[re] 전세권설정에 관해..

[shin]

1. '등기된 전세권'과 '확정일자를 받은 임차권'의 효력 비교
전세권을 설정하고 이를 등기하면, 전세권은 물권이기 때문에 전세권자는 당연히 제3자에 대하여 대항할 수 있고(즉 소유자가 바뀌어도 내가 전세권자임을 당연히 인정받을 수 있다는 의미입니다), 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 갖게 됩니다(민법 제303조 제1항). 그러나 명칭은 '전세권'이라고 할 지라도 등기가 되지 않은 전세권은 사실상 '임차권'과 동일한 효력을 갖는데 그칩니다.

이와 같이 '등기가 되지 않은 전세권'이나 '임차권'을 보호하기 위하여 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(또는 전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 가지는 것으로 규정하고 있습니다.

나아가 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(또는 전입신고)을 마치고 아울러 임대차계약서상의 확정일자까지 갖춘 경우에는,  민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 부여받은 권리를 부여하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항).

그러므로 '주택을 인도받고 주민등록(또는 전입신고)을 마치고 아울러 임대차계약서상의 확정일자까지 갖춘 임차인'의 경우, '제3자에 대한 대항력'과 '후순위권리자보다 우선 변제받을 권리'를 갖는다는 점에서는 등기된 전세권자와 그 지위가 비슷합니다(그 밖의 점에서는 차이가 많이 있습니다).

2. 소액보증금 중 일정액에 대한 최우선변제권
한편, 소액보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보권자보다 더 보호를 하고 있습니다. 즉 주택임대차보호법 제8조 제1항, 주택임대차보호법시행령 제3조, 제4조는, 일정한 임차인(서울의 경우 보증금이 4,000만원 이하인자에 한함)에게 그 보증금 중 일정액(서울의 경우 보증금 중 1,600만원까지)에 대해서, 후순위권리자는 물론 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 최우선변제권을 부여하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의하여 인정되는 우선변제권이나 전세권 기타 다른 담보권에 인정되는 우선변제권은 후순위자보다 우선하여 변제받는 효력에 불과합니다).  최우선변제권을 인정받기 위해서는 위 요건 외에도 임차인이 그 주택에 입주하고 있어야 하고, 그 주택에 대한 경매 전까지 주민등록(또는 전입신고)을 마쳐야 하지만, 임대차계약서에 확정일자인은 없어도 됩니다. 즉 확정일자는 '후순위자보다 우선 변제받을 권리'(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항)와 관계가 있을 뿐, 소액보증금 중 일정액에 대하여 인정되는 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조 제1항)과는 무관한 것입니다.

그러므로 서울의 경우 보증금이 4,000만원을 초과하는 임차인의 경우 확정일자를 받더라도 최우선변제권은 인정되지 않습니다(물론 후순위자에 대한 우선변제권은 인정됩니다).

[shin의 아내]

팔이쿡에서 좋은 정보 얻어가는것에 대한 보답으로

변호사인 신랑한테 답글 좀 올려달라고 했더니

이렇게 읽기 힘들게 올려놓았네요.