부동산 잘 아시는분 조언 부탁드립니다!!!~~~

[내집은 어디에]

매매 계약만 끝난 집이구요

현 세입자는 월세로 있고, 매수자가 전세를 맞히는 조건입니다.(갭투자네요)

새 전세입자로 제가 들어가려고 하는데요. (현재 융자 X, 전세금은 매매가의 70%)

1) 부동산 안내대로 가계약금 100만원을 " 매수인"에게 줬고

2) 계약서와 계약금은 주말에 치를예정이며

3) 잔금 4일 일찍 현 월세입자의 보증금 2천만원을 중도금으로 주고 미리 청소하게 해주기로 했습니다.

4) 매매/전세 잔금을 동시에 정산합니다.

제가 전세매물이 귀해서 잘 알아보지 못하고 급하게 진행후 알아봤더니

등기권리자인 매도인과 체결하는 것이 원칙이고 계약파기시 골치아픈 일들이 발생하겠더라고요

[질문]

1. 가계약금을 날리고 포기하는 게 나을까요 아님 특약으로 진행해도 무방할까요

2. 특약을 건다면 어떤 내용으로 진행해야 할까요

3. 잔금후 매수자가 근저당 받게되면, 부동산 말로는 등기신청후 5일이후라야 등기이전이 되서 문제없다고 하는데 맞는 말인가요? (하루전에 전입신고 안된다고 합니다. 부동산에서)

[너트메그]

매수자가 등기친 집이 아닌데도 계약서를 쓸수 있나요?
매수자 명의의 집이 아닌데 무슨 권리로 임대차 계약을 맺죠?
읽다보니 뭔가 이상하네요.
매도자와 계약체결 못하는 이유는 뭔가요?

전세계약서 조건에는
임대인의 동의 없이 주택담보 대출 할 수 없다는 조항넣으시면 될것같아요.

등기신청후 5일 쯤 후에 등기권리증 새로나오는건 맞아요.

[너트메그]

매수자가 주담대출 받으려고,
저런식으로 계약하는거 아닐까 좀 의심스러워요.
매매시 주담대출은 매매 계약서로 받을 수 있을거예요.

주택명의자와 임대차 계약맺어야죠.
명의가 없는데 계약서 진행하자는 건가요?

[내집은 어디에]

부동산에 매도인과 계약 진행하는 것으로 다시 협의좀 해달랬더니,
매매잔금이 전세잔금보다 늦어지는 경우에 매도자랑 하는거지
매수자랑 해도 무방하다면서..조치를 안해주는 상황입니다. 좀 어이가 없죠.

매매계약서만으로 매수자가 주담대출이 가능하다는 말인가요?
아님 매매계약서와 전세계약서로 주담대출하려고 전세계약을 저랑 맺으려는 걸까요