X에서 아스피날님이 써온 글을 퍼왔어요.
15억 이하 아파트가 유독 불장이랍니다.
이 와중에 한문도 교수는 매불쇼 나와서 매매, 전세 다 떨어지고 있다고...
■ 서울 15억 이하 아파트가 불장인 이유
요즘 서울 15억 이하 아파트 시장이 불장이다. 정부의 고강도 대출 규제가 만든 ‘역설적인 쏠림’ 그리고 전세·월세 시장의 구조적 변화가 합쳐진 결과.
지난해 6·27 대책과 10·15 대책으로 주담대 한도가 가격대별로 차등 적용되고 있다. 서울·수도권 규제지역에서 15억 이하 주택은 최대 6억원 대출 가능하지만, 15~25억은 4억원, 25억 초과는 2억원으로 뚝 떨어진다. 이 때문에 실수요자, 특히 3040 무주택·생애최초 매수자들이 대출을 최대한 활용할 수 있는 15억 이하 중저가 아파트로 매수세가 완전히 쏠린 거다.
실제 올 들어 서울 매매 거래 중 15억 이하 비중이 80~87%까지 치솟았고(2월 기준 85% 이상), 강북·외곽(노원·성북·중랑·관악·동작 등)에서 신고가·키 맞추기 현상이 맹렬해졌다. 관악드림타운 1년 새 가격 오른 거 한 번 살펴봐라. 이 노후화한 관악구 비역세권 단지가 꽤 많이 올랐다.
여기에 전세 소멸과 월세·반전세 폭증이 불을 지폈다. 서울 아파트 전세 매물이 1~2년 새 25~39% 급감하면서 월세 비중이 60%를 넘었고(일부 월 68%까지), 평균 월세도 140~150만 원대로 올라 연간 주거비 1800만원 이상이 기본이 됐다.
전세는 ‘무이자 대출’처럼 살던 구조였는데 그 전세매물이 없고, 반전세와 월세가 표준이 되니 주거비는 갈수록 치솟는다. 임차인들로선 “월세 평생 내느니 차라리 대출 받아 산다”는 심리가 퍼질 수밖에. 15억 이하 구간은 주담대 4~6억 여력으로 월 원리금 상환이 월세와 비슷하거나 저렴해지는 경우가 많아 매수 전환이 가속화한다.
설상가상 서울 전체 공급 부족이 더해진다. 올해 신규 입주 물량이 2025년 대비 절반가량 급감하면서 희소성 공포가 커지고 있다. 실수요 심리가 “지금 아니면 대출도 못 받고 못 산다”로 몰리면서 매물이 나오면 바로 소진되고 호가가 수천씩 뛴다.
지금 서울 15억 이하는 완전한 실수요 중심의 불장인 것이다.