전세계약하려는데 이집 괜찮을까요?

[ⓧ레이첼]

집주인이 일주일전에 연락와서는 이달이 보름도 안남았는데 이사를 오겠다고 집을 빼달라고 하더군요 ㅠ.ㅠ
(사택에 살고 있는데 이달까지 사택에서 나와야 한답니다)

부동산에서는 7월에는 1억이면 원하는데 들어갔는데 지금은2~3천을 더 줘도 구하기가 힘들다는 뻔~ 한 소리를 계속 듣고는 정말 다 쓰러져가는 아파트만 남은듯 싶던차에

지은지 4년된 아파트 시가는 2억3천정도에 전세1억1천에 근저당은 3천정도 있는 집을 발견!
전날 저녁에 집보고 왔다가 오늘 오후에 계약할까 싶었는데 오전에 계약이 되었다고 연락이 오네요.. ㅠ.ㅠ

그래서 그주변에 작은동수에 새 아파트가 있어서 보고 왔는데
이게 쫌 애매합니다..

주인이 집은 두채를 사놨고 앞동은 자기네가 살고 있고 뒷동을 전세를 주는데요
대출을 1억4천을 받아있어서 전세금 1억1천을 주면 3천을 남겨놓겠다고 하네요
부동산에서는 이정도면 괜찮다고 하구요 전세권설정이랑은 다 할꺼구요
계약할때 따로 계약서 집어넣으면 된다네요  법무사에서도 나와서 서류 다 보고 한다는데 ..

그냥 저당없이 깨끗한집에 들어가고 싶은데 마음데로 쉽지도 않고
집은 새집이고 인테리어 까지 완벽하게 해놔서
이가격으로는 못구하지 싶긴한데  이사는 처음이고 계약도 처음이고 해서 불안하기도 해요

아파트는 시가로 알아보니 분양가 700선으로 32평 2억2천정도로 하구요
분양은 작년10월부터 하고 있지만 입주한 사람도 별로 없네요..

이런집 전세로괜찮을까요?

정말 한두달 더 보고 이사 나가고 싶음마음뿐인데 집주인이 저렇게 급한 상황이라
어쩌지도 못하고 그렇네요..

[갸우뚱..]

시가 2억2천에 대출 1억4천이면...8천만원만 자기돈이 들어간 집이네요..
그런데 1억1천 전세라면...
그건 굉장한 모험인걸요?
지금 부동산 가격도 뚝뚝 떨어지는데..나중에 나갈때 엄청 애먹을 확률도 크구요...(배째라...소송까지 가기도 하죠..) 요즘 깡통아파트 속출한다고 신문에도 많이 나오잖아요... 팔아도 대출 다 못갚는다고... 그정도는 아니라고 하더라도.. 님이 계약하려는 아파트는 너무 무모해 보입니다.
전 절대 안하렵니다.

[ⓧ레이첼]

그렇겠지요..ㅠ.ㅠ 근데 이 아파트에 두채를 사놨다고 해서요.. 저도 정말 신중하고 싶네요 충고 감사합니다

[하지 마세요..]

저희는 집 주인이 같은 주상복합에 4채나 있다고, 본인신용에 대해 자신있다고 하지만, 2년 살고 나오려고 합니다..사는 동안 불안불안했고요, 지금 나가려고 하는데 보러 오는 사람도 없어요..절대 하지마세요...

[그런데..]

전세금 1억 1천받아서 대출 1억 4천을 갚는다고 했으니, 2억 2천짜리 집에 전세 1억1천 대출 3천 있는거 아닌가요? 집값이 얼마나 떨어질지는 모르지만 그 집이 8천만원이상 떨어지지 않을 거라고 생각하신다면 괜찮지 않나요??

[전]

저라면 계약안할것같네요
돌다리도 두드려야할판에 앞으로 어찌될지 모르는데
사시는동안 마음 편하게 사셔야지요^^

[...]

전세권 설정을 해 놓아도 순위가 밀리면,
보호 못 받을꺼예요...
되도록이면 안들어가심이......

[글쎄]

뭐가 문제 인지 모르겠네요.
읽어 보니 전세금을 받아서 대출을 받은것 일부 갚고 3000 남긴다면
님이 처음에 연락을 기다렸던 그 집이랑 상황이 같은 거잖아요.

만약의 경우
님의 전세금 1억 1천만원이랑 아직 갚지 못한 대출 3천 만원이면 1억 4천 만원
분양가가 2억 2천이라면서
그 이하로 내려가지 않는다면 문제될것이 뭔가요?

전세금으로 대출을 갚는 조건이라면 그 집은 결국 빚이 3000 뿐인 집이므로
깨끗한 편에 속합니다.
집만 마음에 드신다면 그건 아무 문제도 아니네요

[전세금]

받아서 빚 갚는다고 계약서에 명시해도, 안 갚는 경우 있어요.
제가 지금 전세 사는 집이 그런 경우인데, 몇천 안 되어서 놔두고는 있지만 좀 그렇습니다.

순진하게 계약서에 명시되면 그대로 이행된다 생각지 마시구요. 이행 안 할 경우에도 마땅히 대처할 방법이 없고 있다 해도 무지하게 번거롭습니다. 집주인이 그 정도 경제력밖에 안 된다면 나중에 전세 빼기도 아주 힘들 겁니다. 2년 후에 경기가 좋아져서 전세 물량이 품귀라면 모를까.

[정확한 답변]

시세가 2억3천에 대출이 1억4천이고, 전세로 대출금 상환하고 3천만 남겨 놓겠다고 하면 집주인 입장에서는 남의 돈이 1억4천이고 자기 돈은 9천이므로 이정도는 설혹 경매로 진행되더라도 1억4천 이상 금액으로 낙찰되므로 문제는 없습니다.

다만, 중요한 것은 전세금을 받아서 대출금 상환에 사용하느냐가 키 포인트입니다.
대출금 1억 4천의 의미는 1억4천을 빌렸다는 것이 아니고, 은행이 권리를 행사할 수 있는 최대 금액이 1억4천이라는 의미입니다. 은행은 1억4천까지는 금액이 확보된 것이므로 이 범위안에서는 언제든 대출해줍니다. 그러므로 설사 지금 전세금으로 대출금을 갚았다고 하더라도 집주인이 다음에 다시 대출해달라고 하면 은행은 돈을 빌려줍니다. 최대 1억4천만원까지요..
전세금 상환 이후에 추가 대출을 해주더라도 은행의 권리는 전세 입주보다 우선 순위입니다. 전세권 설정해도 소용없습니다. 은행보다 순위에서 밀리니까요..
방법은 주인에게 전세금으로 대출금을 상환하고, 은행에서 설정한 채권최고액 (1억4천)을 3천으로 낮춰서 다시 등기해달라고 해야 합니다. 그래야만 은행에서 주장할 수 있는 금액이 3천으로 줄어들고, 집주인이 추가로 대출을 받더라도 추가 대출에 대해서는 님보다 순위가 밀리게 됩니다.

결론은 전세금으로 은행 대출 상환과 동시에 은행 등기 설정 금액을 낮추어 등기할 경우에만 계약하시면 됩니다. 이러면 아무 문제 없습니다.

[..]

위분 말씀이 정확한 답변이지만...
일단 대출 상환과 동시에 은행 등기 설정 푸는게 동시에 이루어질 수가 없습니다.
일단 님에게서 돈을 받아야 대출 상환과 등기 설정을 할 수 있는 거 아닌가요?
님이 직접 돈 건네주지 마시고 돈들고 집주인이랑 은행 대출 상황하시는 거 따라가서 보셔야 하는데요. 저 같으면 그렇게까지 해서는 안 들어갈 거 같네요.

[정확한]

답변님의 말이 맞습니다. 그래서 대개 은행에 직접 가서 그 돈을 세입자가 주면서 은행대출 갚는 것 확인하고 은행에서 등기설정 금액을 낮춘다는 각서를 써주고 합니다... ;-) 좀 귀찮지요.. 절대로 그냥 어수룩하게 넘어가지 마셔요.

글구 절대 집장사랑 계약하지 마셔요. 이 인간들은 경기가 좋을 때도 전세금이 내려가면 절대로 내려서 안 내놓고 배짱을 부리면서 세입자를 말리는 인간이랍니다. 집을 3-4채 가진 집장사 전세 집에 2번 들어가서 2번 다 고생하면서 나왔어요.. 전세가격 오를때는 칼같이 올리고 내려가면 절대로 내린 가격으로 안 내놓아서 세입자 힘들게 해서 결국은 법원으로 가게 하고... 정말 집장사들은 욕이 나와요..

그래서 제가 전세 줄때도 직장다니는 분에게 주고, (사실 알 수는 없지만), 전세를 얻을 때도 직장 다니는 분들의 집을 얻어요..