최근에 부동산과 주식 커뮤니티들에서 채권분석가 배문성 씨의 삼프로 영상이 화제가 됐죠
이분이 한국 부동산은 채권의 성격을 갖고 있다고 보고 금리를 툴로 분석했는데
이쪽 공부 좀 한 사람들은 다들 혀를 내두를 정도로 딱딱 맞아떨어져서 대단하다고들 합니다.
요즘 부동산 유튜버 중에서 아파트사이클연구소 그분이 가장 인기인데 사실 논리에 근거는 없잖아요.
무조건 부동산은 심리다 사이클이다 전세가다 전세가가 밀어올리면 오른다
아니 심리인 건 아는데 어떤 조건에서 그 심리가 움직이고 사이클이 움직이는지를 설명을 해줘야지
아마 현장에서 오래 굴러서 촉은 꽤 좋은 분이 맞는 거 같고
그렇지만 논리의 근거는 빈약.
배문성 씨의 논지는 이렇습니다. 한국 부동산은 전세로 움직이는데 그 전세는 채권으로 이해할 수 있다.
집주인이 전세금이라는 빚을 빌린 채무자, 세입자가 전세금이라는 빚을 준 채권자
집주인은 돈을 빌리는 대신 자신이 소유한 집의 주거서비스를 이자로 세입자에게 제공.
저금리 상황에서는 빚을 빌려주려는 사람이 많기 때문에 집주인이 갑이 되고
고금리 상황에서는 빚을 빌리려는 사람이 많기 때문에 세입자가 갑이 됨
전세를 채권모델로 이해해야 하는 이유는 채권의 시작과 끝이 금리이기 때문에, 부동산과 금리의 관계를 추적하는 데 좋은 모델임.
데이터가 확실히 나온 2011년부터 2020년까지 전국 전세가와 월세, 집값을 분석한 결과
전국 대장주 아파트들은 10년간 월세가격이 거의 변동 없고 기준금리보다 1% 정도씩만 더 높은 가격을 유지.
이것은 마치 국고채나 한전채 AAA 채권들이 기준금리보다 쬐끔만 더 높은 금리를 유지하는 안정적인 자산인 것과 비슷함.
그보다 위험등급 회사채들이 높은 이자를 주듯이, 강남 이외 다른 지역들은 임대수익률을 더 높게 쳐서 받으려고 함.
(잠깐 강남의 아파트들은 왜 임대수익률이 그것밖에 안 되는가? 그건 집값이 너무 높기 때문.
예를 들어 10억짜리 집을 사서 월세를 매달 200만원씩 받는 사람의 임대수익률은 2.4%
그런데 50억짜리 집을 사서 월세를 매달 200만원씩 받는다면 임대수익률 0.48%.
예를 들어 50억짜리 집의 월세를 매달 1000만원씩 받는대도 임대수익률 2.4%예요.
강남 집들은 사실 임대가 주목적은 아니죠. 주식처럼 사팔해서 시세차익을 노리든지 아니면 더 중요하게는 금처럼 가치저장 수단.)
수도권 주요 아파트들의 집값, 월세 추이를 따라가다 보면 임대수익률이 기준금리와 아주 찰싹 붙어버리는 시기가 있는데
그게 2019년 상반기입니다.
그때 마포래미안푸르지오 34평이 집값 14억 월세 200, 즉 임대수익률 1.8%이고 당시 한전 기준금리1.75%
즉 이때 집값이 너무 높았다는 거죠. 그래서 배문성 씨는 이때 집을 팔아야 한다고 판단했습니다. 당시 슈카도 집을 팔았댔나 그래요. 부동산 좀 아는 사람들 그때 많이 팔았을 거예요.
문제는 곧바로 코로나가 터져서 금리가 더 떨어졌다는 것인데 그거야 뭐 신만이 아는 일이었고....
어쨌건 임대수익률과 기준금리가 얼마나 벌어져 있는가를 봤다는 게 참 놀라웠네요.
그리고 또 한 가지 중요한 거.
채권은 금리와 반대로 움직이죠. 금리가 오르면 채권가격은 떨어지고 금리가 떨어지면 채권 오르고
그래서 가격을 세로축 금리를 가로축으로 우하향하는 그래프인데
그게 직선이 아니라 곡선으로 아래쪽으로 휜 그래프입니다.
즉 금리가 0프로에서 2프로로 오르거나 내릴 때, 가격은 아주 많이 내리거나 오르고
금리가 2프로에서 4프로로 오르거나 내릴 때, 가격은 그것보다 훨씬 적게 내리거나 오릅니다.
그래프 그려서 확인해보시면 금방 아실 거예요.
이번에 금리가 0.25에서 1.5%로 올랐을 때와
이명박 시절 2010년대 초 2%에서 3.25%로 올랐을 때
똑같이 1.25%씩 올랐다 해도 집값 변동분이 아주 다릅니다. 이번에 변동이 훨씬 급격하잖아요?
그게 채권 가격 그래프가 휘어 있어서 그렇습니다. 그걸 컨벡시티라고 하는데
저금리에서 변동하는 가격의 폭과 고금리에서 변동하는 가격의 폭이 다르다는 겁니다.
가격변동이 클수록 안 좋은 일이니 지금이 훨씬 위기상황인 거죠.
아무튼 금리는 부동산 가격결정에 아주아주 중요하다는 거
단기적으로 금리는 무적입니다.
공급도 중요하지 않은 건 아니지만 그건 중장기적인 요소고요.