정책 실패가 만든 모두가 불행한 부동산 공화국

[...]

1.

"최근에 ㅇㅇ아파트가 신고가 찍었다던데요?"

주변 소음을 뚫고 들려온 타인의 대화는 이젠 대수롭지도 않은 부동산 이야기입니다.

어쩌다가 대한민국은 부동산 공화국이 되었을까?

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정부의 부동산 정책 발표는 이제 수능시험 출제 경향과 같이 모두가 공부하고 분석해서 각자도생 답을 찾는 형국이 되어버렸습니다.

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출제 난이도도 제법 꼬아놓아,

1주택 실수요자들도 내집 마련에

전략을 짜고 공부해야 할 지경입니다.

부동산에 물어봐도 그건 국토부에 물어봐야 정확한 답변이 가능하다 합니다. 그래서 국토부에 질의해도 답변을 못하니 해석이 난무하고 시장에 혼선만 일어납니다. 여론의 뭇매를 맞고서야 국토부는 결국 정책 수정자료를 재배포 하게됩니다.(반복)

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왜 온 나라가 그걸 분석하고 공부해야 하냐! 라고 묻는다면, 시장은 24번의 정책 실패 때문이다 라고 답을 할 것이고, 정부 홈페이지는 10차례, 김상조 정책실장은 7차례, 김현미 국토부 장관은 4차례라고 답할 것입니다.

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사실 정책 횟수 논쟁은 중요한 게 아닙니다.

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중요한건 '17년 5월 현 정부 출범 이후

집 가진자와 가지지 않은자의 명암이 극명하게 갈렸고,

그들의 자산격차를 만든건 다름 아닌 부동산 계약서 한 장. 그리고 그 순간의 선택이었다는 점 입니다.

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어디서부터 잘못됐을까?

신고가가 나와서 누군가는 물론 좋다 하겠지만,

사실 따져보면 우리나라 국민 모두가 피해자입니다.

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2.

'17년 8.2대책(투기과열지구 지정, 청약 가점제 확대)

'18년 9.13대책(종부세 강화, 다주택 규제 강화)

'19년 10.1대책(9억 1주택 대출 제한, 법인 대출 축소)

'19년 11.6대책(분양가 상한제 시행/지정)

'19년 12.16대책(15억초과 주담대 강화, 분상제 확대)

'20년 6.17대책(강남, 잠실 토지거래 허가제 지정)

​

김현미 장관 취임 이후 적어도 연 1회 이상

시장에 규제 망치를 때려댔고 그때마다 풍선효과로

새로운 부작용이 튀어 올랐습니다.

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제가 지난 글에도 밝혔듯이

자신감이 지나치면 교만이고,

용기가 지나치면 객기라고 했습니다.

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정부의 21번의 지나친 자신감과 용기가 불러온 참상을

지금 국민들이 짊어지고 있습니다.

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제 주변의 무주택자 지인이 (당연히 제 필명 모르구요.)

왜 이렇게 부동산이 오르냐?

말이 안된다며 분노합니다.

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그래서 이번엔 그런 분들을 위해

최대한 규제 핵심 위주로 어떻게 여기까지 왔는지

간단히 설명 드리겠습니다.

(지난 글 리마인드도 있음)

​

3.

먼저 8.2부동산 대책입니다.

서울 25개구 투기 과열지구 지정(과천, 세종 포함)

청약 가점제 확대, 대출 대상과 한도 축소 그리고 양도소득세 강화 등의 종합 부동산 규제 세트를 강력하게 시장에 선보였습니다.

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이중 정부 규제의 가장 큰 잘못을 꼽으라면,

바로 '청약 가점제 확대 강화'라고 판단합니다.

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사회 초년생에게 인기가 높은 국민평형(전용85m2이하)에 대해 100% 가점제를 시행하여 30대 실수요층을 '청약'이 아닌 부동산 '매수 주도세력'으로 전환 시킨 최악의 대책입니다.

​

서울 중견기업 이상의 맞벌이 부부는 2인가구 부부 합산소득 6~7천 이상입니다. 여기서 일단 청약 가점에서 제외됩니다. 게다가 청약기간, 자녀 수, 부양가족 수 등을 따지면 청약은 아예 불가하다는 걸 깨닫습니다.

​

결혼해서 집을 첫 장만하는 연령대인 만큼 주택 매매시장에선 만년 '조연'이었던 30대는 이렇게 부동산 매매시장에 등떠밀려 나와 '18년 서울 아파트 매수비중 1위를 기록하며 부동산 시장 '주연'으로 등극합니다.

​

4년전 이렇게 잘못꿰어진 첫 단추가

부동산 공화국의 불행의 시작이었습니다.

​

4.

8.2대책에도 거래량이 늘면서 집값이 오르자

정부는 9.13 대책을 내놓습니다.

이후 32주간 서울 부동산 시장은 하락한듯 했습니다.

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9.13 규제가 그당시 시장에 작용한 이유는 크게 두가지

매수 주도층(30/40대 1주택)의 대출 제한했고,

매도 주도층(50/60대 다주택)의 양도세를 강화했기 때문입니다.

​

시장 참여자 모두를 압박해 단기 효과는 있었지만 말그대로 단기에 그쳤습니다.

사실 대세 하락이 아니라 거래 자체가 줄어들어 일시적 급매가 나왔다는 게 더 정확한 해석입니다. 저는 시장은 규제 만으로 통제할 수 없다고 믿습니다. 그렇기 때문에 때려잡는 식의 규제는 부작용만 낳을 거라는 것을 알고 있었습니다.

​

게다가 '19년 초 이주열 한은 총재가 뜬금없이 '리디노미네이션(화폐개혁)' 발언을 하게됩니다.

그때도 말씀드렸지만, 화폐개혁의 숨은 의도는 자본가들의 지하자본을 양지로 꺼내서 일시적으로 시장을 활성화 시키고, 정부의 세수도 확대 하는 데 있습니다.

​

이주열의 화폐개혁 발언은

시장에 즉각 파장을 일으켰습니다.

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강남 자본가들은 화폐개혁이 일어날 경우 화폐가치가 하락하기 때문에 현금 자본을 강남 재건축에 넣어두는 '에셋파킹'을 하기 시작합니다. 이때문에 강남 재건축발로 잠잠했던 부동산 시장에 거래량이 늘어나게 되었고,

눈치보던 30~40대 갈아타기 실수요가 따라 붙으면서 서울 전역이 상승국면으로 전환됩니다.

​

이들은 '17년 8.2대책 이후 2년 실거주 충족한 실수요자 들이고, 2년 간 오른 집값을 발판 삼아 다시금 상급지로 자본을 확충하여 이동하게 됩니다. 2차 대상승기 입니다.

​

그리고 이들은 투기꾼이 아니라 실수요자들입니다.

다만 각자 자녀양육, 직주근접 등의 사정에 따라 좀 더 좋은 곳으로 가고싶은 욕구가 있었을 뿐입니다.

​

하지만 정부는 이들을 투기꾼 집단으로 규정하고 이후 이들을 옥죄는-이들이 거래를 하지 못하게 하는- 부동산 대책을 쏟아내기 시작합니다.

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5.

'19년 10.1대책 그리고 분상제.

정부는 드디어 두번째 되돌릴 수 없는 파국과 같은 최악의 결정을 또하게 됩니다.

​

제가 첫번째 큰 잘못이 '17년 8.2대책이라고 말씀드렸죠? 2년 뒤인 '19년 10.1대책은 또다시 30~40대에게 타격을 가합니다.

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시가 9억 초과하는 1주택자 전세대출 공적 보증을 제한하면서 사실상 갭을둔 1주택자도 규제하기 시작한 셈입니다.

​

누군가는 갭투기아니냐 하겠지만,

이들의 사정을 또 그렇지 않습니다.

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정부가 부동산을 잡겠다며 실수요자들의 대출을 규제하다 보니 대출에서 막힌 필요자본을 일시적으로 임차인 자본으로 메꾸고, 향후에 자본 여력이 가능해지면 실거주 하기 위해 매수해 두는 것입니다.

(더 오를지 모른다는 이러다 못산다는 부담감과 불확실성이 한 몫했을 것입니다.)

​

그런데 정부는 또 한번의 실수요층을 겨냥한 대책을 내놓고, 이후 분상제까지 시행하면서 시장의 마지막 불씨였던 주택공급까지도 막아버렸습니다.

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빈대 잡겠다고 초가삼간을 불태운 격입니다.

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분상제는 그당시에도 단기 효과는 있을 수 있겠으나,

중장기 부작용을 몰고올 극약처방이라 우려했습니다.

​

분상제 발표 이후 서울의 신축 공급은 사라지게 되었고,

주요 입지의 신축 가격이 천정부지로 솟아 오르게 됩니다.

​

6.

'20년이 되었습니다. 긴 여행과도 같이 지치기 시작합니다.

6.17 대책(토지거래 허가제)와 얼마전 7.10대책의 요지는 이렇습니다. 거래 하지마라. 세금 내라.

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지난 번 말씀드린대로 정부의 방향은 사회주의 세수제도와 비슷하게 가고 있습니다. 싱가포르 부동산 얘기하는데 싱가포르 역시 사회주의 국가입니다.

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중국가 마찬가지로 국가가 부동산을 소유하고 있다고 보시면 됩니다. 큰 맥락에서 보면 부동산에 관해서는 거래 최소화를 유도하면서, 국가 소관(?)의 토지를 이용한 댓가처럼 보유/재산세를 꾸준히 강화할 것으로 보입니다.

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만약 부동산으로 차익을 봤다면, (다주택자는 말 할 것도 없고) 핵심지 1주택자에게도 중과세를 부과할 가능성이 굉장히 높습니다.(중국 증치세 개념)

또한 거래 허가제 지역도 확대할 가능성이 높아졌습니다.

그렇다면 임대차 3법, 양도세 강화, 거래 허가제 등의 부작용은 없을까요? 부작용은 이미 정해졌습니다.

간단하게 적겠습니다.

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정부 기조는 지난 번 말씀드린대로

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- 국난극복을 위해 앞당겨 추진될 도시개발 수혜지역은

부동산 거래 금지 & 해당지역 다주택 보유세 강화

- 전월세 상한, 계약갱신 청구권 등 임대3법 입법 시

- 집주인 반전세 또는 월세 전환 가능성 높고

- 시장에 전세 매물 품귀 될 것으로 판단함

- 사실 전세는 서민이 주택 매수위해 종잣돈 모으는 것

- 반전세, 월세 연 5% 인상은 종잣돈 모으기 힘듦

- 양도세 강화 시 증여 늘어나 시장 공급은 더욱 줄어듦

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제가 공급얘기 했는데,

공급엔 크게 두 가지가 있습니다.

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첫째는 재개발/재건축 등으로 제공되는 건축'공급'입니다. 둘째는 다주택/임사/법인 등 제공하는 임대'공급'입니다.

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지금 정부는 첫번째를 분상제로 막고,

두번째를 다주택 양도세 강화, 임사 때리기, 법인 축소 등으로 또 한 번 공급 기회를 막아서고 무작정 때리고 있습니다.

개탄스럽습니다.

​

7.

마칩니다.

​

로베스피에르 우유는 예전에도 말씀드렸어요. 너무 유명한 일화입니다.

서민들도 우유 싸게 마시게 해주겠다며 우유가격 통제하니, 낙동업자들이 수지타산 안맞아 젖소를 육류로 팔고, 다시 정부가 수지타산 맞게 해주겠다며

젖소가 먹는 건초가격 통제하니,

건초상들이 건초를 불질러 태워 없애버리게 됩니다.

결국 중산층도 마셨던 우유는 이제 귀족들만 마실 수 있게 되어 시민 봉기를 일으켰던 사례입니다.

이렇듯 통제만으로 시장을 잡을 수 없음을 알아야 합니다.

​

자본주의 사회에서 부동산 투자했다가 투기꾼으로 몰린

다주택자는 양도세로 얻어맞고,

​

아이 교육환경과 평수 고려해서 갈아타려는

1주택자는 대출규제로 거주이전 자유를 구속 당하고,

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정부 믿고 전세살이 계속하던

무주택자는 이젠 너무 올라 매수기회를 박탈 당했습니다.

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다주택이든 1주택이든 무주택이든

60대든 40대든 20대든 다 피해자입니다.

​

집을 가진자는 재산세, 보유세로 고통받고,

집을 사거나 팔려는 자는 취등록세, 양도세로 고통받고,

집을 가지지 못한자는 월세로 고통받을 것 입니다.

​

앞서 말씀드린 대로 공급은 집을 짓는 것만이 아닙니다.

양도세를 대폭 낮춰 다주택자의 퇴로를 임시로 열어두면, 경쟁적으로 매물이 나오고 가격은 안정될 수 있다고 봅니다.

​

왜 그걸 하지 않느냐.

부동산은 자산소득이 아니라 불로소득으로 규정했고,

(현 정부는 노동을 신성시 함)

정부가 실패한 모습을 보여주기 싫기 때문입니다.

그렇게 될 경우 기존 지지층이 흔들리겠다 판단한거죠.

​

무능한 몇몇 정부 관계자가 잘못 꿴 첫 단추 부터

그 고집과 신념 때문에 많은 이들이 고통받고 있습니다.

​

누구하나 행복할 게 없는 부동산 공화국

이제 전국민이 지치고 불안하고 불행합니다.

​

우리 삶에 있어서 중요한 요소인 '집'이

물리 공간인 'house'로 전국민이 공부/대응하는 것보다, 정서 공간인 'home'으로써 제 기능을 하도록

고집 내려 놓고 공급을 늘렸으면 하는 바람입니다.



이글은 당시 서울경제 신문에 인용되었습니다.

‘가점제 확대가 30대 패닉 바잉 단초'···정책 실패가 만든 ‘부동산 공화국’

https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0003769209?sid=101

[...]

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=marbin1982&logNo=222159804936&pro...

[...]

집값 정상화 못시키면 앞으로 10년내 민주당 정권 잡기 힘들듯...

[....]

IMF급 재앙이죠. 부동산으로 경기부양하더니.. 아 짜증.

[...]

기차 지나갔어요.

진정되던거 그 국민이 올려놨어요.

이제 국민에게 따지던가~

오세 훈이한테 따지던가~


오로지 내 짒값 올리겠다며

임대주택 사는 사람들과는 못살겠다는 이기적인 심성을

가진 사람들이 대대손손 집값으로

잘 먹고 잘 살겠다는데 어쩌겠어요.

바벨그룹 장한석 같은 인간들이죠.

[1.253]

ㅎ 문재인 지지자들이나 그렇게 믿고 싶겠죠.
부동산 면피하려고 일부러 오세훈 찍은건 아니겠죠?

[...]

신박한 개소리

눈에 칼이 들어와도 대깨오가 될 순 없죠~

부동산 투기꾼 극혐~

[정부는]

오로지 내 짒값 올리겠다며

임대주택 사는 사람들과는 못살겠다는 이기적인 심성을

가진 사람들이 대대손손 집값으로

잘 먹고 잘 살겠다는 욕망을


어설프고 너무 쉽게 간과한 실책

[ᆢ]

문재인 지지자들이나 그렇게 믿고 싶겠죠.
부동산 면피하려고 일부러 오세훈 찍은건 아니겠죠?
22222222222

[....]

좋은 글 감사합니다.
청약가점제가 폭등의 시초가 됐네요

[...]

정책을 만들면서 여러 방향의 시뮬레이션을 안해본 거 같아요

[...]

저도 불행해요 문재인정권의 부동산폭등으로
노동의 가치는 쳐박히고 매달 버는 돈은 휴지쪼가리 수준이 되어버렸어요
전국민의 우울증이 결국 이번 시장선거결과로 나온것 같습니다

[아무리]

머리가 나쁘고 아무것도 몰라도
4년동안의 집값 상승이 전정권 탓이었다가 현 기장 탓이라는 주장이 먹히다니

[뭐래니]

코로나선방한 나라들은 전세계적으로 부동산 폭등했는데.

[...]

내가 여기 일년 365일 부동산 글 올리던 사람들

글 내용이 그렇더라구요.

민간 공급을 늘려라=재건축 해라
(공공 임대 싫어=임대업자고 투기꾼인데 그렇게 하면
내 집값 내려 가잖아, 내 집값 올려야 하는데
재건축하면 더 많이 벌 수 있는데 와 나한테
안 좋은 공공임대를 늘린다고 하는 거야 맘에 안들어)


이게 주 내용


집값 올라간다고 난리치면서 정작

원하는 건 내 집값 올리기


그걸 표로 화끈하게 보여줬죠~

[...]

문통은 쫄보예요. 다른 시각의 인사들을 두려워해요. 매우 좁은 시각, 인물만 고집했어요

[...]

집값 상승은 전 정권 탓. 그리고 취임 3일된 현 시장 탓
아. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[...]

오세훈 지지자들이나 그렇게 믿고싶겠죠
부동산 면피하려고 일부러 오세훈 찍은건 아니겠죠?
444444444
오세훈은 집값 조그만 올리고 꺼져주길

[라인물?]

219님,
인물이 외모가 아니라 실력이라면
인물만 고집했으면 이지경이겠어요?

지인만 고집했겠지요.

인연을 소중히 여기셔서 어찌 저리 지인이 많은지,

...

'21.4.11 10:57 AM (219.~

문통은 쫄보예요. 다른 시각의 인사들을 두려워해요. 매우 좁은 시각, 인물만 고집했어요

[...]

집값 상승은 전 정권 탓. 그리고 취임 3일된 현 시장 탓
아. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ


전세계 집값 상승글은 안 봤나 보네요.

오세훈 되기 전에 진정세 기사도 못 보고?

오세훈 되고 나서 급등 기사도 못 본 거네요,

급등시키라고 서울시민들이 뽑아줬잖아요?

나 안 그랬는데는 안 통하죠~

집값 더 올리겠다는 부동산투기꾼을 뽑아놓고...

[. .]

저런 기사가 있었군요
거의 맞는말이에요
계속 엉뚱한 방향으로 가고 모두가 불만
부동산 다시 안정화되길 바랍니다

[125]

의 적폐는 온갖 노력을 다하고도 어쩔수 없이

집값 오른 게 적폐의 기준이구나

그러니 오세훈을 뽑지


집값 오르는게 싫다면서
부동산투기꾼을 뽑는 패기

존경스럽다.

[ᆞᆞ]

현정부는 새겨들으세요
귀막고 불통정치의 결과로 선거 참패햇잖아요
내년 대선을위해서라도 부동산 정책바뀌어야됩니다

[. .]

정부가 정책실패한것도 맞고 그렇다고 오세훈 박형준 뽑는 국민도
말 안돼고. .

[.....]

부동산 가격이 일반인의 행 불행을 결정하나요?
저는 살 집 한 채 있고 부동산에 신경도 안 쓰는데 왜 이렇게 부동산이 알파요 오메가라고 떠들어대는지
솔직히 이해할 수 없네요.

[...]

.....

'21.4.11 12:12 PM (175.123.xxx.77)

부동산 가격이 일반인의 행 불행을 결정하나요?
저는 살 집 한 채 있고 부동산에 신경도 안 쓰는데 왜 이렇게 부동산이 알파요 오메가라고 떠들어대는지
솔직히 이해할 수 없네요.
_______
Re; 40~64세 60%는 무주택자... 집 있어도 절반은 '1억 이상 빚' 40~64세 중장년층 10명 중 4명만 주택을 보유한 것으로 나타났다. 중장년층의 56%는 금융권 대출을 받은 상태인데, 주택 보유자의 경우 그 비중이 67%로 뛰었다.22 Rhag 2020

[해법은]

공급공급공급