시중 자금흐름으로 본 부동산시장의 위기

[부동산위기]

시중 자금흐름으로 본 부동산시장의 위기| _경제현안
김광수경제연구소 | 조회 29 | 10.04.02 15:09 http://cafe.daum.net/kseriforum/7ofr/5793  ..


최근 우리 연구소의 <경제시평> 보고서는 시중 자금흐름 분석을 통해 부동산시장으로부터 자금이탈이 가속화되고 있다는 분석을 연이어 발표하고 있습니다. 이를 간단히 발췌하여 소개해보기로 하겠습니다.





주지하는 바와 같이 시중 중장기 금리가 계속 낮아지고 있다. 국채 3년물 수익률은 3.8%대까지 떨어졌으며 5년물의 경우에도 4.3대%까지 떨어졌다. 그런가 하면 1년만기 통화안정증권 금리도 2.6%대로 진입하고 있다. 우량등급 회사채 수익률 역시 4%대에 진입했다. 이처럼 국채금리가 하락세를 보인 것은 국채시장의 수급 갭이 커지고 있기 때문으로 보인다. 즉 국채 공급에 비해 수요가 상대적으로 많기 때문이라고 할 수 있다.



일반적으로 한 나라의 국채는 국가신용 자체에 문제가 없는 한 상대적으로 안전한 자산으로 간주되고 있다. 국채 수요가 늘어난다는 것은 안전자산에 대한 수요가 높아지고 있다는 것을 의미하며 반대로 국채 수요가 감소한다는 것은 안전자산보다는 보다 수익성이 높은 투자자산이 상대적으로 많아지고 있다는 것을 의미하기도 한다.



그런가 하면 원화 환율 역시 지속적인 하향 안정세를 보이고 있다. 원/달러 환율은 외국인의 증권투자 자금유입 등에 힘입어 1,120원대로 하락했으며 엔화에 대해서는 100엔당 1,100원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 또 작년 12월 그리스사태로 재정악화가 표면화된 유로화에 대해서도 하락세를 지속해 1,520엔대 진입을 눈앞에 두고 있다. 원/달러 환율은 작년 하반기부터 경상수지 흑자기조와 외국인 증권투자 자금유입을 반영하여 줄곧 하락세를 보이고 있다.

  

주식시장의 경우에도 개인투자자들의 매매가 급감하고 있으며 순매도도 계속되고 있다. 개인들은 주식형 펀드 환매도 계속하고 있다. 그로 인해 펀드 등이 주를 이루는 기관투자자 역시 순매도가 계속되고 있다. 그런 가운데 외국인은 2009년 봄부터 순매수로 돌아서면서 주가상승을 주도하고 있다. 주식시장은 외국인들이 사면 오르고 외국인이 팔면 내리는 그들만의 잔치가 되고 있는 셈이다.



  부동산시장의 경우도 그 동안 부동산시장으로 몰렸던 시중 투기자금이 올 연초부터 국채시장과 시중은행의 정기예금 등으로 몰리고 있다. 왜 개인들은 이처럼 부동산시장에서 빠져 나가고 있으며 은행의 부동산담보대출은 급감하고 있는가? 그 이유는 간단하다. 대다수 개인들은 이미 국내부동산시장이 위험수위를 넘어 상황이 갈수록 악화되고 있다고 보기 때문이다. 그래서 부동산시장에 몰린 투기성 자금들이 대거 빠져 나가고 있는 것이다. 만일 부동산시장에 문제가 생길 경우 경제전반에 미칠 파장에 대해서도 우려하고 있다. 그래서 부동산시장과 주식시장 등에서 돈을 빼내 안전한 국채와 예금 등으로 옮기고 있는 것이다.



주지하는 바와 같이 작년 후반부터 시작된 ‘분양대전’에서 대규모 미분양 사태가 발생하면서 수급이 급속히 무너지고 있다. 아파트 거래량은 올 들어 더욱 위축되고 있는데 올 1월의 거래량은 6.2만호에 미치지 못해 작년의 최고치였던 9만호에 비해 3만호 가까이 감소하고 있다. 2월에는 6.6만호로 다소 늘었다. 그러나 대부분 거래는 기존주택 매매거래 증가에 의한 것이라기보다는 분양주택 입주에 따른 거래량 증가에 기인한다. 신규입주 시점에서 소유권 이전이 일어나는데 소유권 이전이 일어나는 이때부터 국토부 거래량 통계에 잡히기 시작한다. 거래량이 급감했다는 사실은 이미 부동산가격도 그에 비례하여 무너지고 있다는 것을 의미한다. 실제로 여기저기서 파열음이 들리기 시작하고 있다.



안전자산인 국채 수요가 증가한 이유에 대해서 좀더 자세히 살펴보기로 하자. 2008년 말부터 국채 거래액은 급증하기 시작하여 2009년 초에는 월 거래액이 50조원에 달하기도 했다. 이 당시에는 경제위기가 가장 고조된 때로 시중자금들이 위험을 피하여 국채로 몰렸기 때문이다. 또 2009년 연말까지 대규모 적자재정으로 국채 발행이 급증함에 따라 공급물량 압력이 높아져 국채금리가 다소 상승하는 모습을 보였으며 국채 거래도 활발한 모습을 보였다. 그러나 올 연초부터 국채 거래가 월 16조원 정도까지 급감하는 모습을 보이고 있다. 이는 경제위기가 어느 정도 일단락되었다는 시장의 안도감을 반영하는 것이라고도 할 수 있지만 작년 연말 그리스사태를 계기로 본격적으로 각국의 재정악화 문제가 표면화되면서 각국의 국채에 대한 우려가 높아지면서 거래가 급감한 것이라고도 할 수 있다.



  이처럼 올 들어 국채 거래가 급감하고 있는데도 불구하고 금리가 하락세를 보이는 것은 정상적이라고 할 수 없다. 재정악화에 대한 우려로 국채시장 거래가 위축되고 있으며 국채 발행물량이 올 연초부터 다시 급증하고 있는 점을 감안하면 오히려 국채 수익률이 올라야 한다. 그럼에도 불구하고 국채 수익률이 하락하고 있는 것은 부동산시장으로 몰렸던 개인들의 투기자금이 채권펀드 매입을 통한 국채시장과 시중은행 저축성예금에 몰리고 있기 때문이다.



실제로 예금은행의 총대출을 총예금으로 나눈 예대율이 2008년 중반의 140%에서 최근에는 123%까지 떨어지고 있다. 이처럼 은행들의 예대율이 하락하고 있는 것은 2008년 금융위기와 경기침체로 대출위험이 한층 높아진데다 부동산시장 침체로 인해 부동산담보대출이 급감하고 있기 때문이다. 반면 주식과 적립금펀드 그리고 부동산시장으로 집중되던 투기성 자금이 위험증가로 인해 예금은행의 저축성예금으로 쏟아져 들어오고 있다. 예금은 쏟아져 들어오고 대출은 줄어들고 있어 시중은행들은 넘쳐나는 잉여자금으로 그 어느 때보다도 심각한 운용난에 직면해 있다.



개인들은 비단 부동산시장뿐만이 아니라 주식시장에서도 순매도를 지속하고 있으며 적립식펀드도 계속 해약이 늘고 있다. 개인의 주식 매매는 2009년 봄에 월 110조원에 달했으나 최근에는 50조원대로 급감했다. 뿐만 아니라 3월 한 달에만 3.9조원의 순매도를 기록했다. 이처럼 개인들이 주식시장에서 빠져나가고 있는 이유는 부동산시장의 버블 붕괴 우려 외에도 지난 2007년 이후 개인들의 주식투자 손실이 매우 컸기 때문이다. 개인들의 주식형 펀드 투자 손실은 경제위기가 한창이던 2009년 초에는 무려 80조원에 달했으나 최근 주가 상승으로 25조원 정도까지 줄어들고 있다. 그러나 실제로는 이보다도 훨씬 더 크다고 할 수 있다. 거의 사기성의 펀드투자로 크게 혼난 개인들은 주가 상승을 기회로 손실이 크게 줄어들 때에 펀드해약을 통해 주식시장으로부터 빠져 나오는 것이 상책이라고 생각하는 것이다. 대신 채권펀드와 저축성예금 등 안전한 곳으로 돈을 옮기고 있는 것이다.

[추억만이]

IMF 시즌2가 올터이고 , 주식이고 부동산이고 다 폭락할테니 그돈 모아서 안전한 은행에 넣어라 입니다.

[..]

약사러 가야겠습니다.
먹고 죽게..
이제 진짜 죽을 일만 남았네요..ㅠㅠ

[...]

이 정권 들어 공부를 참 많이 해요.
경제의 '경'자도 몰랐는데 공부 안 하면 또 당하겠다 싶어서 이런 글들 유심히 봅니다.

[흠]

집이야 뭐 내가 계속 살 집이니 상관없고, 펀드가 계속 그 자리던데 환매해야겠어요.

[아파트는]

이제 그만 지었으면 할 정도로 많이 짓고 있어서 저기 누가 다 들어가 살까 생각해요.
지어진 것도 맨 미분양인데 또 분양광고가 계속 나오네요.