전세 자동연장에 대해서 문의해요

[세입자]

공인중개사들마다 다르게 이야기를 해서 이렇게 자유게시판에 여쭈어요.

제가 지금 전세로 살고있은지 5년이 되었는데요.

처음에 1억으로 계약해서 2년 살고 2년후에는 전세금을 올리지 않고 2년더 계약해서 살았습니다.
그리고 4년이 지난후 계약해야 할 당시 계약서는 따로 쓰지 않고 전세금 1500만원 올려주는 걸로 하고
2년 더 살기로 했는데요. (구두로만)

갑자기 신랑이 지방으로 발령이 나서 5년째 되는 지금 이사를 가야할 형편이 되었는데,
집주인에게 양해를 구하고 부동산에 집을 내어 새로운 세입자를 구해달라고 부탁했습니다.

그런데 지금 전세가격이 너무 떨어져서
(여기는 과천입니다. 매매가도 작년대비 40% 이상 떨어져있어요)
현재 저의집 거래가격은 1억1500만원이 아닌 7천만원 정도에 겨우 거래되고 있는 형편이에요.

그런 사정을 알고 그럼 7천만원만 먼저 받고
계약이 완전히 해지되는 내년 8월에 차액분 4500만원을 받겠다 했는데,
(집주인이 그러라고 하고 복덕방에 전세를 내기로 했습니다.)

그런데 여기서부터 문제가 발생합니다.

1. 집주인이 살다나가 수리된 집이라고 시세인 7천만원보다 2천만원을 비싸게 내놓아서 보러오는 사람이 하나도 없어요. 우리가 시세대로 전세를 내어달라고 하니 거절합니다.

2. 다른 복덕방에 갔다가 이럴경우 2번째 계약은 자동으로 전세가 연장된거라 꼭 2년 살지 않고 그 도중에 나올수 있다고 합니다. 물론 복비도 집주인이 부담해야 한다고 하네요. (대신에 해지를 통보한지 3개월 뒤에 나올수 있음)

그래서 집주인에게 새로 알게된 2번의 이야기를 하며 3개월 뒤에 이집이 나가던 안나가던 1억1500만원을 다 돌려주어야 한다는데 서로 사정을 생각해서 그러지 않고 전세만 빨리 빼달라 그럼 그 돈으로 우선 집을 구하겠다 했어요.

집주인이 그말을 듣고 자기도 알아보았더니 아무 말없이 자동 연장된게 아니라,
1500만원을 올리면서 구두 협의를 했기때문에 전세 자동연장에는 해당되지 않고,
어떠한 일이 있어도 우리가 2년을 더 살아야 한다고 합니다.

뭐가 맞는지 모르겠어요.

전세가격이 이렇게 떨어지지 않았다면, 오히려 더 올랐다면 아무런 문제가 없겠지만,
제가 이사를 가야함에도 나가지도 못하고 집주인과는 감정대립이 된 상태이고,
사람들의 말은 가지각색이고....

어떻게 해야할지 정말 모르곘어요.

전문가님들 조언 부탁드려요.

[...]

저도 구두합의가 있으니
자동연장에는 해당 안 되는 것 같아요.

자동연장은 말 그대로 아무 말도 없이 서로 그냥 시간만 흘러가는 것...

[비슷한]

경험...

결국은 말로 해결되지 않고, 법으로 해결해야 되요. 2년 자동 연장된 것 맞고요. 그런데, 님이 반드시 이사를 해야할 필수적인 상황이 생겼기 때문에 중간에 이사나갈 수 있는 것도 맞아요. 그래서 법원에 임대차 반환 소송을 하면, 판사가 이런 상황을 감안해서 조종을 해 주어요.. 시간을 끄는 작업이지요..
(약간 판사 재량권이 있거요..) 그런데, 이렇게 시간을 끌다보면 내년 8월이 되어 있을 것입니다.

우선 말로 해결될 것 같지 않으면..

1. 내용증명을 보내고요 (남편 직장이 지방으로 가야 하기 2달 혹은 3달 내에 빼주셔요..)
2. 당연히 못 빼주시겠지요. 법원에 전세금 반환 소송을 내셔요..
3. 한 3개월걸릴 것입니다. 판사 앞에 가서 조종을 받습니다. 언제까지 빼주고요. 그 이후에는
못 빼주는 금액에 대해서는 penatly 금리 년 xxx%붙습니다. 라는 판결 받아요.
4. 2,3번을 거치면 님이 '채권 설정'(명칭은 잘 모르겠습니다.)을 강제로 하고 이사를 나갈 수 있습니다. 그전에 잘못해서 나가면 확정일자 설정한 것이 꽝이 됩니다. 확정일자의 조건이 거주이기에..
5. 1-4번 과정이 무지 귀찮은 과정입니다. ;-)

[전문가는 아니지만]

님 경우에는 자동 연장이 아니라
재계약이라고 봐야할 것같은데요.
근데 참 일이 복잡하게 되었네요.
집주인이 조금 양보해주면 좋을텐데
그 분도 아마 금전적 여유가 많지 않은 분인 듯...

[달과6펜스]

'묵시적갱신'이라함은
이전과 동일한 조건하에서의 연장을 뜻하며
임대차보증금 증액으로 인하여, 위경우는 묵시적갱신(자동연장)으로 볼수 없습니다.

[팔랑귀]

요즘 대출이자 하도 오를거라고 겁을줘서 대출끼고 산 아파트 팔고 전세살까 하다가도
(세입자로서 골치아픈 일들에 관한 이런 글 볼때마다 월세내고 사는셈 치고 맘편히 살자는 생각도 들었다가 제 귀가 팔랑팔랑 합니다.

[,]

자동연장, 묵시적 갱신이라함은 임대인도 임차인도 계약에 대해 서로 말을 안했을 때입니다.
서로 의사표시를 하지 않아 자동으로 연장되었을 때....
그 때는 기한에 정함이 없지만.....
님께서 전세금 올리기로 합의하고 그 전세금이 올라간 시점이 새로운 계약의 시점으로 볼겁니다.
그 때부터 2년의 계약 기간이 있구요.
그리고 전세금 반환소송은 짧아야 6개월은 걸리는 것 같은데.
참 구두계약도 당연히 계약입니다.
거기에 천오백 올려준 것도 있기 때문에 지금 상황은 님께서 전세를 빼고 가셔야 하는 상황이네요...