이재명이 공영개발로 5000억 돌려줬다는 건 거짓말입니다

[풀잎사귀]

대장동 개발사업을 통해 성남시가 시민의 이익으로 환수했다는 5503억원은 아래 세 가지로 구성되어 있습니다.

1. 제1공단 공원화 비용 2761억원
2. 개발된 택지 중 일부를 공공에 기부채납하기로 한 것을 현금배당으로 돌린 것 1822억원
3. 서판교 터널 기부채납 920억


그런데 이 중 2와 3은 원래부터 순수 민간사업이라도 그렇게 하는 경우가 매우 흔합니다. 2번 즉 택지 중 일부를 임대주택 등 공공용지로 기부채납하는 건 인허가 조건인 경우가 많습니다. 3번은 계속 말했듯이, 오히려 민간사업자가 적극 해달라고 할 사안입니다. 터널 개통되면 땅값이 폭등하니까, 터널 지어서 기부채납할 테니 그렇게 하도록 공공기관에 부탁할 사안입니다.

결국 실제 핵심은 공원화 비용을 민간사업자가 부담하는 대신, 택지개발사업의 개발이익은 전부 민간사업자가 가져간다는 것이었고 그래서 수익배분 구조도 그렇게 설계된 것이지요.

그래도 공원화 비용은 절약한 것이라고 생각할 수 있는데, 민간사업자도 다 대책이 있었습니다. 2번 즉 개발된 택지 중 일부를 기부채납하는 것이 아니라 현금배당하면서 그 택지의 분양권한은 화천대유에게 넘겨주게 됩니다. 아마도 화천대유가 수의계약으로 분양받은 아파트 부지가 바로 이것일 것입니다.(이것도 기존의 공원조성자가 성남시에 손해배상소송을 제기하고 있어서 성남시가 배상책임을 질 수도 있습니다)


그런데 이렇게 수의계약으로 단독낙찰 받으면서 화천대유가 얻은 차익이 2352억입니다. 경쟁입찰한 다른 지역과 대비해서 65% 수준에서 싸게 매입해서 비싸게 분양했으니까요. 공원화 비용 부담한 것과 거의 비슷한 수준이지요? 즉 공원화 비용을 민간사업자가 부담한 것은 개발된 택지를 싸게 낙찰받은 것과 상계됩니다.

결국 민간사업자는 큰 부담없이 대장지구 개발사업권을 따낸 것입니다. 그 대신 개발사업의 핵심적인 리스크를 다 공공에 떠넘겼습니다.


앞서도 말했듯이 부동산 개발사업의 리스크는 세 가지입니다. 첫째, 토지매입 과정에서 원래 지주와 보상 등이 잘 협의가 안 되면서 사업진행이 늦춰지거나 비싼 보상비용을 치러야 할 수 있다는 것. 둘째, 각종 인허가가 지연되는 등의 문제로 역시 진행이 늦춰지거나 비용이 증가할 수 있다는 것. 셋째, 개발 후 분양이 잘 안 되거나 되더라도 싼 가격으로 분양될 가능성이 있다는 것.


근데 공공기관인 성남도시개발공사와 함께 사업을 진행하는 공공개발의 형식을 띰으로써 이 세 가지 리스크가 다 없어졌습니다. 공공개발이므로 도시개발법의 적용을 받아서 토지강제수용 등으로 매입과정의 리스크가 없어졌습니다.


각종 인허가는 당연히 공공기관이 알아서 해줍니다. 개발 후 분양도 민간이 원래부터 눈독을 들일 정도의 사업이었거니와, 터널까지 개통되었으므로 (터널 공사과정에서의 토지매입이나 인허가 리스크도 역시 없어졌습니다) 비싼 가격으로 분양할 수 있게 되었습니다.


지금까지의 상황을 종합해봅시다. 결국 이 사업은 제1공단 공원화 비용을 부담시키는 대신, 안 그래도 눈독을 들이고 있었던 대장지구 개발사업의 개발이익을 민간이 독점하도록 만든 사업입니다. 그러면서 공공이 각종 리스크를 해결해 준 것이구요. (제1공단 공원화 비용만큼은 시민의 이익이라고 생각할 수도 있지만, 그것도 앞서 말했듯이 원래 기부채납할 택지를 싸게 단독낙찰받음으로써 얻은 이익으로 상쇄됩니다.)


공공개발의 탈을 쓴 민간개발사업이 이 사건의 본질입니다. 그리고 이를 통해 각종 리스크 없이 막대한 개발이익을 민간이 가져가게 된 것이구요. 당연히 이런 황금알을 낳는 사업에 뛰어들어서 그 이익을 차지하려는 민간투자자들이 있었을 것이고 그게 화천대유와 천화동인 관련자들입니다.


그 민간투자자가 순수한 민간투자자인지, 아니면 정치권 내지 이 사업에 관여한 공직자 등도 포함되어 있는지는 아직 잘 모릅니다. 그러니 일단 화천대유와 천화동인의 실소유주가 누구인지가 확실히 밝혀져야겠지요.


그러나 정치권 내지 공직자가 포함되어 있을 경우는 물론이고 (이건 당연히 게이트가 됩니다), 그렇지 않고 순수한 민간투자자들이라고 해도 문제가 없는 게 아닙니다. 지금까지 설명했듯이, 이건 결코 개발이익 중 일부를 시민에게 돌려준 치적이라고 보기 어렵습니다. 다시 말하지만 2,3은 원래부터 하는 일이고 1번 즉 공원화 비용부담도 택지 단독낙찰로 상쇄시켰으니까요.

애초에 이걸 처음부터 공공이 직접 개발해서, 그 개발이익으로 1공단 부지 공원화 비용을 충당하면 되었던 일입니다. 그런데 그렇게 하지 않았던 것이고, 그런 방식이 당시에는 흔했다고 하더라도 적어도 이걸 공공개발이라고 치장할 수는 없습니다. 결국 공원화 비용 부담하는 대신 리스크 없애주고, 그 비용도 택지 단독낙찰로 상쇄시키는 등 실제로는 거의 모든 개발이익을 민간에 안겨준 사업이니까요. 이게 공공개발입니까?


- 노동당 이장규 페이스북에서-

[일목요연]

하네요,

국민을 개돼지로알고
헛소리하는데
찬물 한바가지
끼얹어주심

[82역대 최고명언]

어제의 거짓을 오늘의 거짓으로 덮는.......

[풀잎사귀]

이장규씨가 15일에 올린 글이니
권순일 강찬우 등 이재명 형사무죄에 관여한 자들이 화천대유에 있다는 사실이 밝혀지기 전에 쓴 글입니다.

[풀잎사귀]

관련자가 밝혀지면 게이트이고
밝혀지지 않더라도 무능과 거짓말이라는 취지네요

[경기도민들]

단체 소송하시길

[결론은]

화천대유7인이 수천억독식