이재명의 책임은 대장동에만 있는 것이 아니다(feat. 백현동 식품연구원 부지 개발)
2023.01.18.
필자가 지난 14일, ‘정영학 녹취록 1,325쪽을 읽고 난 소감‘이라는 글에서 천화동인1호는 이재명의 것이 아니다라는 분석을 내놓자, 우파 진영 사람들은 이재명에게 면죄부를 주는 것이 아니냐는 항의를 하기도 하고, 대깨윤들은 원색적인 비난도 한다. 그리고 좌파 진영 유튜버들이나 스피커들도 정영학 녹취록을 근거로 대장동 사건에서 이재명의 책임은 없다고 몰아가고 있고, 대깨명과 개딸들은 환호성을 지르고 있다.
이재명은 천화동인1호의 주인이 아닌 것은 맞지만, 그렇다고 이재명이 책임이 없는 것이 아니다. 사실 대장동 게이트에서 가장 책임이 큰 사람은 이재명이다.
백번 양보해 이재명이 대장동 일당들과는 직접 만난 적도, 대장동 개발 사업에 관해 상의한 바도 없으며, 대장동 일당으로부터 선거자금 등 한 푼의 돈도 받지 않았다고 하더라도, 이재명은 대장동 개발 사업을 설계하고 최종 결정하고 시행한 자로서의 책임이 막중하다.
대장동 개발 이익(토지 분양 4,040억+아파트 분양 최소 3천억)을 대장동 일당들에게 몰아주게 한 자들이 유동규, 유한기, 정진상, 김용인데 이들은 이재명의 최측근들이고 각각 수억원의 뇌물을 받아 챙겼거나 받아챙긴 혐의를 받고 있다. 특히 유동규는 천화동인1호의 지분(1,208억을 배당 받음)을 사후에 받기로 했다.
이렇게 이재명은 측근들이 단군 이래 최대의 부동산 개발 사기극을 벌이는데도 관리감독을 제대로 하지 않은 직무유기를 했으며, 이를 최종 승인해 주어 희대의 사기극을 가능하게 해 주었다.
또한 최측근들의 사기극을 자신의 행정 치적으로 선전하여 성남시민들과 국민들을 기만하고 경기도지사에 당선되었다.
대장동 일당들은 자신의 계획을 실현시키는데 이재명이 절대적으로 필요했음으로 이재명을 성남시장에 당선시키는데 불법을 동원해 가며 최선(?)을 다했다. 즉, 이재명은 대장동 일당들의 도움으로 성남시장, 경기도지사, 나아가 민주당 대선 후보가 되는 엄청난 정치적 이익을 얻은 것이다.
이 정도면 이재명은 사법처리 여부는 차치하더라도 정치적, 도의적 책임을 지고 국민들에게 석고대죄하고 정계를 떠나야 한다.
이재명은 대장동 게이트에만 책임이 있는 것이 아니다. 이재명의 재임 중에 성남시에서 벌어졌던 위례신도시, 백현동 식품연구원 부지, 정자동 한국가스공사 부지 개발 등에서 어찌 보면 대장동 개발보다 더 책임이 크고, 직접 책임져야 할(사법처리 대상이 되는) 부분도 많아 보인다.
위 4개 지역 개발에서 대장동 일당 등의 민간업자들이 거둬들인 수익은 최소 1조원이 훌쩍 넘는다.
대장동 : 4040억 배당금 + 3천억(추산) 아파트 분양 수익
위례신도시 : 151억 (유동규는 위례신도시 개발에 특혜를 주면서 3억 받음)
백현동 식품연구원 부지 : 4,344억(추산)
정자동 가스공사 부지 : 1,465억(2021년까지 누계)
이재명이 성남시장으로 재직하는 동안 벌어진 성남시내의 부동산 개발은 그야말로 복마전이었으며 썩은 냄새가 진동했다.
이재명은 재야시절에는 공공개발을 주장하고 민간개발을 반대했다가 시장이 되자 동시다발적으로 민간개발, 민관 공동개발 인허가를 무더기로 내주었다. 인허가에 산지법, 환경법을 위반하는 불법적인 요소도 많이 보이고, 4단계 종 상향을 하는 파격적인 특혜가 이루어졌다.
각 사업마다 이재명의 측근들이 장난 친 흔적들이 역력하고, 이들에게 천문학적 뇌물이 제공되었거나 사후 제공될 예정이었다. 대장동, 위례 신도시, 백현동은 대장동 일당들이 다 관여되어 있으며, 정자동 한국가스공사 부지도 도둑질 해먹은 방식이 동일하다.
이런 단군 이래 부동산 개발 최대 비리의 맨 꼭대기에 있는 자가 이재명이다.
백현동 식품연구원 부지 개발은 대장동 개발에 버금가는 도둑질이며, 내용적으로는 대장동 개발보다 더 악성이다. 그리고 백현동 개발에는 이재명이 대장동 개발보다 더 직접적으로 책임져야 할 부분이 많아 보인다.
지금부터 백현동 개발(도둑질)에 대해 자세히 살펴보자.
본격적으로 들어가기 전에 정영학 녹취록에 박근혜의 청와대가 대장동 비리를 조사하라고 검찰에 지시했다는 내용을 다시 상기해 보자.
P257, 2014.06.27.에 녹음된 남욱과 정영학의 대화에서 남욱이 다음과 같이 말한다.
“지금 저기가 검찰 위에서 청와대에서 오더 떨어졌대요. 이재명이 잡으라고.”
“그래 갖고 검찰이 지금 난리인가 봐요. 만배 형 도움이 절실해요.”
P272, 2014.07.28.에 녹음된 남욱과 정영학의 대화에서, 남욱은,
“지금은 조윤선이가 직접 오산을 갔답니다. 저기 정무수석이,..(하하)”
“그래 갖고 만배 형, 제가 정석천이 만난 것 때문에 만배 형이 계속 뭐라 하셨거든요.”
“그래 갖고 하여튼 만배 형 왈, 모두 다 스톱.”
“예, 그리고 일단은 정무수석이 직접 오더가 온 거는 맞고요.”
“그러면 세죠.”
“그러면 방어하기가 쉽지는 않을 거라 해요.”
여기에 그 동안 알려지지 않는 인물이 한 명 나온다. ‘정석천’
필자는 지난 번 글에서 정영학 녹취록에 ‘정석천’이 간혹 등장하기는 하는데 이 ‘정석천’이 대장동 일당들과 어떤 관계이며, 대장동 개발 사업에서 어떤 역할을 했는지 잘 모르겠다고 했다. 김만배가 정석천을 언급하며 올 스톱을 지시하는 것을 보니 정석천은 대장동 개발과 깊이 관련된 것으로만 막연히 추측했다.
그런데 이 자가 알고 보니 백현동 식품연구원 부지를 매입해 아파트 분양으로 수천억을 번 아시아디벨로퍼의 실소유주였다.
백현동 식품연구원 부지 개발은 전라북도로의 본사 이전을 앞둔 한국식품연구원이 2015년 2월, 11만2861㎡의 백현동 부지를 수의계약으로 정석천(아시아디벨로퍼)에게 2,187억원에 매각하면서 시작됐다.
식품연구원 부지의 용도는 ‘녹지 지역’으로 개발하기 힘든 땅이라 식품연구원과 건설교통부는 매각을 용이하게 하기 위해 성남시에 용도 변경을 요청했으나 성남시는 거부했다. 그러다 8차례의 유찰을 거친 끝에 아시아디벨로퍼가 용도 변경이 되지 않으면 계약이 무효화되는 조건으로 매입하게 된다.
그런데 이상한 일이 벌어졌다. 성남시는 공공성 부족으로 식품연구원 측의 토지용도 변경 요청을 거부하던 종전의 기조를 바꿔 아시아디벨로퍼가 식품연구원 부지를 매입한 2달 후인 2015년 4월, '성남도시개발공사 참여' 등을 조건으로 매각을 허용하고 더 나아가 당초 식품연구원 측의 요청이었던 '2종일반주거지역'보다 2단계나 더 높여 공동주택(아파트) 신축이 가능한 ‘준주거지'로 용도로 변경해준 것이다. (실제는 4단계 한꺼번에 상향, 녹지–1,2,3종 일반주거지역–준주거지)
부동산 개발사업에서 용적률은 돈인데, 준주거지의 용적률(500% 이하)은 2종일반주거지역 용적률(250% 이하)의 두 배가량임을 감안하면 이건 엄청난 특혜다.
특혜 시비에 휘말리자, 이재명과 성남시측은 국토부와 식품연구원측의 요청에 따른 것일 뿐이라고 말했지만, 국토부의 이야기는 완전히 달랐다. 공공기관 부지 이전 결정 방침에 따라 성남시 측에 매각을 재촉한 것은 맞지만, 문제가 되는 부지의 종 상향(자연녹지→준주거)문제 등은 지자체의 판단 및 결정이었다는 것이 국토부의 주장이다.
대한민국 시행 역사에서 민원인(식품연구원)의 요청(2종 일반주거지)보다 상회하여, 두 단계나 용도변경을 상향(준주거지)하는 케이스는 없었다.
4단계 종 상향이 이루어진 것은 이재명의 측근으로 알려진 김인섭이 결정적인 역할을 한 것으로 보인다. 김인섭이 2015년 1월, 아시아디벨로퍼에 영입되고서 3개월 만에 파격적인 용도 변경이 이뤄진 것은 우연이 아닐 것이다.
김인섭은 이재명 대선 후보의 2014년 성남시장, 2018년 경기지사 지방선거 출마 당시 정치후원금 모금에 관여한 것으로 드러났다. 또한 이재명의 2006년 성남시장 선거 캠프에서 선대본부장을 맡았고, 2010년 성남시장 선거 캠프에도 참여하는 등 꽤 오래 전부터 이재명측과 관계를 맺어온 인물이다.
대장동과 백현동 개발업자들이 2014년 성남시장 선거에 나선 이재명에게 고액 후원을 한 것으로도 파악됐다. 2014년 당시 이재명의 고액 후원자 명단에는 김인섭도 500만원을 후원한 것으로 등재돼 있다.
아시아디벨로퍼가 이 부지를 매입한 이후에는 개발이 일사천리로 진행된다.
식품연구원은 지난 2014년 9월과 2015년 1월, 성남시에 2차례 협조 공문을 보내면서 ‘연구원은 민간 매각을 통해 개발을 추진할 경우 매수자에게 성남도시개발공사와 공동으로 사업 추진하는 조건을 부여해 사업의 공공성을 확보하도록 처리할 방침’이라고 적었다.
하지만 성남시는 성남도시개발공사는 참여시키지 않고 민간업자들만 참여하는 민간 개발로 추진하고, 용도변경 특혜에 이어 임대주택 건설 비율을 10%로 낮춰 주는 또 다른 특혜도 줬다. 당초 100% 임대주택 공급을 전제로 용도 변경을 해줬던 성남시는 이듬해인 2016년 12월, 일반 분양(임대주택 10% 포함)으로 계획을 바꾼 것이다.
시행사 ‘성남알앤디PFV’가 설립되었지만, 성남도공은 출자하지 않아 자산관리사(AMC)인 아시아디벨로퍼, 부국증권 등 민간이 주식을 다 가졌다. 성남알앤디PFV 우선주(25만주)는 부국증권이 80.08%(200,200주), NH투자증권이 19.92%(49,800주)를, 보통주(75만주)의 경우 아시아디벨로퍼가 61.33%(460,000주), 부국증권이 19.97%(149,800주), NH투자증권이 18.69%(140,200주)를 보유했는데, NH투지증권 보유분은 정석천의 부인의 것이라 사실상 정석천의 지분이 65%(650,000주)이다.
35%의 지분을 가진 부국증권도 조사가 필요하다. 위례신도시 개발에도 부국증권이 대장동 일당(남욱, 정영학, 정재창)과 모종의 거래를 했다.
대장동 개발은 그나마 성남도시개발공사가 형식적으로나마 지분을 50%+1주로 참여하고 1,822억원의 배당과 제1공단 공원화사업, 대장동-판교간 터널공사 등 약 5천억원의 개발이익을 환수했지만, 백현동 식품연구원 부지 개발에는 53% 부지를 공원과 연구·개발 용지로 성남시에 기부채납하는 조건이었을 뿐이다.
부지의 53%를 기부채납하게 했으니 엄청나게 개발 이익을 환수한 것이 아니냐고 말할지 모르지만 구글 지도를 통해 해당 부지를 찾아보면 전혀 그렇지 않음을 알 수 있다. 전체 부지의 47%인 5만 2417㎡의 아파트 부지는 원래 식품연구원 건물이 있던 부지로 아파트 건설을 하기가 용이한 평지가 많았지만, 그 이외의 부지는 급경사가 있는 산지로 개발하기 힘든 땅이다. 기부채납한 땅은 어차피 개발 허가를 신청해도 허가가 나지 않을 뿐아니라 설사 허가가 난다고 해도 토목 건축비가 많이 들고 분양가도 상대적으로 낮아 수익을 낼 수 없는 땅이다. 53% 부지 기부채납은 성남알앤디PFV 입장에서는 손해는 적게 하면서 생색은 낼 수 있는 것이고, 반면에 성남시는 개발이익을 제대로 환수했다고 할 수 없다.
아시아디벨로퍼가 매입한 가격이 2,187억임으로 아파트 부지(사업 부지)와 기부채납한 부지의 단위당 가격이 같다고 하더라도 기부채납으로 아시아디벨로퍼(성남알앤디PFV)가 내놓은 돈은 2,187억*53% = 1,159억 뿐이다. 그런데 평지이며 도로변에 붙은 사업부지의 단위당 가격이 급한 경사인 산지로 구성된 기부채납한 부지의 단위당 가격과 같겠는가? 10:1 정도로 평가하는 게 맞지 않을까? 그렇다면 아시아디벨로퍼가 기부채납한 것을 돈으로 환산하면 116억 정도.
2021년 감사보고서 기준, 이 회사(성남알앤디PFV)의 개발이익은 3천 142억원에 달한다. 향후 얻을 수익을 합하면 4천억은 넘을 것으로 보인다.
이 프로젝트의 예상 총 수익금은 1조1 045억원이다. 일반 아파트 분양수익 1조 500억원과 임대아파트 관련 수익 540억원을 합한 금액이다. 예상 총비용은 6701억원(땅값 2187억원과 건축비 4514억원(평당 도급금액 등을 고려한 업계 추정치)을 합한 것)이다. 수익에서 비용을 빼면 개발업자의 수익은 4,344억원이 나온다. 이중 65%(2,823억)가 정석천의 몫이니 정석천이 백현동에서 번 돈이 대장동 개발로 얻는 김만배의 몫보다 더 많다.
백현동 식품연구원 개발 인허가에 성남시(이재명)가 아시아디벨로퍼측에 준 특혜를 정리하면 아래와 같다.
1) 용도 변경 : 녹지 -> 준주거로 4단계 상향, 식품연구원이 요구했던 2종 일반주거지역에 비해 용적률 2배(250% -> 500%)
2) 100% 임대 아파트 조건 -> 10% 임대 아파트 조건으로 변경
3) 성남도시개발공사가 참여하는 민관 합동개발에서 성남알앤디PFV(아시아디벨로퍼)만 참여하는 민간 개발로 변경
4) ‘아파트 비탈면의 수직 높이는 15m 이하여야 한다’는 산지관리법 시행 규칙을 어겨가며 산을 깎아 아파트 부지를 무리하게 조성하고 주변 옹벽 높이가 최대 50m, 길이가 최대 300m까지 확대하면서 안전성이 위협받는 ‘옹벽 아파트’가 되도록 건축 허가.
한강유역환경청은 “비탈면이 과도하게 만들어져 붕괴가 우려된다”는 의견을 냈음에도 이재명의 최측근으로 꼽히는 김현지 전 경기도 비서관이 사무국장으로 있던 시민단체 ‘성남의제21’이 성남시에 백현동 환경영향평가 의견서를 내고, ‘주변 녹지 훼손 최소화’ ‘관계자 환경보호 교육 방안’ 등만 주문하고 특별한 이의 제기를 하지 않았고 성남시는 이 의견서를 토대로 ‘옹벽 아파트’를 허가해 줌.
5) 10%의 임대주택도 분양전환이 가능한 민간임대주택으로 이 중 모집공고에 포함되지 않은 23가구 중 4세대가 전용 229㎡ 규모의 펜트하우스. 23세대는 펜트하우스 4채를 포함해 대부분이 이른바 '로열층'. 공공성은 전혀 없는 무늬만 임대아파트인 꼼수. 게다가 이 펜트하우스를 포함한 23가구의 임대물량은 임차인 모집 공고를 하지 않고 시행사가 보유하고 있음에도 성남시는 어떤 제재도 하지 않음.
백현동 식품연구원 부지 개발에 이재명측이 개입하고 이재명측이 받은 뇌물로 보이는 돈은 수 백억에 달하는 것으로 보인다. 그 근거는 김인섭과 정석천(아잇아디벨로퍼의 실소유주)의 소송이다.
용도 변경에 영향력을 미친 것으로 의혹을 받는 김인섭과 정석천과의 소송을 보면 백현동 개발에 비리가 있었을 것으로 짐작이 된다.
김인섭은 성남시의 백현동 사업 주요 인허가가 이뤄진 이후인 2016년 5월, 정석천에게 백현동 사업 시행사 지분 절반을 넘겨받아 본인이 최대주주가 되는 내용의 수상한 주식매매계약을 요구해 체결했다. 성남알앤디PFV 지분 25%(25만 주)를 넘겨 최대주주 자리를 김인섭에게 주는 주식 매매 계약을 했다. 정석천은 이후 계약을 이행하지 않고 버텼고 김인섭은 2017년 10월, “주식매매계약을 이행하라”며 법원에 소송을 냈다.
1심 법원은 “25만 주의 현재 가치를 평가한 감정가(287억 원)대로 주식 매매 계약이 이행돼야 한다”고 판단했고, 정석천은 항소했다. 서울고법이 심리한 항소심에서 정석천 측은 “김인섭이 기여한 부분이 없고 주식매매계약은 협박 때문에 어쩔 수 없이 체결해준 것이라 무효”라고 주장했고, 김인섭 측은 본인이 수감 중에도 성남시 대관업무를 했고 준주거지 용도변경은 본인의 아이디어라는 내용의 증인진술서를 제출하는 등 “실제 내가 사업에 기여한 몫이 크다”고 맞섰다. 2심에서는 김인섭이 계약 이행을 요구하지 않는 대신 정석천이 김인섭에게 70억 원을 지급하라는 화해 권고 결정을 내렸다.
위 1,2심 판결문을 보면, 이재명 측근인 김인섭이 백현동 식품연구원 부지 용도변경에 크게 기여했음을 알 수 있고, 그 가치는 주식 25만주, 2021년 현재 가치 287억원으로 판단했다. 김인섭이 이재명 측근이라는 점을 이용하여 청탁을 통해 용도 변경이 되게 영향력을 행사했다면 287억원은 뇌물이며, 김인섭이 이재명에게 공개적으로 500만원의 선거자금을 주고(흔적이 남지 않게 제공한 선거자금, 정치자금이 더 있었을 것으로 추정), 이재명 선거운동을 도왔다면, 이건 제3자 뇌물에 해당한다.
대한민국 부동산 개발 역사에서 4 단계나 한꺼번에 용도변경을 상향하는 케이스는 없었는데 이런 비상식적인 일이 로비 없이 가능한 일이며, 대가 없이 가능했겠는가?
용도변경 이외에도 상식 밖의 각종 특혜를 아시아디벨로퍼(정석천)에게 줘 정석천이 수천억을 벌었는데 이게 정상적인 절차와 합법적인 과정으로 가능했다고 보는가?
성남도시개발공사가 백현동 식품연구원 부지 개발에서 빠지는 데는 유동규가 영향력을 행사했고, 개발 과정에 정진상 실장도 개입했다는 의혹이 짙다.
위에서 살펴본 대로 백현동 식품연구원 부지 개발 건은 대장동 개발 못지않은 부당 이익이 정석천에게 돌아갔고, 내용적으로는 대장도 개발보다 더 많은 특혜가 주어졌으며, 대장동 일당들과도 긴밀히 협조했음을 알 수 있다.
201년 6월 29일, 정진상, 김용, 유동규, 김만배는 의형제를 맺는다. 정진상, 김용은 이재명의 최측근이고, 유동규는 대장동, 위례신도시, 백현동 식품연구원 개발을 총괄했고, 이재명은 유동규의 안대로 승인했으며, 성남시의 도시개발로 1조원이 넘는 돈이 도둑놈들의 손에 들어갔다.
이재명이 제대로 성남시장직을 수행했다면 1조원이 넘는 돈을 성남시와 성남시민들에게 돌려줄 수 있었다.
백번 양보해 이재명이 단 한 푼의 선거자금, 정치자금, 뇌물을 받지 않았다 하더라도 1조원이 넘는 손실을 성남시와 성남시민에게 입힌 직무유기와 배임에 대한 책임은 져야 한다.