우선 지난 4월에 쓴 예측이 조금 빗나갔어요.
당시 정부가 둔촌발 급한불 끄기 위해서 규제 풀고 대출 권했지만 올해 입주물량과 금리상승추이로 더 강한 반등은 어렵다고 봤어요.
치명적인 헛점은 기준금리를 이렇게나 오래 동결해서
미국보다 오히려 2프로나 낮게 쭉 유지 되도록 할거란 예상을 전혀 못했어요. 이건 저뿐 아니라 아무도 예상 못하셨을거에요. 즉 통상대로라면 최소 6프로는 되어야 하는 대출이자가 4프로대로 쭉 유지되고 있는 거에요.
어쨋든 현재상황에서 다시 예측글을 써봅니다.
우선 집을 사는 구매자는 세 종류에요.
1. 1주택자들의 갈아타기 :하급지 - 중급지 -상급지로
2. 무주택자들의 첫 내집마련(영끌. 특히 30대): 하급지 매수 또는 청약
3. 유주택자들의 투자목적 매수
1월 대책은 1.2에(특히 1번) 맞췄었고 실제로 이들이 대거 참여해서 이뤄진 거래들이었습니다.
통상 집값상승은 1번들이 먼저 시작해서 하-중-상급지 거래량이 늘고 매매가 활발해지면 3번들이 슬슬 매수가담. 마지막으로는 2번들이 대거( 청약대신) 하급지를 영끌하면서
안정적인 상승사이클에 들어가게 됩니다.
하지만 현재는 1번들이 움직인건 맞고 가격도 올라갔는데 거래량이 적어요. 거래량이 적다는건 기존 중하급지 집이 잘 팔리지 않다는 뜻이기도 합니다.
아니다 다를까 2번의 움직임이 잘 없어요. 즉 2번들이 영끌을 해서 1번들의 기존 중하급지를 사줘야 하는데 2번들의 영끌이 예전 폭등기에 비하면 아주 적어요.
이걸 지금 양극화라고 표현하기도 합니다만 제가 보기엔
지금 4프로대 대출금리가 하급지를 영끌할만한 30대들의 체력에 버거운것 같아요.
여기에 눈여겨 볼만한건 3번들이 계속해서 몸을 사리는듯 해요.
3번들의 참여시장인 아파트외 건물 상가 토지 등도 거래가 없죠. 예금액은 사상최대라는데요.
금리 붙잡아주던 정책에 의지해 거래되던 시장이 기준금리와 무관하게 대출금리가 오를수 있다는 분위기가 확산되면서 2번은 더욱 움추릴것 같고 3번은 계속해서 참여를 안 할것 같아요. 즉 더이상 기준금리 동결을 부동산에 호재로 보지 않고 악재로 보는 (특히 부채 최대. oecd1위) 분위기가 퍼지는 중인듯 하여 가계부채 국가부채 기업부채 자영업 부채 연일 최고라는 기사들에서 부채들이 좀 줄어가는다는 신호성 기사가 나올때까지는 공격적인 매수는 이젠 점점 안 할것 같아요.
개인적인 의견이니 참고만 하십시요~