아파트 매도시 임차인

[고민]

안녕하세요.

임대차 관련해서 경험 있으신 분들께 조언을 구하고 싶습니다. 현재 성동구에  아파트 세입자 계약 만기가 9월 초입니다. 이번 계약이 최초 2년 계약이고, 아직 계약갱신청구권은 행사하지 않은 상태입니다.

저희는 2주택자라 세금 문제로

5/9 이전에 매매 계약을 체결하고,

잔금 및 소유권 이전은 세입자 계약 만기 즈음(8월 말~9월 초) 으로 맞추려고

부동산과 상담 중입니다.

 

즉, 세입자에게 만기 이전 조기 퇴거를 요청한 상황은 아니고,

기존 계약 만기에 맞춰 인도하려는 계획입니다. 그런데 세입자분이 부동산에 

이사비 지원과 현 시세 수준(보증금·월세)으로 2층 집으로 이사하게 해 달라는 요청을 했다고 합니다.

아직 매수자도 정해지지 않았고, 저희는 세입자 만기 일정에 최대한 맞춰 진행하려는 상황인데도 이런 요구가 법적으로 가능한 건지 궁금합니다.

 

궁금한 점

1. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서

임대인이 만기 일정에 맞춰 매도하는 경우에도

이사비를 임대인이 부담해야 하나요?

2. 매도는 하지만 만기 이전 퇴거 요구가 아닌 경우에도

이사비나 조건 보전(보증금·월세 차액)이 발생하나요?

3. 이런 요구는 법적 권리인지, 아니면 협의 사항인지 경험담이 궁금합니다.

 

비슷한 경험 있으신 분들 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

[토허제 지역에]

세입자가 있는 집을 매도할 경우 5월 9일까지 계약하고 잔금일과 매수자가 실거주하는 날짜는 현재 세입자의 계약만료일에 맞추면 되고 계약갱신은 안되는 쪽으로 보완될것같다고 합니다. 기사 검색해보세요. 확정발표는 아직 안났어요

[...]

똑같은 상황이 아는분한테 발생해서 알아봤는데요
전세갱신청구권은 집소유주가 직접 거주하지 않는 한
매매를 이유로 거부할수는 없어요. 전세만기 6개월전부터 1개월전까지 전세갱신하겠다고 하면 매매를 이유로 거부할수없고 만약 매매진행하였다면 토허제구역에서 세입자가 퇴거확인서?에 동의할리가 없고 또 세입자는 부동산등기 소유주와 계약이 된것이므로 전세만기 한달이전까지 부동산등기가 이전되어야 새주인이 내가 이집에 들어와 살거니 갱신청구거부한다고 말할수있어요.
그리고 실제 집주인(및 직계)이 몇달살고 세를 준다거나 또는 살지않을경우 세입자는 손해배상 청구소송이 가능하다고해요

임대차계약 갱신 < 주택임대차
- https://naver.me/G7KT24qx

전세 갱신권 거부 사유가 실거주였다면 반드시 확인해야 할 한 가지
출처 : 살며.배우.. | 블로그
- https://naver.me/xI17kzmi

매매하시겠다면 세입자도 양보하는것이니 도의적인 약간의 보상절충은 필요하지않나 생각해요
확실히 법적인 부분을 알고싶으시면
구청 부동산관리팀으로 전화해보세요
상담가능한 연락처도 주시더라고요

[아니요]

1번, 2번 둘다 아니요.

임대차계약기간 종료에 맞췄으니 이사비를 줄 이유가 없습니다.
임대차종료전에 임차인이 이사를 가는 경우는
임대인이 임차인한톄 이사 나가달라고 요구하는 경우,
임차인이 잉대인한테 이사 가고싶다고 하는 경우
이렇게 2가지가 있죠.
(법적으로는) 임대인이든, 임차인이든 계약기간을 지켜야 됩니다 (must)
그런데 사정이 생겨서 기간종료전에 이사를 가게 되는 경우가 있죠.
(합의) 이때 합의를 하는겁니다.
법적으로는 기간을 지켜야하지만,
임대인이 임차인한테 이사 나가 달라고 하연서 임차인의 이사비와 이사갈집의 중개수수료를 부담하겠다고 하는 경우,
임차인이 임대인한테 이사 가고 싶다고 하면서 임대인의 중개수수료(신규 임차인)를 부담하겠다고 하는 경우
각각 상대방이 받으면 계약기간종료전에 이사가 이루어지는거죠.
=> 님의 경우는 합의가 필요없습니다.
임대차법에 따라 종료기간에 맞춰 계약종료를 통보했고 이사를 요구했으니 이사비를 줄 이유가 없죠.

[아니요]

위 내용은 매수인의 실거주를 전제로한 내용입니다.

[,ㆍ]

5월9일 계약분까지 양도세 중과 면제 해준다던가요?
잔금일 기준 아니구요?
아직 확정된거 아닌듯한데...잘 알아보신거예요?

[아니요님]

계약기간 종료되어서 필요없다는건
집주인이 실거주하겠다는 전제가 반드시 필요해요.
그럴경우 계약기간 종료로 보는거고요
매매는 상황이 달라요
매도후 새로 매수한 집주인이 실거주하겠다고 계약갱신을 거부하려면 전세임대종료 1달이전까지 통보해야되는데
부등산 소유주로 등기가 완료된 상태여야 가능한데
지금 이사날짜와 잔금날짜를 같이 잡았으니 법적으로
집주인도 실거주하겠다고 갱신거부하지 못해요.
계약 한달전부터는 묵시적 갱신으로 보고 법적효력발생해요. 매수인이 실거주하겠다고 갱신거부하려면 등기를 한달이전에 완료되어야 가능하다고요!!!!!
세입자는 2년계약완료후 2년갱신청구권이 법적으로 보장받아요.
다시 정리하자면
매수인이 실거주하겠다고 갱신거부하려면 전세만기한달이전에 부동산소유권등기가 이전되어있어야만 가능하다고요. 소유권이 이전되지않은 상태에서 매수계약서를 썼으니 내가 주인될거고 실거주할거니 전세갱신청구를 거부한다는건 성립될수가 없어요. 세입자는 전세완료시점,갱신청구시점을 부동산 등기소유주와 계약이 유효합니다.
더구나 전세완료 한달이내가되면 기존의 집주인이 실거주한다고해도 안돼요.
제가 직접 알아본거예요. 월요일에 구청부동산관리팀에
꼭 문의해보세요.

[ChatGPT]

ChatGPT 한테 문의하니 이런 답변이 나오네요.

1️⃣ 현재 상황 핵심 정리
   •   임차인 계약 만기: 9월 초
   •   아직 계약갱신청구권을 행사하지 않음
   •   임대인은
      •   5/9 이전 매매 계약
      •   **잔금·소유권 이전은 8월 말~9월 초 (만기 즈음)**으로 맞출 계획
   •   즉,
???? 만기 이전 조기해지 요구가 아님
???? 정상적인 계약 만기 종료 후 인도

⸻

2️⃣ 이 경우, 이사비용·보증금/월세 보전 의무 있나요?

???? 결론부터

❌ 법적으로 임대인이 이사비용, 차액 보전, 다른 집 알선 의무 없음

⸻

3️⃣ 왜냐하면 (중요 포인트)

✅ ① 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않은 상태
   •   임차인은 만기까지는 거주 가능
   •   하지만 만기 시점에는 퇴거가 원칙
   •   임대인이 만기 종료를 이유로 매도 → 정당

✅ ② “만기 즈음”에 맞춰 나가게 되는 경우
   •   이것은 조기 퇴거가 아님
   •   조기 퇴거가 아니면:
      •   ❌ 이사비
      •   ❌ 시세 상승분 보전
      •   ❌ 다른 층·다른 집으로의 이전 보장
→ 의무 없음

✅ ③ 이사비가 발생하는 경우는 딱 하나
   •   임대인이 만기 전에 나가달라고 요구한 경우
   •   또는
   •   계약갱신청구권을 이미 행사했는데 임대인이 거절하는 경우

???? 지금은 둘 다 아님

⸻

4️⃣ 세입자의 요구는 “협상 요청”일 뿐
   •   법적 권리가 아니라
   •   심리적·감정적 요구 + 혹시 받을 수 있지 않을까 하는 기대
   •   부동산 통해 나오는 경우가 아주 흔함

[법적권리]

그러니까 원글님은 안줄수있는 근거를 찾고싶으신거네요
법적인 권리는 세입자는 갱신청구가 가능한데
매매하신다니 도의상 갱신청구 안하고 양.보.하신거예요
그러니 도의상 얼마간의 보상으로 서로 배려하라고
실컷 댓글달았는데.
세입자가 법적인 권리인 갱신청구권 쓰겠다고하면 현실적으로는 매매 어렵죠.
챗지피티가 갱신청구 안했으니 줄 필요없다는건
갱신청구 안한것 자체가 원글님 매도를 배려해서 법적권리를 양보한거라고요.
갱신청구했다면 5%만 올려주고 2년 더 살수있는 권리를
이사나간다면 현시세대로 집을 구해야함. 더 많은 비용이 발생됨.

[Jj]

Gpt 말이 틀렸어요. 집주인이 매매를 이유로 현세입자에게 퇴거를 요청할 수 없어요. 현세입자는 갱시권 사용이 가능한건데, 임대임의 상황을 봐드리는거구요. 그러니 세입자의 편의를 봐드리는 것이 당연한 도의입니다