화천대유 이해하기. 최동석 선생님 글입니다.

[화천대유]

아래에 화천대유 사태를 이해하는 데 도움이 될 것 같아 퍼왔습니다.

--- 아래 ---

2021-09-25_[원송이도 이해하는 대장동 개발사업에 대하여]

아무리 설명해도 못 알아듣는 사람들은 어쩔 수 없다. 학교 다닐 때, 반마다 그런 애들 한두 명은 언제나 있었다. 그런 애들은 그냥 내버려 두자. 어쩔 수 없다. 그러나 반의 평균성적을 올리려면 이 정도는 알아야 한다.

▶ 진실을 말하자.

아래 네 가지 질문이 이재명의 책임에 속하는 영역이다. 이 영역을 벗어난 이슈는 이재명과 관련이 없는 문제인데, 자꾸 화천대유AMC를 문제 삼고 있고 이것이 마치 이재명과 관련이 있는 것처럼 떠들고 있다. 죄다 가짜뉴스다. 검찰이 퍼뜨린 조국의 사모펀드 관련설이 죄다 가짜뉴스였던 것처럼.

①
성남시의 공영개발(민관협력개발)은 과연 타당했는가? 또는 왜 100% 공공개발을 못했는가?

⚌ 〈대장동 개발사업〉이란 무엇인가?

성남시 분당구 대장동 택지개발사업과 성남시 수성구 신흥동 옛 시가지(원도심의 제1공단)에 공원을 조성하는 개발사업 등 두 개의 사업을 동시에 추진하는 프로젝트로서 서로 다른 두 개의 지역을 결합하여 개발하는 1조5천억원 규모의 사업이다.

⚌ 어떻게 민간개발도 아니고 공공개발도 아닌 민관협력프로젝트가 되었는가?

당초에는 공공개발로 LH에서 개발하기로 되었으나 이명박이 민간개발로 하도록 지시한데다 개발로 막대한 이익을 차지하려는 신영수 의원 등 국힘당 세력이 뇌물과 로비를 동원하여 결국은 민간개발로 바뀌었다. 이렇게 되면 천문학적인 이익이 몇몇 민간개발사업자에게 돌아가는데, 이 과정에서 정치인들과 결탁한 민간업자들이 이 사업에서 대박이 터지게 된다.

우리나라의 신흥부자들의 대부분은 이렇게 해서 부자가 되었다. 박정희 시대 이후 지금까지 부정부패의 뿌리는 이런 토건업자들, 정치권력, 검찰과 사법권력에다 조중동을 포함한 언론권력 등의 합작품이었다. 이것을 부정부패의 카르텔이라고 부른다.

그런데 성남에서 시민운동을 하면서 부정부패의 카르텔과 싸웠던 이재명이 드디어 시장에 당선 된 것이다. 시장에 당선되자마자 〈대장동 개발사업〉을 공공개발로 되돌려 놓았다. 그 과정에서 수많은 공격과 회유를 받았다. 성남시가 1조 수천억원의 지방채를 발행하려고 해도 중앙정부(이명박, 박근혜)와 경기도의 광역정부(남경필) 등이 나서서 공공개발을 못하도록 방해했다.

이 모든 방해공작을 뚫고 〈대장동 개발사업〉을 추진할 수 있는 방법으로 생각한 것이 민관협력개발방식, 즉 공영개발이었다.

②
성남시의 사업자SPC 선정이 공정했는가?

⚌ 프로젝트금융투자회사와 자산관리회사에 대하여

1조원이 넘는 대형 개발사업은 당연히 프로젝트금융투자회사를 별도로 신설해야 한다. 이 회사를 project financing vehichle(PFV)이라고 부른다. 또는 특별목적법인special purpose company(SPC)으로 부르기도 하며 일종의 페이퍼 컴퍼니paper company다. 여기에는 직원들을 둘 수가 없고 주식회사에서 말하는 주주총회와 같은 역할을 하는 기구라고 할 수 있다.

일반적으로는 어느 한 금융회사가 다 감당할 수 없기 때문에 리스크를 분산하기 위해 여러 금융회사들이 컨소시엄을 구성해서 입찰에 참여한다. 여기에는 하나은행 컨소시엄, 산업은행 컨소시엄, 메리츠증권 컨소시엄이 참여했다.

이 셋 중에서 자산관리회사 asset management company(AMC)가 “성남의뜰”이라는 SPC에 포함된 하나은행 컨소시엄이 성남시에 가장 유리한 조건을 제시했기 때문에 선정되었다. 여기에서 탈락된 두 컨소시엄은 일체 이의를 제기하지 않았다. 선정과정과 그 결과에 갈등이나 시비가 없었다는 것은 SPC와 AMC선정이 공정했다는 것을 의미한다.

⚌ PFV의 주주구성은 어떻게 되는가?

⚊ 1종 우선주
● 성남도시개발공사 50%+1주

⚊ 2종 우선주 민간사업자
● 하나은행 14%
● 국민은행 8%
● 기업은행 8%
● 동양생명 8%
● 하나자산신탁 5%

⚊ 보통주
● 화천대유자산관리 1%-1주
● SK증권 6%

여기서 우리가 알아야 할 것은, 1종 우선주의 경우, 성남시(성남도시개발공사)는 어떤 경우에도 5,503억원을 확정수익으로 확보한다는 점이다. 이것을 금액으로 구체적인 분석을 해보자.

첫째, 당초는 부동산시장이 좋지 않았기 때문에 1조5천원 정도를 투자해서 1,800억원(12%)의 사업이익이 날 것으로 예상했다. 이 사업에서 성남시는 시행사(화천대유)로부터 4,600억원 이상을 반드시 환수할 수 있도록 했다. 신흥동 옛도심의 공원개발(대략 2,700억원 예상)과 공공임대주택개발(대략1,800억원 예상) 등을 포함한 것이었다. 사후적으로 정산된 금액은 신흥동 옛도심의 공원개발비용은 2,761억원이 됐고, 공공임대주택개발은 1,822억원이 되어 실제로는 4,583억원이 되었다.

둘째, 2017년도에 들어서면서 부동산가격이 폭등하는 상황에서, 시행사의 이익이 과도해지는 것을 알게 된 이재명은 애초에 계약이 없었지만 성남시의 인허가권을 활용하여 추가공사를 하도록 압력을 넣어 920억원 상당하는 사업지 인근의 터널 공사를 하도록 했다.

셋째, 이렇게 해서 성남시는 당초 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 5,503억원을 이익을 환수하게 되었다.

넷째, 여기까지가 성남시와 이재명이 책임지는 것이고, 나머지에 대해서는 이재명과 아무런 관련이 없다는 사실을 명심해야 한다. 이재명이 아니었으면 5,503억원이라는 막대한 이익을 온전히 민간사업자들이 가져갔을 것이다.

⚌ 여기서 김경률 회계사처럼 헷갈리는 사람이 있다

김경률은 5,503억원의 개발이익 환수는 과장된 것이라고 주장한다. 이재명이 속임수를 쓰는 것이란다. 부동산개발공사를 할 때는 당연히 기부채납을 하는 것인데, 그것을 마치 환수한 수익으로 계산하는 것이라서 과대포장한 것이라고 비난했다.

김경률은 정경심 교수가 사모펀드에 투자했을 때도 며칠 밤을 새워 계산해보니까, 조국이 거대한 흑막으로 사기를 친 것이라고 입에 거품을 물었다. 사모펀드는 조국네 가족이 오히려 사기를 당한 사건이었다.

김경률의 거대한 헛소리는 이번이 두 번째다. 회계사로서의 직업적 능력이 없어 보인다. 무식하고 무능하다. 부동산개발사업에서 결합개발과 기부채납의 차이를 이해하지 못하기 때문이다. 앞으로 이런 사람은 조심해야 한다.

③
성남시가 공익으로 환수한 5,503억원은 적정한 수준인가?

⚌ 당시 부동산 경기가 최악인 상태였다는 사실을 감안해야 한다.

2014~2016년 사이에는 부동산경기가 형편없던 시기였다. 이재명의 〈대장동 개발사업〉을 이해하려면 〈용산국제업무단지 개발사업〉을 알아야 한다. 2007년 당시 건설교통부가 공식적으로 개발계획을 발표했다. 111층짜리 빌딩을 세우는 등 2017년까지 국제업무의 허브가 되도록 하겠다는 비전이었다. 단일 사업비로는 단군 이래 최대라 할 수 있는 31조원이었다. 드림허브라는 SPC와 삼성물산을 주간사로 선정했다. 그러나 중앙정부와 서울시가 강력하게 추진하던 이 개발사업은 코레일의 용산정비창 개발부지만 싹 밀어버린 채 비극적으로 끝났다.

가장 큰 원인은 2008년 세계적인 금융위기 때문이었다. 세계적으로 부동산가격이 폭락했다. 시행사가 바뀌는 등의 우여곡절을 거쳐 2013년3월 최종부도가 났다. 계획발표 6년만이었다. 그동안 들어간 비용, 즉 회수할 수 없는 매몰비용만 1조원이나 됐다. 당연히 누구 책임이냐의 소송전이 벌어졌다. 결국 코레일이 승소했으나 막대한 손실과 상처만 남았다. 용산철도정비창부지는 지금 잡초만 무성하다.

이재명은 이런 상황에서 〈대장동 개발사업〉을 실행에 옮겨야 했다. 혹시 실패하는 경우라도 최소한의 이익을 보장할 수 있도록 했다. 더구나 계약서에 어떠한 경우에도 민간업자들이 성남시를 상대로 소송을 제기하지 못하도록 하는 조항까지 넣었다. 이중삼중의 장치를 만들어 성남시를 보호하고 모든 위험(risk)은 민간사업자들이 감당하도록 만들었다.

⚌ 이재명을 칭찬해야 하는 이유

이 〈대장동 개발사업〉은 이재명이 아니었으면 할 수 없는 사업이었다. 공익을 위해 새로운 사업모델을 발굴한 창의성이 돋보이는 사업이었다. 크게 칭찬해야 한다.

④
하나은행을 포함한 금융기관 등 민간사업자의 배당금 4040억원은 적정한가?

⚌ 민간사업자의 이익규모가 큰 이유

당초의 예상은 총투자금액 1조5천억원의 12% 수준인 1,800억원 정도가 민간사업자들에게 돌아갈 이익으로 예상했었다. 그러나 예상보다 많은 이익을 얻게 된 것은 순전히 부동산 가격이 치솟았기 때문이다. 그것 이외에 다른 요인은 없다.

⚌ 그렇더라도 성남시의 이익환수가 훨씬 더 크다

SPC의 주주구성을 보면 성남시와 민간사업자가 각각 5:5였다. 그렇지만 성남시는 5,503억원(57.7%)의 배당을 받았고, 민간사업자에 돌아간 배당은 4,040억원(42.3%)라는 점을 볼 때, 이 사업은 매우 성공적이었다고 볼 수 있다.

⚌ 민간사업자들 간의 자금흐름에 대하여

민간사업자 간의 자금흐름에서 어떤 내막이 있었는지는 이재명과는 전혀 관련이 없는 사안이다. 그 흐름을 추적해서 불법이 있다면 수사를 통해 밝히면 된다. 다시 말하거니와 이재명과는 아무런 관련이 없다.

■ 결론을 말해야겠다.

⚌ 나쁜 인간들: 변호사나 회계사들이 사건의 내용을 제대로 파악하지도 못한 채 헛소리하는 인간들.

⚌ 더 나쁜 인간들: 곽상도, 원유철 등 이 사건에 연루된 채 찍소리도 못하고 있는 인간들과 국힘당에서 정치공세하는 인간들과 이 사건의 실체와 상관없이 토건세력에 부화뇌동하는 조중동을 포함한 언론사종업원들.

⚌ 아주 나쁜 인간들: 이낙연, 김종민, 설훈 등 민주당 내에서 이 사건을 가지고 내부 총질하는 인간들.

[화천대유]

누구거??

[ㅉㅉ]

아주 급한 모양입니다. 온갖 듣보잡을 다 끌어들여서 이 뭐하는 짓?
전문가 아닌 보통 사람들도 그냥 알아들어요, 이건 이재명이 장난질한 아주 못된 짓이라는 걸!!

뭘 이렇게 주절주절~~

[감방가]

대장동설계는 나야 나
by 리죄명

[최동석은 누구?]

선생님??

가지가지 합니다.

[..]

개소리를 쓸 때는 짧게 쓰는 매너라도 지킵시다.

[빼액 안봐요]

무조건 이재명이 다 먹은거로 해야된다구요!!!!!
그래야 고발사주 덮이고
본선에서 껄끄러운 이재명 안만나고 민주당 지지율 폭망된다니까요

[..]

최동석이 누구요?

[최동석은]

누구에요?

뭐하는 사람인지 첨 들어봄

[..]

화천대유 덮자고 온갖 듣보잡 다 튀어나옴.

[물타기]

현재까지 대장동(화천대유) 관련 100% 사실로 확인된 사항만을 정리
'최순실 변호' 이경재 변호사, 화천대유서 5년간 법률고문 중
대장동은 파면 팔수록 국짐당 것들만 나옴
이완구
나경원
곽상도
원유철
최재형
최순실변호사
김수남 전 검찰총장
근데 의혹은 이재명이라고 우김ㅋㅋ

[올리브]

뭐 하는 듣보잡 인데
선생님 붙이면 속을 줄 아나 봄?

딴베 클베에 풀어놓으면 반응 좋겠네요.

[..]

혓바닥이 길구나.
이재명 업적이면 간단하다
오해 없도록 관련인물, 특히 핵심인물 불러다가 검찰, 경찰 조사 철저히 받고 그간 있었던 오해 싹 다 해명하면 된다.
뒤로는 숨기고 앞에서는 업적이다, 야당게이트다, 모른다 돌려막기 하지 말고
행동으로 보여라.

[이렇게]

설명해줘도 듣기 싫은 사람들은 안듣죠.
그냥 이재명 안티하고 싶은거에요.
간단하게 이재명이 칭찬받을 일인건데.
또 아래 댓글 몰려오겠네요 ㅎㅎ
새로운 사실 나온 건, SK최태원과 관련 있다는 설.

[물타기?]

현재까지 대장동(화천대유) 관련 100% 사실로 확인된 사항만을 정리
'최순실 변호' 이경재 변호사, 화천대유서 5년간 법률고문 중
대장동은 파면 팔수록 국짐당 것들만 나옴
이완구
나경원
곽상도
원유철
최재형
최순실변호사
김수남 전 검찰총장
근데 의혹은 이재명이라고 우김ㅋㅋ

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이 모든 건 팩트!
그걸 설계한 놈이 '이재명'

이 말은 국민의힘이랑 이재명이 한편이라는 것!

그렇죠?

[...]

에휴 그 당시 성남시장이 누구? 이거 하나만으로 무능이나 불법 피해갈수 없는 사실이구만 듣보잡 끌어다 개소리 왈왈대다니 그것도 짜증나게 길게

[선생은 ㄱㅃ]

뭔 득보잡이 하는 소리 얼마나 쓸만한가 읽어보니
새로울 것도 없고 계속 듣던 중염불이 길기도 기네요

한참 뭔 듣보잡 흑역사학자 글도 주구장창 끌고오더니
저기는 듣보잡들 영웅시하는 게 취미생활인가 봄

그니까
억울하면 낱낱이 조사하게 자료내놓고 증인도 내놓으라고나 전해요

[드루킹]

까지 나오니 급하구만
전과4범이 민주당 다 말아먹네
김경수 살려내

[결국 윤석열만]

도와주는
이낙연과 그 극성 지지자들 ㅜㅜ

[그러니까]

이재명이 부패카르텔을 깨려했다
그 세력들의 반발을 겪고 있는 상황이네요
부패카르텔 그들은 누구인가?

[음..]

이쪽 특징이 자기편인 사람을 엄청 전문가인거처럼 만들어서 선생님~선생님~하면서 우쭈쭈해주고
선생님 같은분이 경제부총리가 되어야 합니다~
선생님같은 분이 검찰총장이 기합니다~
선생님 같은 분이 국무총리가 되어야 합니다~

이러면서 아부를 하고 이러다보니 저런사람들이 점점점 더더더 지들 입맛에 맞는 글 쓰고
또 지들끼리 우쭈쭈~하고

매일매일 권력 나눠먹기 하고 있잖아요.

오늘은 누가 검창총장
내일은 누가 검찰총장
이러러면서 니가 해라~내가해라~이러면서 하루하루 즐겁게 보내잖아요.

돈은 화천대유~해서 벌고

좋겠다~~
이재명 지지해야 잘사나봐요

[아이고]

헛소리를 길게도 썼네유. 옛다. 관심ㅋ

[됐고]

그럼 관련자들 왜 몽땅 잠적했는데?
이 괘씸한것들 아직도 사기를 치려고 주절대네

[118.223]

지금 뒷골목 양아치 두목뽑는게
아니라구요.

[....]

여기 이낙연 지지자들은 아무리 자세하게 설명해줘도 안 읽고 무조건 빼액~합니다~~그들은 무식하고 입만 거칠거든요.

[///]

아주 명료하게 설명해놓았군요. 나쁜 인간들의 등급까지도 확실하게 지어놓고. 국짐이야 이번 선거를

현정권의 부동산실패로 몰고가려고 이렇게 흘러간 물을 되돌려 사람들의 눈길을 현혹하는 음모를 짜내는 것

은 이해가 간다 쳐요. 저것들이야 원래가 후안무치, 적반하장 전공들이니까요. 근데, 민주당 내에서 저것들과

똑같이 해대는 것은 더 나쁜 놈들이죠. 그러니까 수박소리 들어 마땅한 거구요.

[최동석]

최동석은 김용민의 외삼촌이라네요.
https://mobile.twitter.com/siruanhe/status/578136193310728193

[..]

뭐라는거죠?
이낙연은 왜 또 나와요?
다른 글 보니까 국짐당에서 이재명이랑 문프랑 민주당 엮어서 다 골로 보내려고 으르렁대던데
참 좋겠수다 민주당, 문프 덕에 여기까지 왔는데 이재명 줄 잡고 다 나락으로 떨어질 일만 남았네.

[최동석 변호사]

바른 말 잘하시는 분이죠

[선생님은 무슨ㅋ]

관련자가 다 도주했는데 무슨 뻘소리!!!
믿는 모지리가 한둘은 있겠죠??
지능 모자른 손가락들 중에서!
이재명과 수뇌부서 이렇게 해먹는 동안
손가락들은 푼돈에 댓글부대 한것을 깨달아야 할텐데..

[화천대유]

글을 이해하시라 올렸더니, '선생님'에서 말꼬투리 잡으시는 분들이 계시네요.
제가 이 분의 글을 읽고 통감하며 가져와서 여러분들이 보시면 좋겠다 싶은 생각이 들어 가져왔다면, 제가 글쓴이를 선생님이라 부르는게 이상한 일이 아니죠. 아래 링크에 선생님이 어떤 의미인지 등에 대한 좋은 글이 있어 또 가져왔어요. 부디 자신에게 도움이 되는 선생님들을 많이 만나시기 바랍니다.
http://www.kihoilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=885287

[선거 망친 이재명]

지금 민주당 지지율 다 깍고 국힘당 선거 도와주는건 이재명이죠!!!
빨리 사퇴하세요!!!

[ㅋㅋ]

해먹은건 죄명인데 왜 자꾸 님탓을 해요

[...]

개소리 길게 하느라 힘쓰셨네

[얜 누군데? 풉]

긴 개소리!

밥이나 해라.

[...]

이런 글을 개소리라고 무식하게 외치는 이낙연 지지자들은 좀 읽고 이해를 해보세요.
문해력이 떨어지니 이런 글은 읽을 생각도 안들죠?

[82가 우습나봐요]

https://youtu.be/U15u4xjDG5o
국민들이 제대로 알고 판단도 국민들이 하는거임

[다]

읽었는데요

저 개발 과정은 당연히 합법적이었을 거라 생각하고
이재명이 개인적으로 1원도 안받았을 거라 생각해요.

논란의 핵심은 저게 아니라
그 민간 부분 이익을 가져간 사람들이
이재명과 이래저래 엮여 있는 거 아닌가요?

[ㅡㅡ]

이 사람 원래부터 이재명 지지자인데
지지자가 지지하는 글 쓰겠죠.
객관적이겠어요?

[ㅇㅇ]

그러니까요

좀 알고 까야할텐데

이건 이재명 치적이 될 건인데...

[글]

감사합니다.

[풀잎사귀]

이재명이 그렇게 자신있으면 특검을 요청하세요

김만배와 이재명이 아무런 관계가 없고 김만배로부터 일체의 것을 받지 않았다는 것을 입증하도록 하세요.

다시 말씀드리지만 부동산가격상승은 김만배측의.어마어마한 이익과 별 상관이 없습니다.

화천측의 이익배당은 2018년에 제일 컸고 2019년에 줄었고 2020년에는 확 줄엇습니다.

성남의 뜰, 화천대유와 천화동인에 대한 배당 변화 추이 (단위 : 억원)

.................2016.... 2017......2018........2019..... 2020
당기순이익 -10......... -51.......3,826..... 1,453.......767
배당
(전체 주주) ...0 ............0....... 3,734..... 1,453.......716
배당(화천대유 0........... 0....... 1,890.... 1,448...... 702
+천화동인)

부동산가격은 2019년 2020년 폭등했는데 이익배당은 2019년 2020년에 확 줄었죠.

그리고 민관개발을 했으면 민은 이름만 껴주는 셈이니까 그에 상응하는 이익만 배당하면 되는데 민에게 이익을 다 몰아주니까 이 사단이 난 거죠.

어떤 민간업자가 3억 5천 투자하고, 350억은 빌려주고 이자 받으면서, 2018년 1890억 2019년 1448억 2020년 702억을 배당받게 만들어줫는데 그냥 입을 싹 씻겠습니까? 이게 국민이 가지고 있는 의혹입니다.

더구나 이재명 무죄준 권순일
이재명 변호한 강찬우
이재명 단독 인터뷰한 김만배가
너무나도 우연히도 그 화천대유에 있다는 게, 그냥 우연의 연속으로 그랬다는 걸 어떻게 믿어요?

그러니까 우선 성남개발공사가 갖고 있는 사업협약서부터 내놓고,
김만배 유동규 등이 갖고 있는 자료들로 관계없다는 거 밝히기 위해서 특검요청하세요.

그리고, 먼저 경선에서 사퇴하세요. 이정도의 국민의혹이 제기된 사안에서 나 잘못 없소 말만 반복하는 건 정치인으로서 자격이 없습니다. 더구나 민주진영의 대선후보 자격이 없습니다.

화천대유만 문제되었으면 어떻게든 변명할 시간을 벌어줘야할 수도 있겠지만, 지금까지 쌓여있는 결격사유만도 한 트럭이어서
더이상 대선후보경선을 이유로 민주당과 개혁진영 전체를 무너뜨릴 위험에 몰아넣는 것을 용인할 수 없습니다.

[음]

민은 이름만 껴준게 아니고 민의 것 중에 성남시가 조금 가져다가 이익을 본 거라는거죠. 민에서 해먹은 게 있음 그걸 수사해야죠. 그리고 경선중에 있는 사람을 특검하자는 건 시간 끌기하며 후보 하나 날려버리겠다는 건데, 이게 국힘지지자뿐 아니라 이낙연 지지자라면 넘 비열한 거라고 생각되네요.