부동산 경매 잘 아시는 분의 간절한 답변을 기다립니다.ㅠㅠ

[ㅏㅏ]

경기도 제1기 신도시에 살고 있습니다.

전세가가 3억 5천인 집에 2014년 입주했는데 2015년 2월에 캐피탈업체로부터 1억 7천의 가압류가 들어온걸 알았습니다.

그 후 국세 체납에 의해 압류되었다가, 그건 한달뒤 바로 해제 되었더라고요

전세 만기가 내년 3월인지라, 재계약 여부를 집주인과 협의해야 하는데,,집주인은 점점 빚을 갚아나가고 있으니 재계약을 연장해달라는 의사를 전해왔구요.

저는 첨엔 많이 불안해서 이사를 가려 했는데 부동산에서도, 또 인터넷에 물어봐도 불안할거 없다고, 오히려 경매 넘어가면 좋은 기회가 될수 있다고,,더 사는걸 추천하더라고요.

지금 매매 시세가 4억 7,8천 되는 것 같고 전세는 4억정도 하더라구요.

오래된 아파트지만 역세권이고 편의시설 학군이 좋아서,,매매하고픈 생각도 조금 있습니다.

그런데 1억 7천의 가압류 금액때문에 내가오히려 전세를 받지 못할지,,혹시 경매에 넘어가면 어케될지 항상 마음 한켠 불안하네요..

제가 어떻게 해야할까요?혹시 이런 걸 상담할 만한 기관이나 개인이 있을까요"?

[mj]

원글님의 전입신고 확정일자가
근저당권설정일자보다 빠른가요늦은가요?
빠르면 경매에 넘어가든말든 피해보는거 없이 계속 살수있어요.

[우선순위...]

등기부등본 떼어보세요.

0순위는 세금이고요
1순위가 원글님이냐 캐피탈이냐에 따라 경매 넘어가도 달라져요.

경매로 넘어가면 원글님이 입찰하세요.
원글님이 1순위일 때 최저 입찰가를 세금(집주인의 미납 세금) 내 전세금 5% 정도로 써서 내시면 됩니다.
원글님이 최고 입찰자일 땐 그 돈으로 세금 내고 수수료 내고 하시면 싸게 구입하시는 거고요,
원글님이 최고 입찰자가 아니라 다른 사람이 더 높은 가격을 써내서 낙찰받았다고 해도
마찬가지로 원글님의 전세 가격은 보전이 됩니다. 2순위인 캐피탈이 자기돈 다 못 받는 거죠. (낙찰금 내에서 1순위 빼고 가져감.)

그래서 원글님이 1순위일 땐(캐피탈 대출보다 먼저 확정일자 받았을 땐) 안심하셔도 되고
이런 경우 먼저 집주인이 급매로 돌려요. 원글님께도 구매할 의사 없는지 물어볼 거고..
그래야 집주인 입장에선 단 몇백이라도 가져가는 거라.

문제는 원글님이 2순위일 때에요.
원글님이 2순위일 때는 사실 그 집에 계속 계시는 거 별로 권하지 않고,
계속 계신다고 하면 돈 좀 들여서 전세보증보험을 드시라 권할텐데 아마 보험 가입이 안될 듯해요.
전세보험은 전세금과 융자가 집값의 100% 이내일 때에만 가입 가능한데 이 경우는 넘어 섰어요.

2순위인데 계속 그 집에 사신다고 하면,
경매 넘어갔을 때 입찰해도 별로 메리트가 없어요.
만일 최고 입찰가격이 4억 8천 시세를 다 받는다고 해도
세금 떼고 캐피탈이 이자까지 다 가져가고, 남는 3억 이하가 원글님 가져갈 수 있는 최대치에요.
그나마 최고 가격으로 시세대로 다 받았다고 하더라도요. 실제로 낙찰가는 이보다 훨씬 낮아지니
원글님 전세금도 1억 가까이는 날린다고 봐야죠..

[우선순위...]

더하기 표시가 안돼서 댓글 내용이 좀 이상해졌네요.
원글님이 1순위일 때 경매 넘어갈 경우 집주인의 체납 세금과 원글님의 전세금과 기타 비용으로 5% 정도를 합산한 금액으로 입찰하시면 된다고요..

[답변]

정말 감사합니다...제가 다행히 1순위에요..알려주셔서 정말 감사합니다.

[경매]

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