취등록세 및 증여문의

[나그네]

안녕하세요~
경기도 조정지역내 살고 있는 딸2맘이에요~
멋모를적 9년전 빌라 작은걸 사서..
(그땐 집사서.. 아.. 다했다..라는 안도감이 들었어요 )
40제곱미터. 공시가 7500
최근 매매 시가 1억 2천입니다~ (대출4천만원 남아있음)
이 빌라는 1500만원에 월 40 세를 주고 있구요

지금 거주중인 곳은 아파트 전세인데 집주인이 들어온다해서
4억5천에 아파를 매매 하려고 해요.
빌라 처분조건으로 밖에 대출이 안되구요.
최대 50프로라고 하네요.

이때 매매를 하고 잔금을 치를때.. 취등록세가
1가구 2주택자이기에 취등록세가 8%이지만(개정전 1~3%)
기존주택 처분조건이기에 1~3%가 맞는건지 궁금합니다..

그리고.. 만약 빌라가 매매가 안되면.. (빌라 내놓은지 3년넘었는데 잘 안되요)
증여를 해야할것 같은데 미성년증여라서.. 시가기준에 증여세가 나온다고 알고 있고 1억2천에 - 대출4천 - 미성년증여 2천 = 총 6천에 증여세 10프로 600만원이 맞는건지 해서요~ 취등록세는 공시가기준이라고들 하던데..

저는 공시지가(7800만원) 기준으로 취등록세 및 증여세계산했다가
다시 잘 찾아보니까 아닌것 같더라구요.
공시가 기준으로 하면 7800만원 - 대출4천 - 미성년증여2천 = 총 1800만원 180만원 증여세 및 취등록세인데..

제가 알고 있는 미성년증여 밑 취등록세가 맞는지 궁금해요.
빌라를 사고 이자도 많이 냈던 집인지라.. 안팔고 40만원씩 받고 있으려고
햇는데 집을 파는게 나은것같기도 하고.. 뭐가 이득이 되는건지
도통 모르겠어요..

빌라가 안팔일경우.. 자녀에게 증여를 하면
1가구 2주택으로 알고 있어요..
그럼 재산세도 올라가나요? 종부세가 재산세 같은 건지도 궁금합니다.

혹시 아시는 분들 계실가요?....

[점점]

저 금액으로는 종부세 안나옵니다.
그리고 공시가1억안되는건 취등록세 걍 1프로대
그리고 증여는 공시가 기준으로 해도됩니다.

[점점]

그러나..
일시적 2주택에 기존주택 매매조건 때문에..
문제시 될 것 같은데요.

미성년이라..

[원글이]

매매때문에 50프로 대출을 받아야 해서 증여든 매매든 해야 하는데
증여보다는 매매가 좋다는 거는 아는데.. 빌라는 매수자가 나타나질 않네요. (주변공원도 있고 대형마트1분거리인데도) 아이한테 증여를 하면 생애최초.. 그런 혜택이 없는건 알지만서도 지금이 더 중요한것 같아서..ㅠㅠ

[원글이]

어떤게 제일 좋은 방법인지.. ㅠㅠ

[점점]

그냥 돈 포기하고
많이 낮춰서 급매로 파세요.

지금 급한건 알지만
아이의 생애최초를 없애는건 너무 한 것 같아요

[점점]

아이가 커서 정말 생애최초가 필요할 때
부모가 망쳤다면..

차라리 부모님이나 형제에게 매매형식으로 넘기세요.
그리고 새 아파트 사고 다시 매매형식으로 사오세요.
공시가 1억미만이라 취등록세 1프로대이고
셀프등기신고 하시고
다시 사오실때는 빌라는 대출없이 받으시면 문제 없어요.
2주택째라도 내돈주고 사는건 제한없습니다.

[점점]

임사자 하고 월세 40만원이면
만약 원글명의빌라라 원글명의 사업자내면
직장다니시면 괜찮은데
전업주부면 건강보험 국민연금 발생합니다.

[원글이]

점점님.. 답변감사합니다.
저희 형제는 없고 부모님께 매매가 가능할것 같습니다만..
어머니가 (아버님의 기존주택처분조건) 에 분양받은게 있습니다.
기존주택은 아버님이 바로 처분할예정이구요. 아파트 입주시기가
내년 6월이에요 그럼.. 어머니가 분양받은 아파트 들어가시고서 아버님이 무주택자니까 아버님앞으로 매매하면 되는걸가요?

셀프등기는 할수 있을것 같아요.
현재 대출이 아이아빠이름으로 되어있고 명의는 제 명의(엄마)입니다. 이경우 대출금은 아이아빠로 계속유지하면서 아버님 명의로 갔다가.. 제 명의로 변경이 가능한가요?.. 내일 시청 증여취등록세에 전화해보겠지만.. 알고 물어봐야 할것 같아서.. 말씀 다시한번 감사합니다

[점점]

아니요.
매도할 시 대출또한. 넘어가는데요.
추후
님이 그 빌라를 계속 유지 하실려면 대출을 없애야합니다
그래야 2주택 매매 후 6개월내 기존1주택 매도제한에
적용받지 않아요

[원글이]

점점님 개인사업자 있는 주부입니다. 월40만원 국민연금내고요. 그럼 임대사업자가 괜찮을가요? 검색해보니 .. 5프로이내 인상.. 매매를 4년이상 팔지않는다는 조건만 지키면되는것같아요. 많은 도움이 됩니다 ^^

[원글이]

나같으면님..
주택임대사업자가 임사자인것도 몰랏네요.
사실 세무사한테 상의를 했는데 이런 경우의 수를
모르는건지...일부러인건지.. 바뻐서인지..
안알려주네여.

세무사 2명과 얘기했을 당시
최선의 조건이 급매이고 매매도 어려우니.. 증여였습니다.
7800(공시가)에 취등록세 증여세 였는데 빌라 기존
대출이 있어서 증여세가 내려가는지 궁금했던 차였는데..

생애최초 고려여부와 임사자까지 알려주셔서 감사합니다.


(지금 1억2천이 급매. 옆 건물 동일평수1억8천)
입니다. 홍보를 안해서 매매가 안되는것 같기도 합니다.

[문제는]

아들에게 증여해 주면 증여시 취득세도 높은 걸로 알고 있어요.

싸게 파시거나 장기적으로 보유하고 싶으시면 임사자 등록 하시는게 좋을 것 같은데
너무 모르셔서
임사자등록은 세무상 처리해야 할 일이 많아요.