 대체 한다면 과연 그 지역은 어디가 될 것일까요?
그보다 더 본질적으로 들어간다면 과연 그네들의 삶의 수준을 동일하게 연결시켜줄 지역이 과연 있을까 의문이 듭니다.

경재의 규모가 커짐에 신흥부자가들 속속들이 생겨나고 그들도 그들나름대로의 league를 형성하기 위하여, 좋은 지역을 물색하였지만 강남을 대체할 만한 지역이 없었고, 시기와 맞물려 수요가 가히 폭발적으로 늘어난 것입니다.

개인적으로는 판교라는 마지막 남은 hidden card(히든카드)가 있었지만, 여러분도 아시다시피 누더기가 되어버린 판교는 강남을 대체하기보다는 강남입성을 위한 예비거주지로 몰락해 버렸습니다.

얼마 전 참여정부에서 ‘지방 미분양 사태’의 심각성을 인지하고 부랴부랴 내 놓은 대책이 바로 소형평수를 매입하여 임대로 전환한다는 것이 주 내용의 골자였습니다.

정부의 입장에서는 기회였죠.

정부가 매입한 것이 바로 소형, 그러니까 25평이하의 아파트만 5,000가구를 매입하는 것인데..
이는 여러가지 문제로 하겠다고 발표만하고 진행하지 못하였던 임대아파트를 1)시간의 단축과 아울러 2)헐값의 매입 3)미분양물량 해소를 통한 지방건설사의 도산화를 줄일수 있는 '꿩먹고 알먹는'기회가 왔던 것입니다.

부동산과의 전쟁을 선포하다시피 한 참여정부에서 왜 갑자기 그런 대책을 세우면서 지방의 투기과열지구를 하나씩 지방에 풀고 있느냐에 대하여서는 어디에서도 명쾌한 해답을 주지 않고 있습니다.

위의 한가지 이유만이 정부가 현재 정책변화에 답일까요?

신문지상에 나와있는 미분양 물량이 약 10만 가구 정도 된다고 하는데, 제가 개인적으로 생각하기에는 현재의 미분양 물량은 언론에 나와있는 가구수의 두 배정도가 될 것이라는 것이 제 생각입니다.

이 물량이 어느 정도라고 생각을 하시는지요?

‘문민정부’를 지나‘국민의 정부’를 아시나요?
‘김대중씨’가 대통령으로 있던 쳄?한때, 전국적인 미분양이 정치적으로나 경제/사회적으로 큰 문제였지요.

현재의 ‘지방미분양 문제’는 과거의 ‘국민의정부’시절의 그것보다 더 심각하다고 저는 개인적으로 생각합니다.

바로 현재의 심각성을 현 정부도 인지하고 있는 것입니다.

건설업계의 줄도산과 건설산업의 저하로 인한 서민층의 일거리문제, 그리고 규제로 막혀 지방이 유령도시화 되는 것은 전 국토를 균형있게 발전하는 현 정부의 의도와는 정 반대의 모습으로 가고 있기에 어쩔 수 없이 받아들일 수 밖에 없는 현실로 되어가고 있는 것입니다.

어느 분께서 다음에 정권을 잡으실지는 몰라도 규제가 얼마나 서민경제와 하부경제를 갉아먹고 있는지는 알고계신다면, 분명 바뀌어 질 수 밖에 없는 구조로 되어가고 있습니다.

현재 표를 의식하여 진행된‘환매조건부’아파트는 누구도 관심을 가지지 못합니다.
25평에 내집이 30년 후에는 그 자산이 '0'이 되어버리고, 매달 40~50만원을 내면서 까지 살 이유가 전형 없으니까요.
거기에 20년간 팔지도 못하게 한다면 이것은 자산의 의미가 상실된 개념이기에 현 국민의 정서와도 동떨어져있는 것입니다.

요지가 아닌 변두리에.. 거주하기에는 바로 우리네 먹거리와 동떨어져 있을뿐더러, 과거의 표심을 얻고자 하는 주택정책과 별반 다를 것이 없습니다.

이제 현재의 규제를 모두 푼다고 하여도 쉽게 지방의 미분양아파트 문제는 풀리지 않을 것입니다.
그간 신문지상으로 지방의 수요, 즉 실거주를 포함한 전세조차도 수요가 없다는 것이 여실히 드러났으며, 돈이 되지 않는 것에는 투자하지 않는 즉, 규제가 풀리더라도 가진자들이 쉽게 지방의 미분양 물량이 소화되기에는 너무 늦어버린 것입니다.

안타깝게도 수도권과 지방의 차별화는 더욱더 심화될 수 밖에 없어져 버렸네요.
강남을 잡기 위해서 마약과 같은 처방을 내렸지만, 실제적으로 마약을 받은 본인(수도권)보다는 그 가족(지방)이 힘들어진 결과만 나아버렸군요.

세상이 너무 빠르게 변하고 있습니다.

자본주의 사회는 개인의 노동이라는 노력보다는 자본의 습성을 빨리 터득하여 소화하고 이행하는 것이 기본적인 틀입니다.
그것을 아무도 욕할수 없는것이 바로 자본주의라는 틀의 기본정의이니까요.

예전에 제 글에서 주식을 하건, 부동산을 하건간에 항상 대장주를 매수하라고 말씀드린 기억이 납니다.
마치 모르는 동네에 갔을때는 사람이 북적북적되는 식당에 가면 아주 맛나지는 않아도 그럭저럭 돈 아깝다는 생각은 안들 정도로 맛을 있으니까요.

버블세븐에 버블이 끼어있으니 사지말자라는 것보다, 비수기이고 급매가 있는 현재에 내집마련을 꿈꾸는 것이 보다 현실적인 판단이 아닌가 합니다.

현재의 ‘지방 미분양사태’와 현 정부의 대응이 현재의 시장상황 그리고 앞으로 나올 수 있는 정책에 대한 예측을 바로 보여주는 바로미터가 되고 있군요.

신문에서 나오지 않는 이런 생각을, 항상 “왜”라는 것을 여러분께서는 하셔야 합니다.

제발 정치권에서 나오는 반값아파트나 반의반값 아파트를 믿지마세요. 그들의 관심은 민생이 아닌 오직 표에 있을뿐 입니다.

그리고 모든것이 무한할 수 없듯이 정책이라는 것도 국민의 정서에 맞추어 변하는 것이 현실입니다.


‘FTA',‘종합부동산세’등 이것들이 앞으로 어떻게 적용되고 변할 것인지에 대하여 할 이야기가 너무나 많지만 오늘은 더 이상 글 쓰는것이 너무 힘들어서 다음에 제가 시간날때 여기에 글을 남기도록 하겠습니다.

참고로 저는 부동산업과는 전혀 상관도 없고 평생 전세를 포함하여 집을 5번정도 이사한 것 이외에는 부동산과는 거리가 먼 아낙입니다.
혹 저를 부동산 뚜쟁이라고 생각하실까봐요.

그저 평범하게 손주를 키우는 나이먹은 할머니일 뿐이고 여염집 아낙일 뿐이고, 세상 돌아가는 것에 대하여 개인적인 의견을 여기에 남기어 혹시라도 내집마련을 원하시는 분들이나 사회 돌아가는 것에 아줌마들의 생각을 알고자 하시는 분께 도움이 되었으면 하는 바램으로 글을 남기는 것입니다.

[lorie]

ㅎㅎ 마음쓰심이 감사합니다.~