전세권에 대한 잘못된 인식

[전세권]

흔히들 전세권이 무조건 더 좋은 것으로 알고 있고,
집주인의 동의 같은 여건만 된다면 전세권 설정을 하려고 하시죠?
하지만 전세권이 확정일자보다 무조건 모든 면에서 다 좋은 것은 아닙니다.
각기 장단점이 있습니다.

우선 가장 중요한 보증금의 보호측면
기본적으로 확정일자와 전세권의 보증금 보호 효력은 동일합니다..
특정 조건의 경우에서는 오히려 확정일자가 전세권보다 더 강력한 보호 효과를 가집니다.
특정 경우란
세입자가 은행에 앞선 1순위이고 집이 경매에 넘어갔을 경우
확정일자의 경우 경매 낙찰자는 낙찰 금액에 상관없이, 무조건 세입자에게 보증금 전액을 물어줘야합니다.
확정일자 보증금 1억인데, 낙찰금액이 5천이면 낙찰자는 낙찰금액 5천과 보증금 1억, 합1억5천을 지불해야 집을 넘겨받을 수 있습니다.
하지만 전세권이 설정되면 낙찰 금액내에서 정리되면 끝입니다. 경매 받으려는 사람은 세입자가 전세권을 설정해 놓은 상태이면 속으로 쾌재를 부릅니다. 왜냐하면 전세권이 설정되면 낙찰자는 아무런 신경쓸 필요가 없어집니다. 금액이 얼마건 간에 낙찰금액안에서 모두 해결되므로 낙찰자는 얼마에 낙찰받을지만 고민하면 됩니다.
전세권이 1억인데, 낙찰가가 5천이면 세입자는 5천만 받고 땡입니다.

전세권이 유리한 경우
확정일자의 보증금 보호 요건중 하나는 점유입니다. 즉, 이사를 가면 안된다는 것입니다.
반면 전세권의 경우 거주 여부와 상관없이 권리 주장을 할 수 있습니다.

이해가시나요? 전세권이 만능이 아니라는 것을요...

[^^]

좋은 정보 감사합니다.
전세 살고 있는데 얼마전 시누네가 왔었는데
애들 고모부가 그러더군요.
확정일자만 받아가지고는 안된다
전세권설정을 해놔야 안전하다구요.
살고 있는 집이 서류상 깨끗하고 확정일자 받아놨는데
괜찮은거죠?

[......]

그럼 둘다 받으면..?
둘다 받을 수는 없나요?

[...]

제가 보기엔 전세권설정시에도 모두 변제받을것 같은데요...

[..]

전세 1억인 집이 5천만원에 낙찰되는 경우가 흔하지않으며 집이 경매로 넘어가서 가치가 하락한다하더라도 주위 시세가 있으니 차라리 그 집을 임차인이 경매받는게 낫겠네요. 설마 집이 1억짜리인데 전세 1억에 살지는 않겠지요.

[전세권]

제가 말씀드린 특정 조건의 경우
전세권은 은행이 근저당 설정한 거나 마찬가지 효과입니다.
1순위 전세권 1억원
2순위 은행 3천만원
이런 상황에서 경매에서 7천만원에 낙찰되었다고 하면,
1순위에게 7천만원 지급하고 끝입니다.
나머지 3천만원은 원래 집주인에게 받아야하는데, 집도 경매로 날아가는 판에 무슨 돈이 있어서
받겠어요?

하지만 확정일자의 경우, 낙찰자가 전세 보증금 전액을 모두 부담해야 합니다.
그러니까 전세권이 있을 경우보다 낙찰가가 훨씬 내려가겠죠.
위에 예를 든경우, 경매 낙찰 시세는 7천인데 전세보증금이 1억이나 있으면 이런 집은 계속 유찰입니다. 누가 낙찰받겠어요? 시세보다 3천이나 비싸게 사야하는데...
그러면 세입자는 최소한 3천을 날리지는 않는 거죠.. 계속 그집에 살면 되니까..

[전세권]

실제 경매 물건 나오는 것 보면 경매 시세보다 전세 보증금이 높아서 쳐다볼 필요도 없는 물건들이
심심치 않게 있읍니다. 절대 드문 경우가 아닙니다.

그리고 제가 올린 글의 요지는 전세권 설정이 확정일자보다 더 유리할 것이 별로 없다는 것입니다.
괜히 비용들고, 주인에게 아쉬운 소리하고, 신경쓰고 할 필요가 없다는 것입니다.

[..]

제말은 1순위 임차인이 7000원만원에 왜 경매되게 하겠어요. 1억미만이면 당연히 경매유찰 시키죠.
아닌가요? 저도 잘은 모르는데 상식적으로 그렇게 낙찰시키지않을겁니다. 차라리 집을 떠 안겠죠.

[궁금맘]

전세권님 저는 2년전 전세들어올때 전세권설정만하고 확정일자는 받지 않았는데요. 다시 재계약 하려고 합니다. 전세권 설정기간도 끝났는데 확정일자만 받아도 되나요?

[우울맘]

고민됩니다
저는 2년전에 집을 팔면서 저희 융자를 넘겨서(융자 승계) 팔고 현재까지 전세를 살았는데요
제가 새집으로 가게되어 집을 내나도 전세가 나가지 안습니다
융자가 너무 만코 융자+전세값이 현시세가 되어 버렸어요
그런데 알고보니 은행이 1순위라고 하더라구요 만일 집이 경매에 넘어가면
2순위인 우리는 어떻게 되는 건가요. 물론 확정일자는 되어있지만 은행이 승계를 먼저 받았더라구요
요즈음 정말 잠이 안옵니다
아시는 데로 답변 부탁합니다

[전세권]

궁금맘님 답변
재계약시 등기부등본 떼어보시고, 은행 대출 없다면 재계약하셔도 됩니다. 확정일자 받으시면 되구요. 보증금에 대한 보호는 확정일자 받는 날짜 기준으로 보호되므로 등본이 깨끗해야 합니다.
확정일자만 받으시면 됩니다.

[전세권]

우울맘님 답변
현재 은행이 1순위이면, 경매 진행시 낙찰금액에서 은행이 먼저 가져가고 우울맘님이 나머지 금액에서 가져가시게 됩니다. 달리 방법이 없습니다.
새집으로 집 구입해서 가신다고 하니, 현재 살고계신 집을 대출 안고 경매 낙찰받는 방법도 안되겠네요.

[전세권]

.. 님에 대한 답변
확정일자인 경우
낙찰자가 전세보증금까지 떠안아야 하므로 당연히 7000에 낙찰안됩니다. 끝까지 유찰입니다.
즉, 경매 자체가 취소되어 버립니다.
세입자의 경우 전세금으로 집을 구입하던지, 그냥 계속 살던지 세입자 맘대로 선택할 수 있습니다.

전세권일경우
세입자가 경매에 참여해서 1억원에 낙찰받지 않는이상 7천에 그냥 낙찰됩니다. 세입자는 7천만 받고 집 비워줘야합니다. 3천 날립니다.
이런 경우 본인이 원하지 않더라도 1억원에 낙찰을 받아야 3천을 날리지 않겠죠. 그럼 시세가 7천인데 3천 비싸게 구입해야 하는 상황이 됩니다. 3천 날리던가 3천 비싸게 구입하던가 둘 중 하나 선택입니다.

확정일자라면 훨씬 선택의 폭이 넓습니다. 1억에 낙찰받아도 되고, 그냥 전세 깔고 계속 그집에 살다가 나중에 집 값이 회복되면 그 때 1억 받고 나오면 됩니다.

[..]

전세권님에 대한 전반적인 내용은 이해가 되는데요.....전세 1억에 살고 있는데 집 매매시세가 7000만원까지 떨어지는 경우는 아주 아주 드문경우라고 생각해서요. 제가 설명을 드리면 보통 최소 1억 3억-1억 4천 이상은 되어야 전세가 1억정도 되는데 - 제가 지방이라 서울은 모르겠지만요- 갑자기 집 시세가 떨어진다 하더라도 7천까지 떨어지는 경우가 드물것 같습니다. 물론 경매가 유찰되면 많이 떨어지긴합니다만...그런경우 세입자는 어쩔수없이 1억에라도 낙찰받아 살면 아주 손해라고 보지는 않거든요. 달리 방법이 없기대문에..원치않게 집이 생기는 경우지만요..