다시 한번

[궁금이]

전세권설정과 확정일자의 차이가 뭔가요?  제가 알기로는 확정일자는 보장금액이 천육백만원 한도라는데 맞나요?

[전세권&확정일자]

ㅇ전세권과 확정일자부 임차권의 비교


확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없습니다. 그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다.


첫째, 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 듭니다.


둘째, 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.


셋째, 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접 경매신청을 할수 있습니다.


넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.


다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했습니다.