양도소득세에 대해 좀 알려 주세요.

[세금폭탄??]

98년도 경에 경매로 4500만원에 산 24평 아파트가
지금 매매시세로 9500 공시지가로는 6000만원 정도 해요.

그 아파트를 3년 전에 전세를 주고 저희는 다른 곳에서 전세로 살고 있어요.

작년 9월에 싼 주택이 있어 8000만원에 구입했고 공시지가는 5500만원 정도 하는데
여기도 다른 사람에게 전세를 주고 있는 상황입니다.

이런 경우 아파트를 팔면 양도소득세가 얼마나 나올까요?
아파트를 팔아야 하는데 양도소득세 무서워 팔지를 못하겠어요.
보유세도 세금폭탄이라는데 작은 아파트인데도 세금이 많이 나올까요?

어떻게 하면 세금 적게 낼 수 있는지 아시는 분 좀 도와 주세요.

참고로 여기는 광역시입니다.

[경매로]

사신 아파트를 파신다는거죠?? 4500만원에 경매 받으셨구....광역시라면 요즘은 보통다
양도소득세가 실거래가 신고이니 매매를 얼마에 하느냐에 따라 양도세가 달라지겠네요..
1가구 2주택이시지만 고급주택이나 아파트가 아니니 무조건 최고세율이 적용되지는 않구요..
매매차익따라서 세율이적용됩니다..매매가를 얼마로 하실지 말씀을 안하셔서 양도소득세가
얼마나 나올지는 말씀드릴수가 없네요~~^^

[원글]

매매가는 매매시세대로 9500선이나 일명 로얄층이라 불리는 곳이라
9700정도 생각하고 있습니다.
1억 미만은 양도소득세 부과 안된다는 말도 있고요.
그리고 새로 산 주택은 저희 부모님이 사실려고 사게 됐는데 아직 세입자가 있어서
주소이전은 못했는데 부모님을 주민등록하면 혹 감세대상이 될 수도 있을까요?

[원글]

매매차익에 따른 세율이라면 경매로 사도 그리 이득이 없겠군요...ㅠㅠ

[경매로]

사신 4500만원 아파트를 9700만원에 판다고 가정했을경우...필요경비가 얼마나 있으신지
모르니 이건 제외하고..장기보유특별공제780만원제하면 양도차익이 4420만원이시네요..
거기에서 기본공제 250만원제하고..누진세율27%적용시 산출세액은 6,759천원..매매하고
2달이내에 양도세 신고시 예정납부세액공제 675,900원빼면 실제 양도소득세는 6,083,100원에
주민세 10%이시네요...
작년 9월에 주택을 사셨다면....1년되기전인 올8월이나 9월에 아파트를 매각하시거나
그랬다면 1가구1주택에 해당되서 세금을 안내셔도 되셨을껀데요..
그리고...새로 구입하신 주택에 부모님이 거주하신다고 하셔도 감면되는건 없습니다.

[광역시]

라도 군지역은 제외입니다. 매매가를 보니, 그럴 듯도 싶은데요.
이게 좀 복잡합니다.
3주택 예외 규정을 보면, 대지36평이하, 전용18평 이하, 양도받을 당시 기준시가4천만원 이하...이러면 또 제외되거든요.

수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택 - 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택은 2주택에서 제외...이런 규정도 있고요.

생업때문에 이전하고 1년 안에 전주택 매매하시면 또 예외로 되는데, 그건 아니신 것 같고요.
그리고, 이율도 양도차액에 따라 다 달라집니다.

전 자세한 상황이나 사정을 모르니, 정확한 건 국세청이나 세무사 사무실에 문의해 보세요.
뭐든 정확한 게 좋으니까요.

[오타]

이율->세율

[원글]

알려 주셔서 감사합니다... 혹시 다른 아시는 분들 있으면 좀 알려 주세요...ㅠㅠ