전세만기.... 등기부열람 해봤어요.

[시밀란]

2011년 11월 15일

신규아파트 입주할 때 전세로 들어왔어요.

계약서에 5천만원 이상 대출불가 특약이 있는데

대출을 6천만원 받으셨네요.--> 질문1. 계약위반 아닌가요?

 

그리고 임차인은 융자 선순위 설정후 전입조건이라는 특약이 있어요

그래서 입주 한달후에 2011년 12월 27일 확정일자 받았어요.  

집주인이 대출받을때 은행근저당 선순위 때문에 그런다고 들었어요. 

현재 등기부에는

2011년 12월15일 근저당-기업은행

2013년 2월7일 근저당권이전-한국주택공사

이렇게 되 있구요.

-->질문2. 원래는 확정일자가 근저당보다 뒤잖아요

근저당이 이전되면서 확정일자가 빠르게 됐는데

그럼 제가 선순위로 바뀌는건가요? 

현재 집시세는 2억1천 가량되요.

-->질문3.집 가격대비 대출이  많은건가요?

 

아직 집주인 연락은 없지만

이웃분들 4, 5천만원씩 올려달라고 해서

여러집이  이사해서 저는 연락 안오기만(ㅜㅜ) 바라고 있는 상태에요.  

전세금을 올려달라고 하면 대출을 받아야 하는데

마지노선이 2,3천 정도에요.

이사비용과 대출이자비용 따져보니 비슷해서 안옮기는게 나을거 같아서요.

-->질문4. 전세금을 너무 많이 올려달라고 하면 대출많이 받았다고 하면서

좀 깎아달라고 해도 될까요? 

 

혹시 제가 생각하지 못한 다른 사항이 있으면 조언좀 해주세요.

김포쪽인데 깡통전세? 집값은 떨어지고 근저당과전세금이 집값보다 많은 집이 있다고 해서

많이 불안한 상태에요. 

[오천 대출 받으면]

육천이 등기부상에 설정이됩니다
대출 금액의 120% 설정해요.

[시밀란]

아...그런거군요. 답변 감사합니다.

[..]

1.
등기부상 설정액은 실제대출보다 높게 잡힙니다.
그러니 오천이상 받은게 아닐겁니다.
2.
대출발생생은행에서 한국주택공사?인가로 대출이 이관? 된걸겁니다.
저희집이 그랬거든요.

아는것만 답변해봅니다.

[..]

현재 전세가를 안적으셨네요.
대충 일억오천에서 팔천사이일거라고 짐작은 되는데요.

집값대비 대출금 과한 것 맞고요.

원글님도 융자 선순위후 전입이라는 특약을 알고도 들어간 것이 잘못인 것 같습니다.

지금은 그집에서 빨리 이사나오시는 것이 좋을 것 같아요.
집주인이 돈이 없다면 새로 세입자를 구하기가 쉽지 않겠어요.

[시밀란]

전세가는 1억 1천이에요.

[ㅎㅎ]

모두 얘기하셨고
특히 2번 경우 이전되도 선순위는 유지되는 겁니다. 따라서 님이 후순위인거는 마찬가지예요.
3번은 전세금을 말안해서 모르는데 윗님처럼 1억3천이상이라면 빨리 빠져나와야 해요.
많이 위험합니다.
경매에 넘어가는 순간 시세가인 2억 유지 절대 안됩니다.

[음...]

1. 계약위반이긴 하지만 집주인과 전세권자 간의 채권계약이어서
별 필요없는 특약입니다. 그런 특약이 있든 없든 은행의 근저당이 우선이니까요

2. 님이 선순위로 바뀌지 않습니다. 확정일자가 은행보다 뒤니까요

3. 집이 2억 1천이라고 해도 실제 경매에서 그정도로 경락되지 않습니다 (더 싸게 낙찰이 되죠)
최하로 잡아서 님의 전세금 1억 1천과 집주인의 대출 5천을 합쳐도 1억 6천이네요
낙찰이 1억 6천 이하로 될 경우...
은행이 먼저 받아갈테니 전세금 일부를 떼일 위험이 있습니다.

4. 전세금은 절대로 더이상 올려주면 안될 상황입니다.

[시밀란]

답글 주신분들 모두 감사합니다.

이사를 갈려고 해도 근처엔 물량도 없고

다들 비싸게 놓아서 걱정이 이만저만 아니에요.

어쨌든 전세금은 더이상 올리면 안되고 가능하면 나오는게 좋다는 말씀이신거죠?

[간단한건데요.]

실제적으로는 복잡할거 없는 내용인데, 복잡하게 생각하고 계세요.
담보대출과 전입신고+확정일자에 대해서만 말하자면(이게 가장중요하니까),

1. 5천만원초과(이상이 아니라 초과겠죠...) 대출문제는...
지금 등기부등본에 6천만원이라고 나오는건 채권최고액이에요. 이자까지 포함된 금액.
통상적으로 금융기관에서 120~130%를 설정해요.
그렇다며 원금은 6천만원이 아니라 5천만원이니까 약속을 어긴건 아닌거 같고요.

2. 그리고 저런 특약넣는거...원글님이 확정일자+전입신고만 제대로 하면 세입자 입장에서는 중요하지 않아요. 왜냐하면 집주인이 담보대출받을때 은행에서 전세보증금 다 확인해요.
보통은 전세입자가 있으면 확정일자+전입신고를 해놓기 때문에 경매넘어가도 세입자보증금이 은행담보대출보다 우선순위에요.
그래서 은행입장에서도 그걸 감안해서 대출해줘요.
원글님이 특약으로 굳이 약속안해도 은행에서 알아서 대출한도를 정한다고요.
그러니까 세입자 입장에서 중요한건 확정일자+전입신고만 잘해놓으며 됩니다.

3. 그런데 왜 원글님은 11월15일에 입주하고 12월27일에 확정일자를 받았나요?
이건 집주인문제가 아니고, 원글님이 안일하게 대처해놓으신거에요.
근저당권이전된거는 관계가 없어요. 최초에 12월15일에 설정해놓은게 1순위고, 원글님네가 2순위에요.
2순위가 된건 원글님이 확정일자를 늦게 받아서 그런겁니다.

[시밀란]

간단한건데요님 답변 감사합니다.

확정일자는 그쪽에서 전화주면 그때 확정일자를 받으라고 해서 그렇게 된거에요.ㅜㅜ

부동산에서도 그렇게 하는거라고 해서 그런줄 알았는데 아니었나보네요.ㅜㅜ

[oops]

윗님들이 상세하게 잘 설명해 주셨네요.

가능하면 나오는 게 좋은 게 아니라 최대한 노력을 기울려 빠져 나와야 합니다.
시세 2억내외에서 1순위인 주공의 채권 6천을 공제하고 나면 1억4천인데 그건 매매의 경우 그렇다는 거고...
경매가 되면(집주인이 저당채무를 제대로 상환하지 않으면) 낙찰가는 시세보다 상당히 떨어지고(주로 맥시멈으로 80%선을 상정합니다.)
거기에 경매비용이나 기타 비용을 공제하고 나면....이미 벌써 전세금의 일부분이 마이너스되고 있는 상태라는 겁니다.

그런데 만약 집값이 떨어진다면....ㅠㅠ 요즘 말많은 깡통주택에 원글님이 살고 계시다는 사실입니다.

심각성을 그다지 느끼지 못하는 것 같아 사족을 달아봤습니다.
(문제는 그런 집에 들어올 세입자가 과연 있을지....ㅠㅠ)

[시밀란]

만약 경매가 진행되면 세입자에게 연락이 오나요?
집주인이 전화오는거 말고 법원에서 우편물이 등기로 오는지 아니면 주인이 알려주지 않으면
세입자는 모르는건가요?

[시밀란]

전월세 보증보험 가입하는건 어떨까요?

[,,,]

전세금 올려 달라고 하면 그돈으로 대출 상환 해달라고 하세요.
못한다고 하시면 이사 나오셔야 해요.

[............]

빨리 빠져나오세요 위험해보이네요 그래서 계약할때는 은행문닫았을때 해야돼요 확정일자는 오늘로 하면 내일부터 효력이 발생하는데 은행대출은 오늘 받으면 은행이 선순위가 되니까요 이걸로 사기당한 사람많아요 위험해보여요

[.....]

위험해보이는데요. 이사가는게 안전할듯.

[아마도]

집주인이 전세금을 올려달라고 하지는
않을것 같은데요.
만약 올려달라고 한다면 대출금 상환조건으로
올려주시면 됩니다.
다른분들은 빨리 빠져나와라...하시는데,
그게 현실적으로는
전세를 찾기 어려우니깐요.

[....]

작년엔가 어느 지방에서 깡통전세때문에 기사화 된걸 본적이 있는데요...
작은 아파트에 한 주인이 여러집을 소유하고 있었는데..
그집들이 다 보증금과 대출금을 합하면 시세를 넘어가는 집이었어요.
동네 사람들이 사는게 다 그만그만해서 대른 집을 구하려니 집들이 대부분 깡통주택이고...
그래서 그냥 올려달라는대로 올려주고 살다가 집주인이 도망을 갔다고 하더이다.

동네에 전세찾기 어렵다고 자신의 전재산을 지키는데 소홀히 하지마세요...
나중에 그집을 원글님이 사야할수도 있습니다.

[...]

경매된다고 친절히 연락오지는 않고 배당신청하라고 연락은 올겁니다