전세 갱신권 관련 질문이요

[야옹]

내년 3월 만기인 아파트에 전세로 살고 있는데 집주인이 집을 내놨어요.

그런데 최고 갱신가에 내놔서 집 내놓은지 2개월이 다되가는 시점에 집 보러 오는 사람이 하나도 없었네요. 

다른 곳으로 이사를 갈까 하고 찾아보니 전세는 씨가 말랐고, 그나마 나온 몇 안되는 매물은 올해 7월 기준으로 1억 씩 오른 금액이에요. 

할 수 없어서 집주인에게 집 매매할 때 전세 끼고 팔아 주십사 양해를 구했고요. 

그러자 본인이 사업 때문에 급전이 필요하다면서 최근 전세 시세인, 저희가 살고 있는 금액보다 1억 4천 오른 금액에 맞춰줄 수 있는지 묻더라고요. 

저희가 갱신권을 써서 5% 안에서 전세 금액을 조정할 경우에 근처에 살고 있는 집주인 아들이 들어오겠다고 할 가능성이 있어서요.  

남편이 7-8천 올려주고 재계약하는 선에서 매듭짓는게 어떻겠냐고 하는데요. 

5% 인상율 이상으로 전세금액을 올려줄 경우에 저희가 전세 갱신권을 쓰게 되는 것인가요? 

아니면 전세 갱신권을 쓰지 않았기 때문에 2년 후에 재계약시점에 쓸 수 있는 것일까요? 

[음]

얼마를 올려주던 이번에 전세 재계약을 하면 그게 전세갱신을 한거죠. 이전엔 2년을 계약 보장해주던걸 4년으로 보장해준거라고 보시면 돼요.
다음 계약 시점에는 새로운 계약이 되는 거고요

[ㅁㅁ]

전세계약을 하면 무조건 전세갱신을 한게되는게 아니구요
5프로이내만 올려주고 계약서에 갱신권썼다고 명시하면
(아니면 집주인과 문자로 서로 갱신권쓴다고 얘기하면)
갱신권쓴게되는거에요

7,8천올려서 재계약하면 갱신권쓰신거아니구요
새집주인과 다시 갱신권계약하시면되요

[ㅇㅇ]

위에 음님은 잘 모르시고 쓰셨네요
원글님은 갱신권 사용여부 물어보시는 건데요

이번에 5프로보다 올려주시는 거면
갱신권 안 쓰신거고
2년 후에 쓰실 수 있어요.

집주인과 세입자간 합의에 의해
5프로 이상 올리는 건 위법사항이 아닙니다.
이 경우는 갱신권 사용 안한 걸로 보고
2년후 갱신권 쓸 수 있다고
이번에 개정된 임대차3법 해설집에 나와있어요

실제로 강남이나 세종시에서는
세입자들이 2년 후에 더 전세 시세가 오를 것으로 예상하고
올 해에는 갱신권 쓰지 않고 시세대로 계약하는 경우가 많아요.
2년 후 전세가가 더 오를 때에
갱신권을 쓰기위해 아껴두겠다는거죠

[ㅁㅁㅁㅁ]

근데 2년후에 집주인바뀌고 입주한다하면 나가셔야하잖아요...

[gg]

5% 이상 올려줄 경우 갱신권 문제가 궁금했었는데, 답변 주신 분들 감사해요~
복 받으실거에요~~

[윗님질문의요지~~]

집주인은 5프로이상 인상해도 그걸 갱신권으로 세입자와합의시
계약서상에 갱신권사용으로 기재를 할경우에 인정이 됩니다~
잘생각하셔요

[115.143님]

아니예요.
주택임대차보호법 해설집 34쪽에 보면
갱신권 행사시에는
합의로 5%를 초과하는 갱신계약 체결할 수 없다고 나와요.

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없고,
집주인은 초과지급된 임대료를 돌려줘야 해요.

갱신권을 행사하지 않았을 때만
5% 초과하는 계약을 체결할 수 있는 거고
이 경우에는 갱신권을 안 썼기 때문에,
2년 후에는 갱신권을 쓸 수 있는 거예요.

[115.143님]

임대차보호법 해설집 33~34page 내용 원문입니다.

Q. 계약갱신 요구권 행사시 임대인과 임차인이 합의로
5프로를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?

초과되는 부분은 효력을 인정할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는
이 법에 위반된 약정으로서
임차인에게 불리한 것은 효력이 없고,
임차인이 5%의 증액비율을 초과하여
임대료를 지급한 경우에는
초과 지급된 임대료 상당의 반환을
청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

Q. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는
갱신계약을 체결할 수 있는지?
(원글님이 물어보신 질문이예요)

가능합니다.
계약갱신요구권의 행사 여부는
임차인의 의사에 달려있으므로
임차인이 이를 행사하지 아니하고,
임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는
새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다.
이 경우 임차인은 차후에
계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.