월세 세입자 관련 아시는 분 간절히 리플 부탁드립니다.

[머리아픈 임대인]

월세 세입자가 갑자기 나가겠다고 전화가 왔어요.
세입자가 다른곳에 급하게 계약을 해서 6월말에 보증금 일부를 먼저 돌려 받을 수 없냐고 합니다.
저는 제손에 당장 돈이 있는게 아니어서 집을 빼야 줄수 있다고 했는데요.
지금 살고 계신분이 3년이상 살고 있어서 묵시적 계약 연장 상태입니다.
문제는 세입자와 계약했을 때와 지금의 시세는 많이 올라 있어요.(계약시도 좀 낮게 세를 주었답니다)
그래서 저도 지금 시세에 맞게 세를 내 놓을려고 하니
세입자분께서 시세대로 하면 자기들이 빨리 나갈 수 없고 복비도 내지 않아도 되는것
아니냐고 하는데 이때는 어떻게 해야 하나요.
시세대로 놓으려면 제가 복비도 물고, 세입자가 나가려는 날짜에 맞춰 보증금을
내줘야 하는지 여쭈어 봅니다.

[..]

시세대로 내놓든 얼마에 내놓든
정해진 일자보다 세입자가 먼저 나가면 세입자가 복비 내야합니다.
그리고 돈 빨리 받고 나가고 싶으면 세입자가 어떻게든 빨리 다음 세입자 구해야겠지요.

[,,]

제 짧은 상식으로는 그 세입자가 뭘 몰라서 그러는것 같네요.
묵시적 연장 상태면 모든 권리는 세입자에게 있어요. 그래서 아무때나 나가도
되요. 복비 같은것을 내 줄 필요가 없다는거죠.
묵시적 연장 상태면 집주인은 2년을 칼같이 지켜야 권리 생기고
세입자는 아무때나 나가도 되요.

[,,,]

,,님 말씀처럼 묵시적 연장상태는 세입자가 언제든지 나갈수 있는 권리가 있어요..대신
주인은 계약기간 2년동안 나가란 소리못하고요. 법이 다 세입자 유리하게 되어 있답니다.

[.]

집주인과 세입자가 계약 만료일 한달전까지 서로 연락없이 의사표현 안한채 지나간 걸 묵시적이라고 해요.
한달전까지 어느 한쪽에서라도 전세금 안 올리고 그대로 살아라 또는 이사 안가고 그냥 살겠다 말한거면 묵시적인게 아니예요.

그리고 묵시적자동연장인 경우에도 세입자가 나가겠다고 말하면 세입자가 지정한 날까지 무조건 전세금을 돌려줘야하는게 아니라 세입자가 나가겠다고 말한 3개월 후까지 전세금을 돌려주면 돼요.
세입자가 집주인에게 미리 말하지도 않고 멋대로 계약해놓고 이달말까지 보증금 일부를 내놓으라는 요구를 반드시 들어줄 필요는 없어요.
그렇지만 묵시적인 경운 시세대로 놓든, 낮게 놓든 복비는 원글님이 내셔야해요.
저도 가급적 서로 좋게 지내자는 주의지만 원글님 세입자는 좀 심하네요.
어떻게 집주인에게 미리 말도 안하고 계약부터 덜컥하고 열흘도 안남은 이달말까지 보증금 일부를 달라고 할 수 있죠?

부동산과 먼저 상의해보세요.
월세수요가 많은 곳이라면 굳이 시세보다 아주 낮게 내놓지마세요.
저도 6년동안 조정안하고 그대로 살았던 세입자가 나중엔 그 가격으로 그런 집을 못구할 상황이 되자 안나가려고 해서 아주 애먹었어요.
그 다음부턴 무조건 시세대로 원칙대로해요.
그렇게 하는게 오히려 잡음이 없더군요.
좀 씁쓸하긴 해요.

[님은]

안돌려줘도 되는 3개월 동안은 월세의 권리가있어요

[저도 집주인]

시세와 상관없이 님이 복비 부담하셔야 해요(묵시적 연장이므로)
대신 임차인이 퇴거 의사를 3개월 전에 미리 얘기해야 하므로, 6월말까지 보증금 일부 먼저 주실 의무는 없습니다.
정 보증금 일부 돌려받고 싶다면 그 금액만큼 이자로 쳐서 월세 부담하라고 하세요.
그러나 10% 정도는 관례상 미리 주기도 합니다.
암튼 시세대로 내놓는다고 안빠지는 것은 아닐것입니다.
임차인들이 빨리 빼고 싶으면 자기들이 아쉬우니 집을 잘보여주겠죠.
현재 거주하는 임차인의 협조 여하에 달려있는듯해요.

[..]

저 맨위에 댓글 달았던 사람인데요
지금 댓글들을 보고 카오스상태네요ㅜㅜ

올초 저도 이사를 했는데, 계약 연장상황(따로 계약연장한다는 계약서를 안쓰고 지나가버린...)
이었고 저도 급하게 나가게 되어 제가 다음세입자를 얼른 구하고 복비도 제가 내고 나왔어요.

부동산에서도 그리 말을 했었고 저는 별 생각않고 제가 복비 내고 나왔는데
이건 어떻게 된 상황일까요.. ㅡㅡ;;

[.]

사이 답글 다신 분들이 있는데 일부는 정확한 답변들이 아니네요.
묵시적 합의에 의한 자동연장이란 용어로 검색하시면 관련 법규가 나와요.

묵시적이란 건 세입자 집주인 서로 계약만료일 한달전까지 아무 연락없이 계약 연장, 만료 의사표현 없이 지나간거고, 그럴경우 무조건 2년이 아니라 전 계약조건 그대로예요.
전 계약이 2년이면 2년, 1년이면 1년, 같은 전세금으로 다시 한번 연장이예요.

여기서 전세기간은 1년이라도 세입자가 2년을 주장하면 집주인은 2년을 주장할 수 없다고 하실분이 있을지도 모르는데 이때 그냥 계약서에만 1년으로 했다면 세입자는 임대차보호법 2년을 주장할 수 있지만 만약 특약조건으로 집주인과 세입자가 1년계약 불이행시 어떤 조건을 내세워 각각 한장씩 서명날인하게 있다면 세입자는 2년을 주장할 수 없어요.
법이 임대차보호법보다 집주인과 세입자간의 상호 동의하의 특약을 우선시 하거든요.

그리고 묵시적합의에 의한 자동연장인 경우 집주인은 계약기간 만료일까지 세입자에게 이사갈 것을 요구할 수 없지만 세입자가 집주인에게 이사갈 의사를 말한 후 3개월까지 무조건 전세보증금을 줘야해요.
이 경우 복비도 집주인이 내야하고요.

[...]

복비는 원글님이 내는건 맞고,
보증금은 통보하고 집이 나가던지, 아니면 3개월후에 주면 됩니다.