조국, 입시 제도, 그리고 집값
2019.10.28.
지난 주, 문재인은 대입 정시 인원을 확대하겠다는 발표를 했다. 조국 일가의 입시 비리를 의식한 것이지만, 조국 일가의 잘못에 대한 인정이나 조국을 법무부 장관으로 임명한 자신의 책임에 대한 사과나 반성은 전혀 없이 공정을 내세우며 수시(입학사정관제, 학종)가 문제인 것처럼 제도 개선을 주문한 것이다.
문재인의 이 발표가 있자, 가장 먼저 반응한 곳은 강남의 아파트 값이었다. 정시 비중이 확대되면 8학군이 더 주목 받을 것이고, 유명 학원들이 몰린 강남에 학부모들이 더 들어오려 할 것이니 강남 아파트 가격은 더 뛸 것이라 예상하고 벌써 호가가 1~2억이 뛰었다는 소식이다. 이미 교육부가 특목고, 자사고를 2025년에 완전히 폐지하겠다고 발표하여 강남 쏠림 현상을 부추켜 놓은 상황에서 문재인의 정시 확대 발언은 기름을 부은 꼴이 되었다. 문재인이 집권한 2017년 5월 기준하여 강남의 아파트 값은 30~40% 폭등했고, 덩달아 강북도 20% 정도 올랐다.
우리나라 집값을 좌우하는 것은 교육, 교통, 편의(병원 등) 인프라가 가장 큰 데, 이 중 교육이 거의 절대적 영향을 준다고 해도 과언이 아니다. 서울의 강남, 목동, 중계동, 부산의 해운대구, 대구의 수성구, 대전의 유성구가 집값이 비싼 이유에 교육(학군)이 그 중심에 있다.
그런데 정시를 확대하면 오히려 이 지역들의 학생들이 더 유리하게 된다. 이미 그 결과는 정시로 입학하는 학생들의 거주지역 비율을 보면 알 수 있다. 강남 지역 학생들의 정시 입학 비율은 수시보다도 훨씬 높다. 이건 당연하다. 유명한 학원들이 강남에 밀집해 있고, 강남의 부유한 자제들은 재수할 여유도 있다. 재수생에게는 좁은 문인 수시보다는 정시가 절대적으로 유리하다. 그러니 정시 비율을 높이면 어느 계층이 유리하고 어느 지역의 집값이 더 뛰게 될지는 예상하기 쉽다.
정시 확대는 필연적으로 재수생 증가를 초래해 학부모에게 부담을 주고 사회적 비용을 증가시킨다. 또한 지방대의 위축을 초래하고 서울 소재 대학의 쏠림을 더 가속시킨다. 수시 비중이 높고 정시 기회가 적은 현 대입제도에서는 재수나 반수를 선택하기보다 지방대라도 입학하여 재학하는 쪽으로 가지만, 정시가 확대되면 지방 학생의 서울 진입을 위한 재수와 반수가 늘어날 수 있다.
조국 딸의 입시 부정으로 인해 수시 제도(입학사정관제도)가 몰매를 맞고 있지만, 사실은 조국 가족들의 불법, 탈법이 문제이지 수시 제도가 잘못된 것이 아니다. 대깨문, 민주당, 꼴통 좌파들, 심지어 문재인마저 마치 수시 제도가 잘못이지 조국 가족들은 그 제도를 활용한 것 뿐이라고 조국 가족들을 쉴드치지만, 조국 일가처럼 수시 제도를 악용하고 능멸한 사람들은 극소수에 불과할 뿐, 대부분의 학생들이나 학부모들은 수시 제도에 충실하게 학업을 수행하고 대입에 임했다. 조국 일가처럼 특수하게 자신들의 권력과 인맥을 이용해 불법, 탈법을 자행하는 것에 대해 엄벌토록 하고, 그런 탈,불법이 통하지 않도록 장치를 마련하면 될 일인데 애궂은 수시 제도를 왜 탓하는지 모르겠다.
수시의 장점에는 여러 가지가 있다. 다양한 경험과 수능 위주 교육의 탈피 뿐아니라 지역, 계층, 사회적 약자에 대한 배려를 위한 장치가 있다. 대학에서는 수시와 정시 전형으로 입학한 학생들의 대학에서의 수학능력을 모니터링해 왔고, 그 결과도 수시로 입학한 학생이 정시로 입학한 학생에 비해 학업 성적이 나쁜 것이 아니라고 전해지고 있다. 서울대를 비롯한 대학들이 수시 전형을 늘려온 것에는 나름의 이유가 있고, 또 이를 뒷받침하는 객관적인 자료도 있다.
따라서 정시 확대가 능사가 아니라는 것을 명심하고 정시 확대에 따른 부작용에 대해 면밀하게 살피고 신중하게 결정해야 한다.
문재인은 조국 일가의 잘못을 인정하지 않고 이번 사태가 마치 제도(대입 수시)에 기인한 것처럼 호도하여 교육에 대해 식견도 없으면서 교육부와 전혀 협의도 하지 않고 국민들의 비난을 피하기 위해 일방적으로 정시 확대를 발표해 버렸다. 현행 대입제도가 이렇게 오게 된 것은 다 나름의 이유가 있었고, 불완전하지만 과거의 문제점을 개선해 지금에 이른 것인데 말이다.
서민의 주거 안정, 강남 아파트 가격 잡기를 국정의 주요 과제로 설정한 문재인 정권이 하는 짓을 보면 목표와 정반대의 정책을 쏟아놓고 있어 이 꼴통 좌파 정권은 애초에 이런 목표를 갖고나 있었는지, 아니면 강남 좌파들을 위해 강남 집값을 일부러 더 올리려고 하는지 의심이 들 정도이다.
건교부 김현미는 강남 집값을 잡는다면서 서울 외곽에 신도시를 건설하겠다고 하지를 않나, 강북에서 그나마 교육 여건을 개선할 수 있는 방법이 자사고와 특목고 운영인데 교육부의 유은혜는 이를 완전 폐지하겠다고 하니 기가 찰 노릇이다.
강남 집값이 오르는 것은 강남에 신규 공급이 적기 때문이고, 구조가 좋고 아파트 단지 내 편의시설이 잘 갖추어진 새 아파트를 찾는 수요가 많기 때문인데, 새 아파트를 강남이 아닌 서울 외곽에 대거 짓겠다니 도리어 강남 집값이 오를 수밖에 더 있겠나.
서울 외곽에 신도시를 건설해 새 아파트를 공급하겠다는 것은 상대적으로 강남을 비롯한 서울 도심지역에는 신규 공급을 덜 하겠다고 해석될 수밖에 없다. 건교부 입장에서는 서울을 비롯한 수도권 전체의 주택보급률을 고려하고 신도시와 강남의 신규 공급량을 계산했을 것이니 서울 외곽 신도시 아파트 공급이 늘어나게 되면 서울은 당분간 신규 공급을 줄여야 할 것이다. 이 정도는 강남 사람들 뿐아니라 서울 사람들은 대충 짐작할 수 있는 일이니 강남 아파트 값이 폭등할 수밖에.
문재인 정부는 일본 도쿄 외곽의 집들이 대거 빈 집으로 전락한 사실은 무시하고 기존의 신도시들의 교통 여건을 더 악화시키는 서울 외곽 신도시 건설을 왕창 진행하려 하고 있다.
그냥 시장에 맡겨두면 될 일을 분양가상한제를 왜 실시해 건설사나 재개발조합의 아파트 건설 동기를 막아 서울의 신규 공급을 줄이려 하는지도 모르겠다.
분양가상한제 실시는 극소수의 무주택자들에게 로또를 안겨줄 뿐, 새 아파트 공급량을 줄여 결과적으로 아파트 가격 상승을 초래해 대부분의 중산층과 서민들의 삶을 피팍하게 만든다.
박원순 서울시장도 하는 짓이 가관이다. 마을공동체니 도시재생사업이니 하며, 재개발지역 지정을 취소하거나 재개발 건축 허가를 지연하고 있다. 잠실 5단지, 대치동 은마 아파트의 재개발을 왜 지연시키는가? 이 두 아파트는 낡아 안전을 위협하고 지하 주차장이 없어 주차하기 힘들어 재개발이 시급하다. 잠실 5단지, 대치동 은마, 개포동, 반포동 일대의 재개발을 신속하게 인가해 새 아파트 공급량을 늘리는 것이 필요하다. 이들 지역에 용적률 400%(현행 300%)를 주고, 층수 제한도 완화하여 신규 아파트 공급량을 늘릴 필요가 있다. 용적률 초과 100%에 대한 개발이익은 환수하여 임대 주택 사업에 사용하면 서민들 주거 안정에도 도움이 된다. 일시적으로 아파트 가격이 올라갈지 모르지만 입주 시점이 되면 공급량이 대거 늘어 가격 하락에 이어 안정세로 진입할 가능성이 높다.
강남을 대체할 수 있는 곳은 김포나 남양주 왕숙의 서울 외곽이 아니라 강북의 구도심지역이다. 창신동을 비롯해 종로 5가, 3가, 세운상가 등을 재개발하면 일정 정도 강남을 대체하는 효과가 발생해 강남 아파트 가격을 안정시킬 수 있다. 이 지역들은 이미 슬럼화가 많이 진행되어 재개발이 시급함에도 쓸데없이 도시재생이라는 미명하에 박원순이 엉뚱한 짓을 하고 있다. 청계천을 끼고 있고 1,2,3,4,5호선이 거미줄처럼 지나가고 있어 교통환경도 좋다. 재개발을 통해 중학교, 고등학교 부지만 확보되면 교육 여건도 획기적으로 개선되어 강남 못지 않게 수요가 몰릴 수 있으며, 도심 미관을 일신하는 것은 덤이 된다.
서울 집값이 상향하는 이유는 새 아파트 공급 부족이 근본 이유이지만 또 다른 이유도 큰 영향을 미친다는 것이 필자의 생각이다. 바로 은퇴했거나 은퇴중인 베이비 부머 세대의 서울 도심 잔류이다. 경제활동을 사실상 그만 둔 이들 세대들이 서울 외곽으로 빠지고 이 자리를 젊은 세대에게 넘겨주어야 하는데 이 세대들이 서울, 특히 강남에 죽치고 앉아 있기 때문에 정작 자식들 교육하고 직장이 서울인 젊은 세대의 강남 진입이 어렵다.
사실 베이비 부머 세대들에게는 교육이나 교통보다는 의료시설(병원)과 쾌적한 환경이 더 필요하다. 그러나 서울 외곽에는 분당 서울대병원을 제외하고는 대형 병원이 있는 경우가 드물다. 정부가 강남 집값을 잡고 싶다면 강남의 베이비 부머 세대들이 외곽으로 빠져나오도록 유인하는 정책을 써야 한다. 이들이 필요로 하는 의료시설을 외곽 신도시에 적절하게 유치할 수 있도록 지원하고, 서울 도심의 아파트에 거주하는 사람들 중에 경제활동을 하는 사람들에게는 세액 감면 혜택을, 경제활동이 없는 사람에게는 재산세 중과 등의 불이익을 주는 방법도 강구할 수 있다. 미국은 경제활동을 하는 사람들에게 부동산 보유에 따른 세액 감면 혜택을 주는 제도를 실행하고 있다.
이런 방식으로 은퇴한 세대가 서울 외곽에서 거주하도록 유도함으로써 서울, 특히 강남의 실질 아파트 공급량을 늘리고 수요는 줄이는 효과를 보게 되면 서울 아파트 가격 하락도 기대할 수 있다.
서울 강남 아파트 가격을 안정시키는 방법을 요약하면,
1) 아파트 분양가 상한제 실시를 유예하거나 폐지하라.
2) 서울 외곽 신도시 건설을 취소하고 강남 재개발을 촉진하라.
3) 서울 도심의 용적률을 상향 조정하고 상향된 만큼 재개발이익을 환수하여 임대주택사업에 쓰라.
4) 강북 도심을 재개발을 신속히 재추진하고 교육 여건을 개선해 강남 대체 지역으로 탈바꿈시켜라.
5) 기존의 서울 외곽 신도시에 의료시설을 확충하라.
6) 자사고, 특목고를 존치하고, 필요에 따라 늘려라.
7) 정시는 오히려 강남지역 학생들에게 유리할 뿐이고 획일화를 심화시킴으로 현행 대입제도를 유지하라.
8) 고교나 대학의 학생 선발 자율권을 확대하라.