만약 집값 폭락하면 세입자는 어떻게 되나요?

[밤]

제가 지금 용산의 한 신축빌라에 전세로 살고 있습니다.

용산개발붐으로 집값이 미쳤는지 제가 들어올때 3억초반이었던게

한달후에 4억8천에 팔렸답니다. 이게 작년 10월경이구요.

정말 미쳤지.. 이 20평도 안되는 집이 5억이라니...

요즘 집값이고 경제고 불안불안하고

미국도 일본도 부동산때문에 나라가 휘청이는데

우리라고 안정적이진 않아보여서요.

게다가 현재 제가 사는집은 너무 거품이라고 생각이 되구요.



주인바뀌고 바뀐주인은 저에게 말도 없이 2억을 집 담보로 대출신청했고

은행에서 사람이 나와 얼마에 들어왔느냐는둥 묻더니

사인좀 해달라고 하더군요. 당연히 거절했죠.

그다음 은행직원에게 걸려온 전화.. "세입자의 동의는 그냥 절차일 뿐이고 굳이 받을필요없다"

그후 또 다른 은행직원이 찾아왔습니다.

제가 이것저것 추궁하니 결국 하는말.. 세입자 동의 없이 대출이 안된다..

연락조차 없는 주인이 괴씸했고 제가 만기후 방을뺄때 또다른 문제가 올수 있다는 생각때문에

저 당연히 사인 안해줬습니다.

제가 주인이라면 안절부절 하고 꼬시고 할텐데 여전히 주인에게는 연락한통없구요.

어쨌든 상황은 이렇습니다.



일단 전 전세 8천에 들어와있습니다.(운좋게 제가 입주후에 전세값 폭등하고 저희 윗집 1억에 들어오더군요.)

현재 집값은 모르지만 작년10월에 4억8천에 팔렸습니다.

제가 1순위구요.

이렇게 되면 집값이 8천이하로 떨어지지 않는한 전 전세금 모두 보장받는거 맞나요?

그리고 만약 짒값이 8천이하로 떨어지면 어떻게 되는건가요?

답변 및 조언부탁드려요!!

[정확한건]

아니지만, 전세금 보장받는게
지방은 3천만원? 수도권은 더 적게 이런식으로 되는것 같아요.
그 법이 어디에 있는지 모르지만, 하옇튼 글자로 딱 적혀 있었던것 같은데요.

[일각]

전세 등기 하셧나요?? 하셧음 다 받고요

[제생각]

지금 시세가 4억 이상이면 아무리 싸게 판다고 해도 8천 이하로 될 확률은 거의 없을거 같아요.

염려 안하셔도 될 듯.

은행이 님보다 늦게 대출 받으시면 님 전세금은 안전할거 같은데요.

[유부남]

대항력있는 주택임차인이면 걱정 안하셔도 됩니다
요건은 주택인도와 주민등록전입전까지 해당주택에 근저당권,가압류,압류가 없어야 합니다
등기부등본을 떼어보시구요 그리고 확정일자도 받아두세요
집주인이 은행직원에게 저런 말을 하라고 한거보면 떳떳하지 못한 행동을 하는거라고
의심하지 않을수 없네요.
그 은행원오면 미리 녹취도 해두세요 혼을 내주세요

[세든 후에]

대출 받는 경우는 세입자가 선순위라 금액이 얼마가 되었든 모두 보호 받습니다.
집이 8천 이하가 되어도 경매에 그 집을 매수한 매수인이 법원에서 받은 금액으로 부족하다고 하면 매수인에게서 받을수 있습니다.걱정 안 하셔도 될것 같네요

[제]

동생도 용산빌라 20평에 1억 전세살고 있어 참견해봅니다..
원글님은 안심하고 사셔도 되지만,,,
만약에 집 매매가가 다시 3억정도로 떨어지고..
대출이 2억있으면..
원글님이 이사를 가고 싶을때..
세입자 구하기가 힘든건 맞을것 같구요,보통의 경우라면요..

근데..용산엔 집이 없어서 못들어가 살정도인 곳 맞죠??
제가 살고 있는 곳은..
매매가랑 막상막하의 전세금을 자랑하는 아파트들이 수두룩합니다..
^^

[유부남]

아마 집주인이 빌라를 담보로 대출받을려고 하는데 대출기준금액이 얼마 안나오나 보군요
주택담보대출 특히 빌라는 평가를 보수적으로 해서 ...
그곳 시세를 모르는데 매매하한가의 85% 잡고... 그럼 3억을 잡으면
2.5억이라고 하면 님의 주택전세자금 8천을 빼면 1.7억밖에 안되네요
그집에 질권을 120% 잡을려면... 대충 1.3~1.7억밖에 대출이 안되겠네요
그래서 전세금을 많이 낮춰잡거나 이럴려고 하시는거군요...

[확정일자]

확정일자를 그전에 받았고 주소도 지금 살고있는곳으로 되어있다면 문제 없을겁니다. 동네 부동산사무실에 전화해서 이것저것 물어보시면 상담 잘 해주더라구요. 오전시간이 한가하니 전화를 함 해보시면 정확할거에요^^

[기억에..]

전세권 설정 안하셨으면.. 전세얻은 날짜가 먼저라도 저당권보다 후순위 아닌가요?
물권이 채권보다 우선이든가 뭐 그래서..
전세권 설정 안하셨으면 임대차계약만으로도 저당권에 대항 못 하는거로
줏어들은거 같은데...넘 오래전이라 확실하진 않아요..
확정일자 받아놓아도 전세권 설정 없으면 채권일 뿐이고
기본 보장해주는 금액 이상은 날짜 상관없이 임대차계약은 저당권보다 후순위인걸로 알아요..
잘 알아보세요..

[...]

그래도 복잡해요. 저라면 당연 안해줄 것 같아요 20평 아파트에..아무리 용산이고 지금은 5억 간다지만 2억 대출에 8천 전세라니...세상에..집값의 반도 넘게 자기돈이 아닌거네요..그리고 만약 그 집에 2억 빚이 있다고 생각해보세요.. 어느 세입자가 그 집에 전세를 들어오나

해주지 마세요. 계약 만료 후에 이사가라고 그러겠죠..잘 대비하시구요.
정말..제 동생이라면 도시락 싸들고 다니면서 말리고 싶습니다.

[흠]

나중에 집뺄때 골치 아픕니다. 그리고 주인도 안해줄거 아니깐 전화안하는거죠.
은행직원이 속이면 속이는거고...자기는 싫은 소리 하기 싫어서

[아마]

나중에 복잡해서 그렇지...
처음 전세 들어오실때 대응력(전세권 설정 혹은 실거주&확정일자&전입)을 갖추셨다면 걱정안하셔도 됩니다.
경매들어가도 1순위일꺼에요..

[왠지...]

그 집주인 불쌍하네요

[,,,,,]

게시판에 이런글 올리기 전에 부동산에 대해 약간은 공부하실 필요가 있겠습니다.

입주 하셨을때 세무서에 확정일자 도장 받았으면 집주인이 10억이던 100억이든 그 집 담보로

대출 받았어도 세입자분은 신경쓰실 필요가 전혀 없습니다.

알아야 인생도 맘편히 살지요....

[하지만..]

내가 1순위라서 집날아가도 내가 제일 먼저받는다 할지라도,

내뒤로 대출이 줄줄이면.. 나대신 들어올사람 찾기 힘들고..
그만큼 대출받는사람들은, 나대신 들어올사람 없으면 돈융통하기
힘든사람이 많지요.

그러니 경기안좋을때 집빼기 힘들고.. 실제 경매넘어가서 내가 그 돈을
받기까지 최소 6개월정도의 시간과 나름 복잡한 절차가 기다립니다.

[제 동생]

3년전에 8천에 전세 살던 집 경매가 들어 와서
알아 보니 동생네가 확정 일자 전세 등기 다 하고 이사 들어 갔는데
동생네 보다 선 대출이 있어서 삼천만원만 받을 수 있다고
해서 울고 난리가 아니었어요.
길바닥에 나앉게 생겼다고 형제들도 걱정 많이 하고요.
다행히 건축 업자가 건축비를 못 받게
생기니까 은행 대출 승계하고 명의 이전해서
위기를 넘겼어요.
원글님 보다 선 순위 채무가 있는 경우
서울에서 3천만원 밖에 보상 못 받는 걸로 알고 있어요.
동생네도 불안해서 대출 껴서 집사서 이사 했어요.
불안 하시면 이사 하는 방법 밖에 없어요.

[......]

어쨋든 현재 5억짜리 집에 8천 전세로 살고계시면.....재계약때 적어도 전세 2억5천은 달라고 할테니...
계약 종료전에 이사 준비하시는게 좋겠네요....
5억짜리 집에 8천 전세로 사시면서 폭락해서 돈 못받을걸 걱정하시는건 좀 오바시고요....
그래도 이것저것 걱정되시면 다른데 월세로 가시거나 외각지역에 8천짜리 빌라를 사서 들어가세요.

[완소연우]

다 떨어져도 용산은 안 떨어질 것이옵니다...

[이제]

용산은 돈 벌일만 남은거 아닌가요?
이제 오르려고 기지개를 펴고 있으니 금방은 안떨어질것 같네요.

[그러게..]

다 떨어져도 용산은 안떨어질거 같은데요...저도 용산에 빌라전세로 살고 있는데..
걱정 안되는데...지금 집값떨어졌다 해도...용산은 하나도 안떨어졌던데...

[저..]

확정일자는 동사무소서 받잖아요..