(방탈)재개발과 세금관련..많은 의견 부탁드립니다.

[궁금이]

32년째 살고있는 집이 재정비촉진지구로 구역지정 공람까지 마친 상태입니다.

솔직히 재개발도 반갑지도않고( 흔히 사람들이 말하는 서울의 못사는 동네지만 전철로 1분도 안되는 근린상업지역인데다 이마트 코스트코등 쇼핑시설도 많아서 살아가는데 전혀 불편함이 없거든요) 집장사들이 좁은 구역내(도로부분 빼고 사업면적이 3000평정도 되고 조합원수는 120명가까이 되는듯 싶습니다)에 빌라며 오피스텔을 잔뜩 지어놔서 500%정도 용적률이 나왔는데도 워낙 지분이 쪼개지는 바람에 사업성이 있는지도 의문스럽고요.(빌라가 거의 60-70%가까이 되고 어떤 사람은 50평 조금 넘는 대지에 건물을 올려 15개로 분할등기해놓은 사람도 있을정도입니다.)

지난번 대체적인 계획이 나왔는데 근린상업지역이지만 대부분 상가주택과 빌라 다가구로 이루어진 지역임에도 주거가 하나도 없이 사무와 상업용건물로만 계획이 나왔습니다.
재개발에 대해서는 아무것도 아는것이 없는데 ....아무래도 살던 곳을 떠나는 것이 쉽지않을것 같아 주거를 넣어달라고 하고 용적률을 좀더 올려달라고 주민의견을 모아 민원을 올렸습니다.
그래서 아직 변경된 계획은 나오지 않았지만 주민의견이 어느정도 수용된다는 소식도 들려오고요.(그래봤자 조합원수정도(120가구)의 주거를 넣는 정도고 50%정도 용적률 상향이 이루어질것 같더군요)

그런데 이상한것은 다른 구역에서는 도로변에 있는 큰 상가주택을 가진 분들은 결사반대를 하고 있는데...저희구역같은 경우는 큰상가주택 가지신 분들이 찬성을 하고 계시다는 거예요.
특히 7층으로 2002년인가 새로운 상가주택을 지은 부동산하시는 분(월세만 1300만원이라는데...재개발 찬성하니 전 도무지 이해가 안가요)이 상가분들을 설득하고 계셔서 첨에는 반대하시던 분들도 대부분 찬성으로 돌아섰고...조합원수가 얼마 안되니 재개발을 빨리 진행시키려고 분주히 움직이고 있습니다.

며칠전 부동산 하신다는 분이 저희한테 연락해서 상가주택소유하신 몇분과 만났는데(저랑 아주머니 두분이 지난번 서명을 받으러 다녔어요) 그분 말씀이 우리구역은 시행사나 정비업체에서 입질도 없는데...이는 구심점이 없으니 더 그런것 같다.
나도 재개발 찬성하지는 않는다. 하지만 우리가 2년이내 조합결성을 못하면 총괄사업자인 토지공사로 넘어가게되서 우리한테는 현저히 불리해진다. 그러니 우리구역의 가치를 높이기위해 조합 전단계 추진위원회단계까지 가자..이때 상가주택 가지신 분들이 부동산하신다는 분을 막 치켜올리면서 앞에서 열심히 끌어달라고 하시고...그분은 세금땜에 불안해하시니까 강사를 초빙해 세금관련 설명회를 가지신다고 했거든요.

또 한가지는 저희와 도로를 하나 사이에 둔 구역이 있는데 용도지역도 같고...솔직히 사업성도 좋은 구역이 있습니다. 그래서 전 구청에 차라리 이 구역과 같이 묶어달라고...(저희구역같은 경우 주거부분이 들어온다해도 업무와 상업부분이 65%이상 될것으로 예상 되는데 이근처 상가 거의 죽은 상태라 분양이 될지 저희들이 부담해야할 리스크가 너무 커서 저희구역만 희생되는 측면이 있을것 같아서요) 주민들의 의견을 모았으면 좋겠다고 했더니 자기들은 주거보다는 업무나 상업시설만이 들어오는 것이 바람직하다고 하고 4차선 도로를 사이에 두고있어 그렇게 될수도 없고 싫다는 겁니다.

그전에 동사무소에서 설명회 비슷한 것을 할때 서울시의회 의원이라는 분은 아직 그림이 완성된것이 아니기때문에 구역을 통합할수도 있다는 말씀을 하셨거든요. 암튼 그자리에서는 알았다고 하고 아주머니들과 돌아왔는데...
추진위원회까지 간다면 조합원 50%의 동의를 얻는것이고 25%의 동의만 더하면 조합은 일사천리로 진행이 될것 같아서 불안한 맘이 드네요. (저희구역의 경우 빌라나 오피스텔소유자가 많고 재개발을 노리고 집을 사신 분들도 있어서...) 게다가 상가주택분들이 양도소득세 관련 얘기를 하던데...재개발을 해서 입주를 하면 양도소득세는 물지않지 않나요? 팔고 나가야 양도소득세와 관련이 있는것 같은데...주변 부동산의 어떤 분의 말씀이 상가의 경우 시행사에서 매입을 하고 시작하는 경우도 많다는 얘기를 들었어요.

생각해보니 상가주택 소유하신 분들이 추진위원회 단계까지 가서 가격을 상승시키고 자기들은 팔고 나가려는 건 아닌지 의심스럽기도 하고 지금과 같은 건설경기가 침체된 시기에 시기를 서둘렀다가 낭패를 보는건 아닌지 걱정이 되서 여러분들의 의견을 듣고 싶어 글올려보네요...

[권지산]

지역재개발을 통하여 현재 살고있는 주택이 아파트로 바뀌는 경우에는 양도소득세와는 무관합니다.

[궁금이]

권지산님..그럼 상가주택의 경우 재개발로 기존 상가주택이 멸실되고 새로지은 상가와 분양받아도 양도소득세와는 관련이 없을까요?

[권지산]

그렇군요. 32년째 살고있는 집의 재개발에 대해서 양도소득세를 체크하실 때는 단순 주택이 아니라는 생각이 들긴 하였는데 ..............

상가주택의 경우 새로지은 상가로 분양받을 때의 양도소득세 문제에 대해서는 재개발이 어떤 방식으로 하느냐에 따라 차이가 있을것입니다마는 시행사에 매각하는 것으로 하여 양도소득세를 부담해야 할것 같습니다. 자세한 것은 시행사에 문의하시면 되것이고요.
만약에 양도소득세를 부담한다고 하여도 주택의 부분은 비과세가 되고 상가부분은 일반세율로 장기보유특별공제까지 받으면 양도세액은 크지않을 것으로 생각합니다.
그리고 주택과 상가의 면적에서 주택부분의 면적이 크면 주택으로 간주하여 비과세부분이 클 것입니다. 현재는 6억까지 비과세이지만 향후에는 9억정도로 높아질 것입니다.

제가 부동산을 다루는 공인중개사이지만 세법에 자세히 들어가면 후달립니다. ^^*

[일단]

그 지역이 어딘지 모르고, 재개발 사업이 워낙 복잡다단하기때문에 올리신 글로만 그 조합이나 구역 사정이 어떤지 모르니, 글만 읽어선 뭐라고 말씀을 못 드리겠습니다.

아마 현 주택 멸실되고 그로 인해 취득하게 되는 입주권의 경우, 양도소득세를 내야 하느냐는 질문이신 듯 싶은데요.
일단 제가 알기론 취,등록세는 안 내는 걸로 압니다.(시청, 구청 세무과에 문의해 보세요)

양도소득세라...
양도세란 게 부동산을 매도 후 양도차익이 발생했을 때 그 부분에 관해 내는 세금이니까, 새 건물을 취득할 때 내는 세금은 아닙니다.
그러니, 어떤 부분의 양도시 세금을 말씀하시는지 모르겠네요.

그리고, 일반적으로 준주거지나 일반주거지가 상업 지구로 용도변경되는 걸 수익성면에선 아주 선호들 합니다.
변경되기도 많이 힘들고요.

또, 재건축도 마찬가지고, 재개발 등의 개발 사업은 사업 추진 기간이 단축되면 될수록 좋은 겁니다.
그만큼 여러 가지 위험 부담이나 개발 비용을 줄일 수 있으니까요.

그런데 서로 원하는 조건이 다르니, 보통 시일이 예상보다 많이 걸리지요.
오히려 시간만 질질 끄다 수익성 현저하게 떨어지는 경우도 많고요.

그런데, 그 지역이 어딘지도 내부 사정이 어떤지 모르니 아무런 말씀을 드릴 수가 없네요.

[궁금이]

저희집 상가주택이 아니라 32년된 2층 51평 단독주택이예요...지금 상가주택(1층만 거주고 나머지층은 상가) 사시는 분들이 앞장서는데...그분들이 양도소득세에 관심이 많은것 같은데... 양도소득세는 팔고나가는 사람의 경우에만 해당이 되는걸로 알았거든요.
저희구역 재개발은 조합방식으로 하는 것이고 상봉균형발전촉진지구 2구역이예요.

상가주택분들의 경우 시행사에 매각할 경우에만 양도소득세가 부과되는 것이고...권리가액만큼 상가와 아파트를 분양받는다면 양도소득세는 상관이 없는건가요?
그분들은 세금관련 설명회를 요구하시는 것으로 보아 매각하고 나가려는 것은 아닌지 궁금해서요..

[궁금이]

저희 구역은 전체가 근린상업지역이고 제가 합쳤으면 좋겠다싶은 구역은 근린상업과 준주거지역이 합쳐진 지역으로 용적률은 현재는 저희보다 50% 더 높게 책정되어있지만...저희 용적률이 올라가면 비슷해질것 같아요.